전세 중도퇴실 시 임차인 계약파기 문제 해결 방법

Question

1. 2025년 8월 18일 계약만료인 반전세계약으로
2025년 4월에 임대인에게 7월말에 만기퇴실로 나갈수 있는지 물어봄 (새로운집 위해 계약한 부동산측은 가능하다고함)

2. 그때 나가면 문제가있다 알아보겠다고 했고 부동산연락처 달라고해서 부동산연락처 넘김
(그때 새로운집 계약건으로 다음주까지 알려달라고 임대인에게 말해둠)

3.별 이야기 없었고 뷰동산도 만기로 나갈수 있대서
4월에 7월 22일자입주로 새로운집 계약

4. 갑자기 3주뒤에 임대인인 만기퇴실아니고 그때나가면 중도퇴실이니 복비를 지불하던 날짜를 맞춰나가라고함

5. 계속 말이안통해서 그럼 복비를 낼바엔 만기퇴실로 나가기로함

6.새로운 임차인이 7월 25일 이사 희망함 집주인과 부동산과 협의 후 그럼 24일에 이사 나가고 계약만료하기로 정함 (복비는 집주인 지불하기로함)

7. 6월 27일 새로운 임차인이 계약파기했고 부동산측에선 원래대로 나가기로했던 날짜에 나가면 된다고함

8. 새로운 다른임차인은 만기날짜인 8월18일 입주예정 , 임대인에게 7월 24일 보증금관련 확답 문자를 보내뒀는데  7월8일 새로운 임차인과 계약후 연락준다고함

이경우에 만약 갑자기 또 8월 18일 만기에맞춰 ㄴ나가라고 하면 제가 그래야하나요? 
또는 중도퇴실이라고 복비지불 하라고하면 제가 지불 안하고 나가도될까요? 문제없이 보증금 받을수 있을까요?

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
이미 임대인과 7월 24일 퇴실에 대해 합의가 이루어졌으므로, 임대인이 다시 8월 18일 만기퇴실을 요구하거나 복비를 요구하는 것은 부당합니다. 합의된 대로 7월 24일에 퇴실하실 수 있으며, 보증금도 정상적으로 반환받으실 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 중도퇴실 여부
- 임대인과 7월 24일 퇴실에 대해 명확히 합의했고, 복비는 임대인이 부담하기로 함
- 새로운 임차인 입주일정(7월 25일)에 맞춰 퇴실일을 조정한 것은 쌍방 합의에 의한 것임
- 임대인도 새로운 임차인을 구하는 등 합의를 실행에 옮긴 상태임

나. 보증금 반환 문제
- 7월 24일 보증금 관련 확답을 요청한 문자는 중요한 증거가 됨
- 임대인이 새로운 임차인과 계약 후 연락주겠다고 한 것도 7월 24일 퇴실을 인정한 것으로 볼 수 있음
- 새로운 임차인의 계약 파기는 임차인과 무관한 사안이므로, 이를 이유로 기존 합의를 번복할 수 없음

다. 결론
고객님은 합의된 7월 24일에 퇴실하시면 됩니다. 혹시 모를 분쟁에 대비하여 임대인과의 문자내역, 부동산과의 연락내용 등 증거를 잘 보관하시기 바랍니다. 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 복비를 요구할 경우, 기존 합의 사실을 근거로 법적 대응이 가능합니다.

유지현 변호사 · Answer

임대차 계약만료일은 2025년 8월 18일이므로 원칙적으로는 그 전 퇴실 시 ‘중도퇴실’로 간주될 수 있습니다.

다만, 임대인과 7월 24일 퇴실에 관해 합의가 있었고, 복비는 임대인이 부담하기로 한 점, 문자로 확답을 요청했고 이에 대한 반응도 있었던 점 등을 종합하면 임대인도 묵시적으로 동의한 것으로 볼 여지가 큽니다.

특히 새 임차인 입주일정에 맞춰 7월 24일 퇴실하기로 한 점은 실질적 합의로 인정될 가능성이 높습니다.

이후 새 임차인의 계약이 파기되었더라도, 이는 임차인의 책임이 아니므로 퇴실일에 대한 합의가 번복되는 것은 부당합니다.

따라서 임대인이 다시 ‘중도퇴실’이라 주장하며 복비를 요구하거나 보증금 반환을 지연하면, 합의된 퇴실일과 관련한 문자, 통화내역, 부동산과의 대화 내용 등 증거를 통해 대응 가능하며, 법적 분쟁에서도 유리할 수 있습니다.

윤관열 변호사 · Answer

해당 상황에서는 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 7월 24일 퇴실 및 계약종료로 정해졌고, 임대인도 이에 따라 새로운 임차인을 구하는 과정을 진행한 것으로 보입니다. 따라서 계약서상 만기일이 8월 18일이라 하더라도 양측이 7월 24일 퇴실을 협의하고 보증금 반환을 전제로 문자를 주고받은 정황이 있다면, 이는 사실상 계약을 조정한 것으로 해석될 수 있습니다.

이미 임대인이 7월 24일에 보증금 관련 확답을 문자로 받은 점과 복비를 집주인이 부담하기로 한 사실, 새 임차인의 계약 파기로 인해 기존 퇴실 약속을 번복하려는 것이라면, 이를 이유로 임대인이 중도퇴실이라며 복비를 요구하는 것은 부당할 수 있습니다. 복비는 중도퇴실에 따라 임차인이 직접 새 세입자를 구할 때 발생하는 것이므로, 본인의 퇴실일 조정을 임대인과 합의한 후 그에 따라 임대인이 새 임차인을 찾은 경우라면 임차인이 복비를 낼 의무는 없습니다.

또한 만약 임대인이 다시 8월 18일 만기에 맞춰 나가라고 요구하더라도, 이전에 서로 협의하고 그에 따른 조치를 취한 점을 입증할 수 있다면, 임차인이 원래 협의한 7월 24일에 나가는 것이 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다. 단, 보증금 반환이 지연될 가능성에 대비해 임대인과의 문자, 통화 내용, 부동산 중개인과의 대화 등을 모두 증거로 확보해두시는 것이 좋습니다.