상가 임대차 분쟁 해결 방법

Question

저를 A, 공동 임차인을 B로 지정 후 진행합니다.

연습실 및 사업 준비 목적으로 상가 지하를 임차하였습니다.

임차인 명의는 A로 되어있으며 월세보증금은 A와 B가 공동 부담중이었습니다.

그러던 중 서로 의견이 충돌하여 상가 지하를 기간 내 계약 종료를 하기로 조율했습니다.

이 때 B는 A가 연습을 하려하지 않고 A가 그만 두겠다고 했으니 나는 귀책 사유가 없다. 아래 2개의 안 중 하나를 받아들여라.
1. B가 상가 지하를 떠안을테니 보증금 250을 포기하고 가라
2. 계약 해지시 원상복구 비용과 B명의의 인터넷 위약금을 A가 납부하라.
이렇게 주장하고 있으며

A는 B가 사업 목표와 방향을 수시로 바꾸고 A의 의견을 받아들이지 않아 서로 맞지 않다고 판단.
공동 사업을 그만하기로 하며, 사업 목표에 대한 B의 계속적인 변동과 A의 의견안을 수시로 받아들이지 않는 것에 대한 귀책사유가 있다.
라는 주장입니다.

이때 A는 꼭 B의 1, 2안을 수용해야하는 상황일까요?

심준섭 변호사 · Accepted Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
계약서상 임차인은 A이므로, B의 요구사항을 반드시 수용할 법적 의무는 없습니다. 원상복구 비용과 인터넷 위약금은 각 계약 명의자가 일차적으로 부담하되, 내부 약정에 따라 분담 여부를 결정할 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 임대차 계약상 권리의무 관계
- 임대차 계약서상 임차인이 A로 되어있어 임대인에 대한 법적 권리의무는 A에게 있음
- B는 계약의 직접 당사자가 아니므로 임대차 계약상 권리의무 주장 불가
- 보증금 관련 B의 1안은 법적 근거가 없어 수용할 필요 없음

나. 원상복구 비용 및 위약금 부담
- 원상복구 의무는 임차인 A에게 있으나, A와 B 간 내부 약정에 따라 분담 가능
- 인터넷 위약금은 계약 명의자인 B가 일차적으로 부담
- 양측의 귀책사유 여부와 관계없이, 계약 명의자가 각자의 의무를 부담하는 것이 원칙

다. 결론
A는 B의 1, 2안을 수용할 법적 의무가 없습니다. 원상복구 비용은 임차인 A가 부담하되 내부 약정에 따라 B와 분담 가능하며, 인터넷 위약금은 계약자 B가 부담하는 것이 타당합니다. 향후 분쟁 예방을 위해 비용 분담에 대한 합의서를 작성하시길 권장드립니다.

남기용 변호사 · Answer

안녕하세요.

법률사무소 율섬 대표변호사 남기용입니다.

임대인과의 관계에서 임차인의 지인은 A이므로, 임대차계약 기간 내 계약해지시 임대인에 대한 원상회복의무 및 기타 다른 의무는 A가 지게 됩니다.

반면 A와 B는 동업자로서 A가 B에게 약정에 따른 내부적 책임이 있을 수 있습니다.

그러므로 1안은 수용하실 필요 없고, 2안 중 원상회복 비용은 일단 A의 비용으로 하되 B와 내부 약정에 따라 분담가능한지 검토해야 하고, B명의 인터넷 해지비용도 B가 부담하고 내부 약정에 따라 부담가능한지 검토해야 하나 금액이 비슷하다면 상계가 가능할 것으로 보입니다.

관련하여 추가로 궁금하신 점이 있으면 언제든 편하게 연락바랍니다.

유선종 변호사 · Answer

공동 임차인 간 분쟁에서 중요한 것은 계약 관계의 주체와 각자의 법적 지위입니다. A가 임대차계약서상 단독 임차인이라면 법률상 책임과 권리는 A에게 있으며, B와의 내부 분담은 민사상 채무관계로 보아야 합니다. 
따라서 B가 계약상 주체가 아닌 이상, A가 B의 1, 2안에 법적으로 구속될 의무는 없습니다.

다만, A와 B 사이에 명확한 내부 약정(구두 또는 서면)이 있다면, 그 약정에 따라 민사상 일부 책임이 인정될 수 있습니다. 이 경우에도 내부 약정이 서면이 아니라면 입증이 어려울 수 있으니, 관련 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

그리고 계약 종료와 관련해 A가 인터넷 위약금이나 원상복구비에 직접적 책임이 없다면, 이를 무리하게 전가하는 B의 요구는 수용할 필요 없습니다. 임대인에 대한 원상복구 의무는 임차인(A)에게 있으나, 실제 비용 분담은 내부 약정에 따라 달라질 수 있습니다. 인터넷 위약금 역시 계약 명의자가 부담하는 것이 원칙입니다.

더불어 위 사항 관련하여 궁금하시거나 더욱 자세한 상담 원하시면 부담없이 상담 문의주세요.