경매 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부에 대한 법적 해석

Question

5월28일 경매로 빌라를 낙찰을 받았습니다. 건물에 부착된 관리인 안내번호로 연락드렸는데 관리인분께서 미납관리비가있다고 제가 떠안아야하는거 아니냐고 여쭤보시네요.

빌라 관리비는 청소 및 엘베 관리로 월5만원씩 걷고 있었다고 합니다. 민납관리비는 총130만원 이라고 하시네요. 한 2년간 건물 전체 공실이 심했고 관리 하신분은 어느정도 보전 받기를 원하시는 것 같습니다. 총8가구라 관리단이 따로있는것은 아니구요. 신축된 19년부터 관리를 맡으셨던것 같습니다.

2023년5월3일까지 전 임차인이 살았다고 하시네요. 등기상 전세입자의 임차권등기는 2023년3월22일입니다.

1.빌라는 통상적으로 미거주시 사용수익을 하지않기에 관리비 납부의무가 없다고 알고 있고있는데 이전소유자의 보유기간 동안 이전소유자가공실이었던 기간에 대한 관리비 부분을 납부해야하는지?

2. 납부해야한다면 경매 낙찰자가 그 미납관리비를 인수해야하는지요?

3. 경매취득은 원시 취득이고 권리상 신고된 인수사항을 제외하고 소멸인데 이전소유자의 미납관리비가 있더라도 인수 사항에 해당되는지요?

그 동안 혼자 관리해오신 부분이 안타깝긴하지만 제가 인수를하자니 억울한 감이있습니다.
전문가분의 법률적 해석과 도움을 받고 싶습니다.

황정환 변호사 · Answer

안녕하세요 법률사무소 환희의 대표변호사 황정환입니다. 귀하의 질의에 아래와 같이 답변드립니다.

✅ 사실관계
경락인의 미납관리비 인수부분에 관한 이견이 있는 상황입니다.

✅ 쟁점 및 검토
1. 집합건물법 제18조는 관리규약 중 공용부분관리비에 관한 부분은 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계 없이 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이에 따라 '공용부분' 관리비는 경락인에게 승계되어 납부대상입니다.
2. 경락인이 납부하는 것이 맞습니다.
3. 경매에 의한 목적물 취득은 경매의 효력에 의하여 원시취득과 유사하게 당해 목적물에 관한 권리관계가 정리된 상태로 부동산을 취득할 뿐 법리적으로는 '승계취득'에 해당합니다. 그러므로 이는 원시취득의 대상이 아니며, 만약 원시취득에 해당한다고 하더라도 관리비는 목적물에서 발생한 '채권'이므로 물권적 관계를 정리하는 원시취득의 소급취득효의 대상도 아닙니다.

✅ 구체적 해결책
전유부분이 아닌 '공용부분' 미납관리비 채권은 경락인에게 인수됩니다.

✅ 결론
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✅ "당신의 소중한 일상에 환희를 드리겠습니다."