중소기업 전세 대출 계약 만기 전 이사 시 전세금 반환 문제 해결 방법

Question

안녕하세요, 중소기업 전세 대출로 이번년 11월에 계약만기입니다.
5월에 은행에서 재계약을 할것인지 연락이와서 재계약안한다고 했고,
임대인에게도 재계약을 안한다고 통보했습니다.

집주인은 세입자를 구해야지만 전세금을 돌려준다고 하였고,
그 이후 부동산통해서 연락하라고 하였습니다.

지금 살고있는집이 지하라 벌레도 너무많이나오고 하루하루가 벌레전쟁입니다.
그래서 7월 중순에 이사갈집을 구했고 가계약금도 치뤘습니다.

전세금을 못돌려받은상태 (은행에 상환하지못한상태)로 전입신고를 하게 되면 불이익이 있을것같아서 전입신고는 안하고 전월세신고 미신고시, 과태료가 얼마 나오지않아 내려고합니다.

현재 전세이자는 세입자 구할때까지, 계약만기되기전까지는 전세이자 별도로 내려고 합니다.
하지만 임차권등기명령을 하게된다면, 세입자가 안들어와도 임대인이 전세금을 반환할수있는 확률이 올라간다고해서 어떻게하면 좋을지 조언 부탁드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 만기일 전에 다른 곳으로 이사를 가더라도 임대차목적물에 대한 점유(비밀번호 공유금지)와 주민등록은 유지하셔야 합니다. 만일, 비밀번호를 임대인에게 고지하여 임대차목적물에 대한 점유권을 넘겨 줄 경우에는 기존의 대항력 등이 모두 소멸하게 됩니다.
2. 향후, 만기일까지 보증금반환이 안되면 바로 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
3. 그러는 과정에서 임차권등기가 등기부에 등재되고 나면 점유권을 임대인에게 넘겨 주시고, 주민등록도 이전하면 될 것입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임차권등기명령을 신청하신 후 이사하시는 것이 가장 안전합니다. 임대인의 세입자 구입 조건부 전세금 반환 요구는 법적 근거가 없으며, 계약 만료 시 무조건적인 반환 의무가 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 임차권등기명령의 필요성
- 임차권등기명령을 통해 이사 후에도 전세금 반환 청구권을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
- 등기 후에는 대항력과 우선변제권이 계속 유지되어 임대인의 재산에 대한 강제집행이 가능합니다.
- 임대인에게 전세금 반환에 대한 심리적 압박을 가할 수 있습니다.

나. 전입신고 관련 문제
- 현재 거주지에서 전입신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으나, 금액이 크지 않습니다.
- 임차권등기명령을 받으면 전입신고 없이도 대항력을 유지할 수 있으므로, 과태료를 감수하고 전입신고를 하지 않는 선택도 가능합니다.

다. 결론
1) 즉시 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다.
2) 등기 완료 후 이사를 진행하시면 됩니다.
3) 전세이자는 계약만료일까지만 지급하시면 되고, 그 이후에는 지급의무가 없습니다.
4) 만약 임대인이 계속 전세금 반환을 거부할 경우, 강제집행 절차를 통해 회수가 가능합니다.

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요, 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다. 상황에 맞게 다시 간단히 정리해드립니다.

지금처럼 집주인이 세입자 구해야만 돌려주겠다고 버티면 먼저 임차권등기명령부터 신청하셔야 합니다. 등기하면 전출해도 보증금 반환 청구권은 그대로 유지되고, 새 세입자가 안 들어와도 집주인이 못 주겠다는 핑계가 약해집니다.

등기 후에는 바로 전출하고, 나중에라도 못 받으면 강제집행이나 보증보험으로 회수할 수 있으니 전세금 지키는 안전장치라고 생각하시면 됩니다. 벌레 문제로 당장 이사 나가야 한다면 등기 후 전출 순서만 꼭 지켜주세요.

추가로 절차나 서류 필요하시면 연락주세요.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 세입자를 구해야만 전세금을 돌려준다는 조건을 제시하며, 지하 거주로 인한 벌레 문제까지 겹쳐 매일 고통받고 계신 의뢰인님의 상황을 충분히 이해합니다. 11월 계약 만료 예정이며 은행과 임대인 모두에게 재계약 의사가 없음을 통보하셨고, 7월 중순 이사를 위해 새 집 가계약까지 완료하신 상황입니다. 현재 전세금 미반환 상태에서 전입신고로 인한 불이익을 우려하고 계시며, 임대인은 세입자 구입까지 전세금 반환을 거부하고 있습니다.

[의견]
부동산 전문 변호사로서 말씀드리면, 임차권등기명령을 신청하시는 것이 가장 효과적인 방법입니다. 이는 계약 만료 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 전세금 회수 가능성을 크게 높입니다. 임대인의 세입자 구입 조건부 반환 주장은 법적 근거가 없으며, 계약 만료시 무조건 반환 의무가 있습니다. 즉시 소송을 진행하시는 것도 빠르게 회수할 수 있는 방법입니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림