전입신고 및 확정일자 받은 임차인의 보증금 반환 가능성과 공매 위험 대응 방법

Question

대구 대명동 소재 아파트에 전입신고 및 확정일자를 마친 임차인입니다.

보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원 / 계약 기간은 2023.9.4~2025.9.2입니다.

해당 아파트 일부 호실이 공매에 들어갔고, 제 거주 호실도 공매가 예정된다는 안내를 들었습니다.  
소유자는 신탁등기 상태이며, 임대동의서가 계약 후 2주 이내 제공 조건이었으나 실제로는 받지 못했습니다.

실질 임대인은 시행사 대표이고, 계약서에는 법인 명의로 되어 있습니다.

이와 관련해 다음의 사항에 대해 법률적 조언을 받고자 합니다.

1. 계약 만료 시 보증금 반환이 어려워질 경우 취할 수 있는 조치  
2. 공매 개시 시 임차인이 해야 할 절차 (배당요구 등)  
3. 현재 월세를 유보하는 것이 법적으로 안전한지 여부

답변 부탁드립니다. 감사합니다.

유선종 변호사 · Answer

전입신고 및 확정일자를 받은 임차인은 대항력(점유·전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖추어 공매·경매 시 낙찰인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

계약 만료 시 보증금 반환이 어려우면, 즉시 보증금반환청구소송 및 가압류, 임차권등기명령 신청 등 법적 조치를 취해야 합니다.
공매 개시 시에는 법원에 배당요구서를 제출해 보증금 우선변제를 신청하세요.

월세 유보는(마음은 이해됩니다만) 임대차보호법상 권리로 인정되기 어렵고, 오히려 임대차 계약 위반이 될 수 있으니 권장드리지 않습니다.

신탁등기된 경우 임대동의서 미수령이 대항력에 영향을 줄 수 있으니, 임대동의서 확보를 위해 노력하셔야 합니다.