전세권자 강제경매 후 남은 채권 회수 방법

Question

전세 보증금 약 3억원
전세권설정 해서 전세권자이자 확정일자 받고 거주 중인 임차인입니다
집주인 국세 체납으로 약 3천만원 근저당 있습니다
집주인이 보증금 반환 능력이 없어 보증금반환청구소송 후 승소했고 강제집행도 했으나 건진 게 없어서 강제경매 신청했습니다
법원 감정평가액은 약 3억3천입니다

1. 배당요구 신청을 할 경우 제 3자에게 전세권 주장을 할 수 없다고 들었는데 맞나요?

2. 배당 신청을 하지 않아도 전세권자는 경매에서 낙찰시 배당받을 수 있는 것으로 아는데요. 그렇다면 제 경우에는 임차인으로서 배당요구 신청을 해서 배당받는 것보다 전세권자로 배당 받는 것이 더 유리한가요?

3. 전세권자로서 제 채권액보다 낮은 가격에 셀프낙찰 받는다면 상계 처리 후 남은 금액에 대한 추심이 가능한가요?

박영재 변호사 · Answer

전세권자는 원칙적으로 경매절차에서 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으나, ‘임차인’으로서의 배당요구는 정해진 기한 내 배당요구 종기까지 별도로 신청해야 효력이 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 전세보증금반환청구권을 다른 채권자에 대해 주장하지 못하게 되며, 이로 인해 우선순위가 밀릴 수 있으므로 전세권 등기가 존재하더라도 실무상 배당요구는 반드시 하셔야 합니다. 따라서 전세권자로서 배당요구를 하지 않으면 불리할 수 있습니다. 또한 배당요구를 한다고 해서 제3자에게 전세권을 주장할 수 없다는 건 오해이며, 오히려 적법한 배당요구는 권리보호를 강화하는 절차입니다. 만약 감정가 3.3억에 대해 3억의 보증금이 있다면 낙찰가가 보증금보다 낮을 경우에는 낙찰금액 전부를 배당받고도 부족분이 발생하며, 이 부족분에 대해서는 별도로 집주인에 대해 채권집행이나 재산조사를 통해 추심이 가능합니다. 셀프낙찰할 경우 낙찰금액에서 본인의 채권을 상계하고 그 차액만 납부하는 구조가 되며, 상계 후에도 미회수 보증금이 있다면 이를 다시 추심할 수 있습니다. 다만 현실적으로 집주인에게 다른 재산이 없다면 추가 추심은 실익이 없을 수 있으므로 법률전문가와 상담하시는 것이 중요합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인보다 앞서는 선순위 권리자가 전혀 없는 상황이라면, 임차인이 1순위 권리자이므로 경매절차에서는 유리할 것입니다.
2. 다만, 그런 경우 임차보증금반환채무를 인수하여야 한다는 부담때문에 낙찰받으려는 사람이 나타나지 않을 수 있는바, 그런 경우 임차인께서 직접 셀프낙찰을 받는 방법도 고려하시기 바랍니다.
3. 그러나 셀프낙찰을 받을 경우, 소유권과 임차권(전세권 포함)이 동일인인 임차인에게 귀속되어서 임차권(전세권포함)이 소멸하게 되므로 더 이상 임대인을 상대로 차액부분에 대한 청구를 할 수 없다는 점은 인지하시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

[서울대, 대형로펌 출신 / 뉴스1면 로펌 대표변호사 / 전문가(교수, 회계사, 감정평가사 등) 협력 전문팀 구성]

1. 결론
귀하의 경우 전세권자 지위로 배당받는 것이 유리하며, 근저당권(3천만 원) 다음 순위로 우선변제권이 인정됩니다. 배당요구 시 전세권은 소멸하나, 확정일자부 임차인 지위는 유지되어 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 배당요구와 전세권 소멸 관계
- 전세권자가 배당요구 시 전세권은 소멸되어 낙찰인에게 주장 불가
- 단, 확정일자부 임차인 지위는 유지되어 낙찰인에게 대항 가능
- 배당요구 없이도 전세권자는 당연 배당대상이 됨

나. 전세권자와 임차인 지위 비교
- 전세권자: 근저당권(3천만 원) 다음 순위로 우선변제권 보유
- 임차인: 확정일자 순서에 따른 우선변제권
- 본 사안에서는 전세권자 지위가 더 유리

다. 셀프낙찰과 추가 추심
- 낙찰가가 채권액보다 낮을 경우 상계 처리
- 부족액은 기존 승소판결로 집주인의 다른 재산에 대해 강제집행 가능
- 다만 집주인의 다른 재산이 없다면 실질적 회수는 어려울 수 있음

3. 결론
전세권자 지위로 배당받되, 확정일자부 임차인 지위도 유지하여 권리를 이중으로 보호받는 것이 가장 유리합니다. 셀프낙찰 시 부족액 발생하면 기존 판결로 추가 추심이 가능합니다.

유선종 변호사 · Answer

전세권자는 강제경매에서 배당요구를 하면 전세권이 소멸되어 낙찰인에게 전세권을 주장할 수 없습니다. 배당요구 없이 전세권을 유지하면 낙찰인이 전세권을 인수하지만, 보증금이 미회수될 위험이 있습니다.

전세권자는 근저당권(3천만 원) 선변제 후 남는 3억 원을 우선 배당받을 수 있어 임차인 신분보다 유리합니다. 만약 셀프낙찰로 매수대금이 전세금보다 낮으면 상계 후 부족액은 일반채권으로 추심해야 하며, 채무자에게 추가 재산이 없다면 회수는 어렵습니다. 따라서 전세권자로서 배당요구가 현실적으로 더 유리하며, 부족분은 추가 추심을 시도해야 합니다.

관련하여 추가적인 질문 있으시면 상담문의 주시면 성심껏 답변드리겠습니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 권리 말소의 기준이 되는 최선순위 권리를 말소기준권리라고 합니다. 저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

2. 주택이 경매처분될 경우에 대항력 있는 확정일자부 임차인은 건물대금과 토지대금 모두에서 배당을 받게 됩니다. 그러나 건물의 전세권자는 건물대금으로부터만 배당을 받는 것이 원칙입니다. 다만 아파트 등 구분건물의 경우에는 전세권자도 건물대금 및 토지대금 모두에서 배당받을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 보증금을 전부 배당받지 못한 경우 낙찰자로부터 받을 수 있습니다. 그러나 최선순위 전세권자라도 선순위 전세권자의 지위에서 배당을 요구하게 되면 전세권의 존속기간에 상관없이 소멸이 되고, 배당금이 부족하게 되더라도 낙찰자에게 부족한 전세금을 요구할 수 없습니다. 이러한 차이점이 있으나 두 가지 권리를 모두 가지고 있을 경우 전세권이 소멸하더라도 임차인으로서 대항력이 있다면 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 장애는 없습니다.

3. 셀프 낙찰 후에도 귀하의 채권액(전세보증금 3억원)보다 낙찰가액이 낮아서 채권액을 전부 회수하지 못했다면, 남은 채권액에 대해서는 집주인의 다른 재산에 대해 추가로 추심할 수 있습니다. 이미 보증금반환청구소송에서 승소 판결을 받으셨기 때문에, 이 판결을 근거로 집주인의 다른 예금, 부동산, 급여 등에 대해 강제집행을 신청하여 미회수된 보증금 잔액을 추심할 수 있습니다.