전세사고 시 내용증명 발송 범위와 절차

Question

2022. 03. 02 임대차 계약 (임대인 A, B 공동명의)
2024. 03. 02 전세 계약 묵시적 연장
2024. 09. 20 매매에 의해 B의 지분이 A에게 이전
2025. 04. 06 임대인 A 연락 두절
2025. 07. 14 ~ 현재 공시송달 진행중

현재 오스피스텔 전세집을 공동명의인 A, B 에게 임대차 계약을 2022년도 계약을 했습니다.
2년이 된 시점에 묵시적 연장을 한 상태이며, 2024년 09월 20일에 공동명의인 B가 A에게 지분 전부를
매매를 통해 이전한 상태입니다.
이후 소유자(임대인)인 A에게 계약 종료를 알리기 위해 연락을 취했으나 연락이 되지 않고, 내용증명을
보냈으나 반송되어 전자소송을 통해 공시송달을 진행중입니다.
법원에서 보정명령으로 계약시 공동명의인인 B에게는 내용증명을 보내지 않아도 되는것이 맞는지
확인하고 A에게만 공시송달을 하는 것이 맞는지 알려달라고 전달을 받았습니다.

1. 추후 전세금 반환 소송 및 경매등을 진행하기 위해 계약시 공동명의였던 B 에게도 내용증명을 보내야 하는 것인지? 아니면 현재 진행중인 공시송달을 통해 A 에게만 내용증명이 보내지면 되는것인지?
2.  2025년 6월 18일자로 징세과를 통한 압류가 걸렸는데 이것이 전세금 반환 소송 및 경매를 받는것에 문제가 생기는 부분이 있는지?

위 두가지 내용이 궁금합니다.

임정엽 변호사 · Answer

전세금반환소송에 의사표시의 공시송달 절차는 불필요합니다.

의사표시의 공시송달 절차는 임차권등기에 필요한 절차로

일반적으로는 보증보험에 가입했을 경우에 신청하는 절차입니다.

본 사안의 쟁점은 임대인의 자력유무로 자세한 검토가 필요해 보입니다.

질문자님께서는 방문상담을 통해 상담받으시기를 권해 드립니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 내용증명에 대한 공시송달을 진행하지 마시고,
2. 바로 법원에 임대차목적물에 대한 단독소유자가 된 현임대인(A)을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하면서, 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음하도록 하는 것이 효과적인 대응방법일 것입니다.
3. 하여, 소장부본이 현임대인에게 송달(정상적인 송달이든, 공시송달처분에 의한 송달이든)되고 나서 3개월이 지나면 계약은 종료될 것이므로, 소장에서는 송달 후 3개월 이후로 변론기일 또는 선고기일을 잡아달라고 요청도 해야 할 것입니다.
4. 임차인이 22년도에 입주하면서 전입신고와 확정일자를 확보해 두셨을 것이므로, 25. 6. 18.자로 등기된 압류는 소송이나 경매과정에서 크게 영향은 없을 것으로 예상됩니다.
5. 다만, 임대차목적물에 대해서 선순위근저당권자 등 선순위권리자가 없고 임차인이 1순위 권리자라면, 경매절차에서 낙찰자가 나타나지 않을 경우에는 셀프낙찰도 고려하셔야 할 것입니다.

정찬 변호사 · Answer

계약 당시 공동명의자였던 B에게도 내용증명은 보내는 것이 안전합니다. 비록 현재 소유권이 A에게 단독으로 이전되었더라도, 임대차계약은 당시 공동임대인 B에게도 효력이 있었고, 소송 시 B가 당사자 적격 여부를 다툴 가능성이 있어 통지 의무를 다했다는 점을 입증하려면 B에게도 내용증명을 발송해야 합니다.

징세과 압류가 있는 경우, 해당 부동산에 대한 우선권이 국세청에 선순위로 인정될 수 있으므로, 향후 경매 시 전세보증금 전액 회수에 지장이 생길 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령 및 보증금반환소송을 신속히 진행하고, 우선변제권 확보 여부(대항력+확정일자+전입일자)를 점검한 뒤, 경매 전 채권자 목록과 압류내역 분석이 필수입니다.

관련하여 문의 주시면 우선 변제권 검토나 리스크 대응 등 전반적인 사항들을 자세히 듣고 성심껏 안내 드리도록 하겠습니다.