전세계약서 계약자 변경 시 주의사항

Question

안녕하세요.

세입자의 계약자 변경 요구가 있어 조언을 구합니다.
남편분이 계약자이고 아내분이 본인으로 계약자를 변경하여 계약서를 다시 쓰자고 합니다.
사정은 남편분이 뇌출혈로 입원을 해서 꽤 오랫동안 병원생활을 하고 있는데
손가락하나도 못 움직여서 남편계좌로 아무것도 할 수가 없다고 합니다. (그 동안 묵시적갱신으로 거주)

그런데 계약서 날짜를 최초 계약 날짜(2018년)으로 써달라고 요구를 하고 있는 상황입니다.
이 경우 변경을 해줘도 되는지, 주의할 점, 필요서류 등 조언해주시면 감사하겠습니다.

*사실 저희가 가족관계증명서 등을 요구하니 갑자기 집을 나가겠다며 보증금 반환을 현금으로 달라고 합니다. 이 경우 저희가 거부할 수 있는지 법원에 공탁거는 것이 안전한지도 조언 부탁 드립니다.

정찬 변호사 · Answer

계약서를 소급 작성해달라는 요청은 허위문서 작성 우려가 있어 수용하시면 안 되며 계약서상 날짜는 실제 작성일로 기재하셔야 안전합니다.
계약자 변경도 남편이 의사표시를 할 수 없는 상황이라면 가족관계증명서 외에 법정대리인 관련 서류가 있어야 하며 그렇지 않다면 변경은 권장되지 않습니다.
보증금은 임의 현금 반환을 거부할 수 있고 기존 계약자 명의로 공탁하는 것이 법적 분쟁을 예방하는 안전한 방법입니다.
저희 법무법인은 대표변호사가 직접 사건을 진행합니다.
상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인이 사망할 경우를 대비하셔야 할 것입니다.
2. 따라서 임대차계약서상 임차인 명의를 부인으로 변경하더라도 과거로 소급해서 하는 것은 위험하므로 거부하시기 바랍니다.
3. 만기일을 기준으로 연장계약서를 작성할 경우에도, 부인이 법적인 부인이 맞는지(사실혼관계가 아닌지)에 대해서 가족관계증명서 등을 요구하여 확인해 보시고, 다른 가족들의 동의서도 받아 두셔야 할 것입니다.
4. 만일, 계약종료 후 이사를 가겠다고 한다면 현금으로 보증금을 반환하는 것은 이중변제의 위험이 있으므로 절대로 응해서는 아니될 것이고, 임차인의 은행계좌로 송금하거나 임차인 사망시에는 법원에 공탁하시기 바랍니다.

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요, 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다. 도움을 드릴 수 있도록 남겨주신 상황에 맞춰 정리해 드리겠습니다.

세입자 측에서 계약자를 남편에서 아내로 변경하고 계약서를 최초 계약일로 소급해 다시 작성해 달라는 요청은 주의해야 합니다. 원칙적으로는 실제 계약 변경일 기준으로 새로 작성해야 하고, 가족관계증명서·위임장 등 확인서류를 꼭 받아 두셔야 합니다. 최초 계약일로 거짓 기재는 법적 분쟁 시 문제될 수 있으므로 권장되지 않습니다.

또한 보증금을 현금으로 바로 달라는 요구는 분쟁 가능성이 높으니 가급적 계좌이체로 지급하고, 반드시 영수증이나 이체증빙을 보관하세요. 반환 과정에서 다툼이 예상되면 법원 공탁제도를 이용해 안전하게 처리하는 방법도 검토하시면 좋겠습니다.

추가 확인이나 계약서 작성, 공탁 절차까지 안전하게 진행하고 싶으시면 바로 상담을 권유드립니다.

윤관열 변호사 · Answer

현재 세입자 측에서 계약자 명의를 남편에서 아내로 변경하고, 계약서 작성일을 최초 계약일인 2018년으로 기재해달라는 요구는 법적으로 매우 신중하게 접근하셔야 합니다. 계약서상의 날짜를 실제 계약일과 다르게 소급하여 기재하는 것은 허위문서 작성으로 분쟁 발생 시 법적 책임 소지가 있을 수 있으며, 특히 보증금 관련 우선순위나 대항력 문제에서 오해가 발생할 수 있습니다. 따라서 새로운 계약서를 작성하신다면, 반드시 작성일은 실제 계약 체결일로 기재하셔야 하며, 과거부터 거주해온 사실은 별도로 확인서나 부속문서로 기재하는 것이 안전합니다.

또한 계약자 변경을 원하신다면 기존 계약자인 남편의 의사 확인이 원칙적으로 필요합니다. 하지만 현재 중증 장애로 의사 표시가 불가능한 상태라면, 아내가 계약자로 변경되기 위해서는 **가족관계증명서와 함께 남편의 법정대리인임을 입증하는 서류(예: 성년후견인 결정문 등)**가 필요합니다. 이 없이 단순히 아내 명의로 계약을 변경하는 것은 향후 분쟁 시 남편 측으로부터 계약 무효 주장이나 반환청구를 받을 위험이 있습니다.

보증금 반환 요구에 대해서는, 기존 계약자의 계좌를 사용할 수 없는 상황이라면 법원에 보증금을 공탁하는 것이 가장 안전합니다. 특히 현금 반환을 요구하면서 가족관계 확인은 거부하는 경우, 임의로 반환하는 것은 나중에 이중지급 문제로 이어질 수 있습니다. 공탁 시에는 기존 임차인 명의(남편)로 공탁하고, 공탁 사유를 ‘임대차 종료로 인한 보증금 반환’으로 기재하시면 법적 책임을 면할 수 있습니다.