전세 보증금 미지급 시 법적 조치 방법

Question

기존 2025년05월21일 전세계약 만료 시점 도래전 2개월 이전인 2025년3월 초 전세계약 연장의사 없음 고지 후 집주인이 2025년6월30일까지만 단기로 전세자금대출(HUG 청년전세대출) 연장해주면 반드시 보증금 반환을 해주겠다고 약속함, 이에 대해 채무이행 각서 등 작성 후 상호 합의하에 2025년6월30일로 연장함,금일 갑자기 30일 도래후 보증급 지금 불가 통보, 현재 해외 출장중이라 은행 연장 불가능 임대인은 7월10일까지 지급 가능하다고함 새로운집 월세 계약은 이미 진행했고 30일 이사 예정, 이사 후 전입신고 및 확정일자 진행하지 않고 기존 집 임차권등기 완료 후 새집 전입신고 예정, 현재 상황에서 취해야 할 법적 조치가 궁금합니다

심준섭 변호사 · Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
이사 전 반드시 임차권등기를 완료하시고, 임대인의 해외출장을 이유로 한 지급연기는 법적 정당성이 없으므로, 즉시 보증금반환청구소송과 가압류 등 법적 조치를 진행하셔야 합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 임차권등기 및 전입신고 문제
- 기존 주택에 대한 임차권등기는 반드시 이사 전에 완료해야 함
- 임차권등기 완료 후 새 주택 전입신고를 하더라도 보증금 우선변제권 유지 가능
- 이를 통해 보증금반환 청구권의 대항력과 우선변제권 확보

나. 보증금 회수를 위한 법적 조치
- 채무이행각서가 있으므로 보증금반환청구소송 승소 가능성 높음
- 임대인 재산에 대한 가압류 신청으로 강제집행 가능성 확보
- HUG 청년전세대출 관련 보증보험이 있다면 보험금 청구도 가능
- 지연손해금, 이사비용 등 추가 손해배상도 청구 가능

다. 결론
현 상황에서는 임차권등기 완료 후 즉시 보증금반환청구소송을 제기하고, 임대인 재산에 대한 가압류를 병행하여 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 7월 10일까지 기다릴 법적 의무는 없으며, 오히려 신속한 법적 대응이 보증금 회수에 유리합니다.

최성현 변호사 · Answer

13년간 경찰 근무 중 경제범죄수사팀에서 근무하며 많은 임대차 관련 사기 사건을 수사한 경험이 있어, 의뢰인께서 문의하신 전세보증금 미반환 사안에 대해 전문적인 조언을 드릴 수 있습니다.

의뢰인의 상황은 2025년 6월 30일 전세계약 만료 후 임대인이 보증금 반환을 거부하고 있는 사안입니다. 특히 임대인이 채무이행각서까지 작성하고도 약속을 어기고 있어 더욱 악질적인 상황입니다.

현재 가장 시급한 것은 임차권등기명령 신청입니다. 이미 계획하고 계신 것으로 보이는데, 이사 후 전입신고를 하지 않고 기존 집에 임차권등기를 완료하는 것이 올바른 선택입니다. 임차권등기명령이 신청되면 보증금을 돌려받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청과 동시에 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 필요합니다. 채무이행각서가 있다면 임대인의 지급 의무가 명확하므로 승소 가능성이 높습니다. 소송 과정에서 가압류 신청도 고려해볼 수 있습니다.

형사적으로는 사기죄 고발을 검토할 수 있습니다. 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 연장 계약을 체결하고 각서까지 작성했다면 기망행위에 해당할 수 있습니다. 특히 해외출장을 핑계로 은행 업무가 불가능하다는 것도 의심스러운 부분입니다.

HUG 청년전세대출과 관련해서는 한국주택금융공사에 임대인의 보증금 미반환 사실을 신고하시기 바랍니다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험금 지급 요청도 가능합니다.

또한 임대인이 7월 10일까지 지급 가능하다고 한 약속도 서면으로 받아두시고, 만약 이 약속도 어긴다면 추가적인 법적 조치의 근거로 활용할 수 있습니다.

현재 상황에서는 시간이 매우 중요하므로 즉시 임차권등기명령 신청을 진행하시고, 동시에 민사소송과 형사고발을 병행하여 임대인에게 압박을 가하는 것이 효과적입니다.

