임대차계약서 연장 시 확정일자 다시 받아야 하나요?

Question

1. 전세계약을 22.05.01-24.05.01까지 했습니다. 
이때는 전입신고 후 확정일자를 받아두었습니다.

2. 이 후 24.05.01-25.05.01까지 보증금 변동없이 
재계약서를 작성했고, 이때는 확정일자를 받지 않았어요.

3. 재계약 만료되기 2달 전쯤 집주인에게 연락하여, 계약기간을 몇 주 더 연장하여 25.06.08에 계약만료 입니다. 이 때 기록은 통화녹음, 문자도 다 있습니다.

** 임대차계약서 연장 시, 계약조건 변동없는데 확정일자 다시 받아야 했을까요? 
** 늦게나마 확정일자 받으려했더니 주민센터에서는 재계약서에 명시된 25.05.01이 지나서 확정일자를 줄 수가 없다고 합니다. 
** 임차권등기명령 실행 시 확정일자를 다시 받지 않은게 문제가 될까요?

김명수 변호사 · Answer

1. 보증금이 증액된 경우가 아니라면 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
2. 임차권등기명령신청시에도 아무런 문제가 되지 않습니다.
3. 임대인과의 구두상 합의(계약기간을 25. 6. 8.까지 연장)에도 불구하고 임대인이 약속한 날까지 보증금을 반환하지 않는다면 만기일 직후에 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
4. 만일, 만기일에 이사를 하려고 이미 새로운 임대차계약을 체결하였다면 임대인의 보증금미반환으로 인하여 이사를 가지 못함으로써 이미 지급한 계약금, 중개수수료, 이삿짐예약금 등에 대한 손해를 보게 될 경우 임대인을 상대로 보증금반환청구소송에다가 손해배상청구소송까지 제기할 것을 대비해서 미리 임대인에게 문자, 카톡, 전화통화녹음 등으로 계약체결사실 등에 대해서 고지하시면서 증거자료를 확보해 두시기 바랍니다.

심규덕 변호사 · Answer

임차인의 권리 보호를 위해 고민이 많으셨을 것 같습니다. 확정일자 관련 절차가 복잡하여 불안하셨을 텐데, 차근히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 요약
보증금 변동이 없는 재계약의 경우 최초 확정일자의 효력이 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 시에도 최초 계약서의 확정일자로 충분하며, 통화녹음과 문자 등으로 계약 연장 사실을 입증할 수 있습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 재계약 시 확정일자 필요 여부
보증금과 임대료 등 계약의 본질적 내용에 변동이 없고 단순히 기간만 연장되는 경우, 이는 기존 계약의 연장으로 보아 새로운 확정일자가 필요하지 않습니다. 최초 계약(22.05.01)의 확정일자가 계속 유효합니다.

나. 임차권등기명령 관련 쟁점
임차권등기명령 신청 시 최초 계약서의 확정일자, 전입신고, 실제 거주 사실로 충분히 권리보전이 가능합니다. 추가로 통화녹음과 문자 내역을 통해 25.06.08까지의 연장 합의를 입증할 수 있어 법적 보호를 받을 수 있습니다.

다. 결론
재계약 시 확정일자를 받지 않은 것이 임차인의 권리 보호에 중대한 영향을 미치지 않습니다. 최초 계약의 확정일자와 함께 계약 연장 관련 증거들을 잘 보관하시고, 필요시 이를 제시하여 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.

고일영 변호사 · Answer

보증금이 동일하고 계약조건 변경 없을 경우에는 최초 확정일자가 효력 유지됩니다.

임차권등기명령은 보증금 회수를 위한 권리보전 수단으로, 기존의 전입신고와 최초 확정일자, 그리고 실거주 이력으로도 충분히 가능합니다.

김상윤 변호사 · Answer

임대차계약을 갱신하거나 재계약할 경우, 계약조건에 변동이 없더라도 새로운 계약서에는 다시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자가 없는 계약서는 임차권등기명령이나 최우선변제권 확보 시 법적 효력이 부족할 수 있습니다. 현재처럼 24.05.01~25.05.01 계약서에 확정일자를 받지 않은 상태라면 임차권등기명령 신청 시 문제가 될 수 있으며, 주민센터도 경과된 계약에 대해 소급 확정일자를 부여하지 않기 때문에 지금이라도 연장내용을 명시한 새로운 계약서나 합의서를 작성해 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.

조새한 변호사 · Answer

재계약 또는 갱신 예약 과정에서 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 최초 확정일자로 순위가 유지됩니다. 임차콘 등기 명령 신청 시에서 전혀 문제가 되지 않습니다