부모님 땅 공매, 자녀가 낙찰받아도 되나요?

Question

이혼한 아빠가 엄마 명의로 땅을 사고팔고 세금을 내지 않아서 엄마 앞으로 세금이 있는데 갚으실 여력이 안되서 남아있는 땅이 공매로 넘어갑니다.

이미 5회 유찰이됐고 자투리 땅이라 아무도 안살거같아서 제가 사려고 하는데요. 이 경우 
•아무 문제가 없나요? 
•자녀가 낙찰받으면 공매여도 증여세 문제가 되나요? 
•증여세 낸다면 낙찰가격으로 내나요?
•토지가 전으로 되어있는데 18평 남짓 심지어 아스팔트 옆 자투리길이라 농사가 불가능합니다. 제가 알기로 농지취득자격증명이 된 사람만 전 공매가 가능하게 바뀐걸 알고있는데 이 경우 면제신청이 가능할까요? 
•구매는 온전히 제 돈으로 합니다. 구매 금액 증여의 여지는 없습니다. 
•제가 추가로 신경써서 체크해봐야 할 부분이 뭐가 있을까요?

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
공매를 통해 어머님의 토지를 자녀인 귀하가 낙찰받는 것은 법적으로 문제없으며, 본인 자금으로 구매 시 증여세 문제도 발생하지 않습니다. 다만 농지취득자격증명 관련 사전 확인이 필요합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 공매 참여 가능 여부
- 공매는 공개경쟁입찰이므로 자녀라도 자유롭게 참여 가능
- 본인 자금으로 구매 시 법적 제한 없음
- 5회 유찰된 물건으로 정상적인 입찰 참여 가능

나. 증여세 관련 검토
- 공개경쟁입찰을 통한 정당한 낙찰이므로 증여세 과세 대상 아님
- 본인 자금으로 전액 구매하는 경우 증여 의제 규정 적용되지 않음
- 낙찰가격이 시세보다 낮더라도 증여세 문제되지 않음

다. 농지취득자격증명 관련
- 지목이 '전'이므로 원칙적으로 농지취득자격증명 필요
- 실제 농사가 불가능한 자투리땅인 점 감안하여 면제신청 가능
- 사전에 관할 시군 농지관리부서에 면제가능 여부 확인 필요

라. 결론
공매 참여 전 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:
1) 농지취득자격증명 면제 가능 여부 사전 확인
2) 공매물건의 권리관계 및 현황 철저히 확인
3) 입찰보증금 및 구매자금 준비
4) 낙찰 후 후속 절차 및 기한 확인

조기현 변호사 · Answer

•아무 문제가 없나요?
>> 없습니다.

•자녀가 낙찰받으면 공매여도 증여세 문제가 되나요?
>> 증여세가 부과되지 않습니다.

•증여세 낸다면 낙찰가격으로 내나요?
>> 증여세가 부과되지 않습니다.

•토지가 전으로 되어있는데 18평 남짓 심지어 아스팔트 옆 자투리길이라 농사가 불가능합니다. 제가 알기로 농지취득자격증명이 된 사람만 전 공매가 가능하게 바뀐걸 알고있는데 이 경우 면제신청이 가능할까요?
>> 농지취득자격증명이 필요합니다만 세부 정황에 따라 관할청에 면제신청을 할 수 있습니다.

유지현 변호사 · Answer

1. 공매로 자녀가 낙찰받는 경우 문제가 되나요?
→ 원칙적으로 문제 없습니다.
공매는 공개경쟁입찰로, 자녀가 직접 낙찰받는 경우에도 원칙적 제한은 없습니다.

2. 자녀가 정당하게 입찰해 시세 수준으로 낙찰받고, 대금도 전액 본인 자금으로 충당하는 경우
→증여세 과세 대상 아닙니다.

3. 농지취득자격증명 관련 원칙적으로는 필요합니다. 하지만 지목이 '전'이나 실질 이용 상태가 농지 아닌 경우 면제 대상이 될 수 있습니다. 공매 전 소재지 관할 시·군 농지관리부서에 ‘취득자격증명 면제신청’ 여부를 반드시 문의하시기 바랍니다.

도움이 필요하시면 언제든 말씀주세요.

한대섭 변호사 · Answer

1. 공매는 공개된 경쟁입찰이므로 누구나 참여할 수 있습니다. 자녀라는 이유로 참여가 제한되지 않습니다.

2. 귀하가 온전히 본인의 자금으로 공매에 참여하여 낙찰받는다면, 설령 그 가격이 감정가보다 훨씬 낮더라도 증여세는 과세되지 않습니다.

3. 공매로 농지를 취득할 때도 낙찰 후 일정기간까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 될 수 있고, 보증금이 몰수 될 수 있습니다. 다만, 토지의 현황이 아스팔트 옆 자투리 길이라 사실상 농업경영이 불가능한 상태라면, 발급기관르로부터 현장조사후 농지가 아니라는 사실증명을 받아 법원에 제출할 수 있습니다.