법률사무소 새율 대표변호사 최성현 올림

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

❗문제 상황
ㆍ임대인은 보증금 반환기한(2025년 6월 30일)을 분명히 약속했으나, 일방적으로 해외출장 등을 이유로 7월 10일까지 지급을 연기하겠다고 통보함
ㆍ의뢰인께서는 이미 새 집에 대한 월세 계약을 체결했고, 이사도 곧 예정된 상황으로 경제적·정신적 피해가 우려됨
ㆍ현재 임차권등기명령 신청은 하셨으나, 추가적인 보호조치 및 신속한 대응이 필요한 상태임

✅해결 방법
ㆍ먼저 임차권등기명령은 반드시 이사 전 완료하여, 전세보증금 반환 청구권의 우선권과 안정성을 확실히 확보하시기 바랍니다.
ㆍ임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 보내 명확한 의사표시를 하고, 불이행 시 법적 조치를 진행하겠다는 점을 문서화해 놓으시는 것이 좋습니다.
ㆍ임대인이 해외체류를 이유로 지급 연기를 주장하나 이는 법적 정당성을 인정받기 어렵습니다. 즉시 전세보증금 반환 청구 소송을 준비하시고, 임대인의 부동산이나 예금 등 재산에 대한 가압류 조치를 병행해 보증금 회수를 더욱 안전하게 확보하시기 바랍니다.
ㆍ만약 HUG 등 보증보험에 가입되어 있다면 대위변제 신청도 병행해 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
ㆍ현재 사안은 초기 대응의 신속성과 정확성이 특히 중요하며, 단순 각서나 구두 약속보다는 법적으로 강제력이 있는 방법으로 대응 전략을 세워야 합니다. 경험 많은 변호사의 도움을 받는다면 예상치 못한 법률적 쟁점까지 대비하여 더욱 확실하고 안정적인 해결이 가능하리라 확신합니다.

대표 변호사와의 1:1 전화 상담만으로도 해결의 실마리를 찾으실 수 있으니, 혼자 고민 마시고 편하게 문의 주셔서 마음의 짐을 덜어보시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 만일의 상황을 대비하여, 임대인에게 문자, 카톡 등으로 이사갈 집에 대해서 계약체결한 사실, 계약금으로 얼마를 지급한 사실, 위약금약정이 된 사실, 중개수수료가 얼마인 사실 등을 고지하면서 증거를 확보하시기 바랍니다.
2. 또한, 임대인의 7. 10.에 변제가능하다는 요청에 대해서는 거부하시고 6. 30.까지 보증금 전액에 대한 반환이 안되면 이사를 포기하고 임대인을 상대로 보증금반환청구소송과 손해배상청구소송을 제기하겠다고 압박하시기 바랍니다.
3. 실제로 약속한 25. 6. 30.까지 보증금반환이 안되면 이사 직후에(임차권등기시까지 임대차목적물에 대한 점유와 주민등록은 유지해야 함) 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

이주한 변호사 · Answer

질문자님 상황은 전세보증금 반환이 지연되는 전형적인 분쟁으로, 지금 단계에서 신속하고 단호한 법적 조치가 필요합니다. 이미 임차권등기를 완료하셨고 이사를 앞두고 계신 만큼, 임대인의 말만 믿고 기다리기에는 위험이 큽니다.

우선, 전세보증금 반환 청구 소송을 바로 준비하셔야 합니다. 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권은 확보하셨기 때문에, 임대인 명의의 부동산에 대한 강제집행(경매, 가압류 등)이 가능합니다. 임대인이 7월 10일까지 지급하겠다는 말은 법적 강제력이 없으며, 추가 지연 또는 변제불능으로 이어질 가능성이 있으므로 법적 절차를 선제적으로 진행하시는 것이 안전합니다.

또한, 임대인이 상환 일정을 다시 제시할 경우, 공정증서나 강제집행력을 갖춘 서면으로 약속을 받아두는 것이 필요합니다. 단순 각서나 구두 약속, 문자메시지 등은 법적 강제력이 약하여 나중에 보증금을 회수하지 못하는 위험이 있습니다.

새 주택에 이사하신 뒤에는 전입신고와 확정일자를 바로 확보하셔야 하고, 기존 주택에 대한 임차권등기 효력과 새 보증금 권리관계가 혼동되지 않도록 꼼꼼히 관리해야 합니다.

결론적으로, 더 이상 임대인의 말에 기댈 것이 아니라 즉시 법적 조치를 통해 권리를 선점하고, 추가 협상은 법적 안전장치를 갖춘 상태에서만 진행하셔야 합니다. 전세보증금 반환 소송과 집행 전략은 초기 대응이 매우 중요하므로, 형사·민사 경험이 풍부한 변호인의 도움을 받아 구체적인 대응 방안을 마련하시길 권유드립니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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장휘일 변호사 · Answer

현재처럼 계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서는 이사 전 임차권등기명령을 먼저 신청하셔야 하며, 
이를 통해 전세금 반환 청구권의 우선순위를 유지할 수 있습니다.
또한 임대인의 채무이행각서 불이행에 따라 약정 위반 손해배상도 별도로 청구 가능하므로 내용증명을 통해 요구사항을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.

저희 법무법인은 대표변호사가 직접 사건을 진행합니다.
상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 보증보험에 가입된 경우라면 보험금 청구하시고, 그렇지 않은 경우라면 보증금반환청구소송 진행하면서 기타 손해도 청구할 필요 있습니다.

2. <민사 성공 사례>

임대차보증금반환청구소송, 인도소송, 각종 가처분 사례(명도단행가처분, 사용금지가처분, 업무방해금지가처분 등), 매도청구소송 등 소유권이전등기청구소송, 성적자기결정권침해 이유로 한 위자료 청구소송, 상간소송 공격 방어, 초상권 침해를 이유로 한 위자료청구, 소송 없이 내용증명 만으로 해결한 사례, 점유취득시효 공격 내지 방어, 증거보전신청 공격 내지 방어, 청구이의 승소 내지 방어, 권리금반환 등 다수, 계약서 작성 및 검토,소장, 내용증명 등 각종 서면 작성/ 인도 내지 가처분 집행

임정엽 변호사 · Answer

보증보험에 가입되어 있는지 확인이 필요한 사안입니다.

보증보험에 가입되어 있다면, 보증보험 이행청구를 준비하시기 바랍니다.

그러나 가입되어 있지 않다면 보증금반환소송을 준비하셔야 보증금을 회수할 수 있을 것으로 보입니다.

추은혜 변호사 · Answer

📌 채무이행각서가 있으므니 임차권등기명령 신청과 동시에 약정 위반에 대한 손해배상청구를 병행하고, 
이사 전에 반드시 임차권등기를 완료하시기 바랍니다.

현재 상황에서 선생님께서 취해야 할 법적 조치들을 우선순위대로 말씀드리겠습니다.

가장 급한 것은 임차권등기명령 신청입니다. 
6월 30일 계약 만료 후 보증금을 받지 못한 상태이므로 즉시 관할 지방법원에 신청하시기 바랍니다. 
이사 전에 반드시 완료해야 대항력을 유지할 수 있습니다.

채무이행각서 위반에 대한 손해배상청구도 가능합니다. 
임대인이 약정된 6월 30일에 보증금을 지급하지 않았으므로 지연손해금과 함께 이사비용, 월세보증금 등 추가 비용을 손해로 청구할 수 있습니다.

내용증명을 통해 7월 10일까지 보증금 지급 요구와 함께 약정 위반 시 추가 손해배상 청구 의사를 명확히 밝히시기 바랍니다. 
해외 출장을 이유로 한 연기는 임대인의 일방적 사정이므로 받아들일 의무가 없습니다.

HUG 청년전세대출 연장 불가 시 발생하는 신용상의 불이익도 손해에 포함될 수 있으니 관련 서류를 준비하시기 바랍니다.

새집 전입신고는 임차권등기 완료 후 하시는 것이 맞습니다. 
시간이 촉박하니 변호사와 함께 신속히 법적 조치를 취하시길 권합니다.

약정 위반에 대한 책임을 명확히 하여 정당한 손해배상을 받으시기 바랍니다.

김기윤 변호사 · Answer

질문자님의 상황은 임대인이 보증금 반환 약속을 이행하지 않겠다고 밝힌 것으로, 전세계약 종료와 관련해 중요한 법적 대응이 필요한 시점으로 보입니다. 기존에 6월 30일을 반환일로 명확히 합의하였고 그에 따라 질문자님도 이사 일정과 새로운 월세 계약까지 모두 진행한 상황이라면, 임대인의 일방적인 지급 연기 통보는 약속된 채무 불이행에 해당할 수 있습니다.

질문자님께서 임차권등기명령을 이미 진행하신 것은 아주 적절한 조치입니다. 이 조치는 종전 주택에서 이사를 하더라도 보증금 반환청구권과 대항력, 우선변제권을 유지하는 데 필요한 절차로, 새집에 전입신고를 하더라도 기존 임대주택에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 따라서 이사 후에도 임대인이 보증금을 지급하지 않을 경우 법적으로 권리를 주장하는 데 문제가 없습니다.

현재로서는 임대인에게 서면으로 보증금 반환을 다시 한번 촉구하고, 약속된 기일에 이행하지 않을 경우 민사소송 등 법적 대응을 취할 수밖에 없다는 점을 정중히 전달하는 것이 좋습니다. 가능하다면 문자나 이메일 등으로 관련 사실을 남겨두는 것이 추후 분쟁이 발생했을 때 유리하게 작용할 수 있습니다. 이러한 조치는 추후 소송이나 강제집행을 준비하는 차원에서도 필요합니다.

보증금 반환이 지연되더라도, 일정한 법적 절차를 밟으면 권리를 회복할 수 있는 방법은 존재합니다. 다만 실제로 어떤 방식이 가장 효율적이고 빠른지는 계약 내용, 임대인의 자산 상황, 현재의 대응 태도 등을 종합적으로 검토해야 판단할 수 있습니다. 질문자님의 상황처럼 임대차 종료가 임박한 경우에는 조금이라도 더 정확하고 유리한 방법을 선택하는 것이 중요하므로, 가능한 변호사와 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.