월세집 담배냄새 하자로 인한 대응 방안

Question

시간구성에 맞게 아래 정리해보았습니다

1. 계약 전
- 부동산 중개를 통해 신혼집으로 사용할 집을 계약 전 방문함.  
- 실내에서 담배 냄새가 강하게 나는 것을 인지함.
- 이에 대해 중개인은 "도배만 하면 냄새는 다 사라진다", "크게 문제 없다"는 식으로 설명.

2. 임대차 계약 체결
- 해당 매물에 대한 임대차 계약 체결
- 계약 시점에서 담배 냄새가 있었지만, 중개사 설명에 따라 도배 후 해결될 것으로 믿고 계약 진행.

3. 도배 시공
- 집주인 측에서 전체 도배 시공 진행
- 이후에도 냄새가 남아 있어 임대인&중개인 측 특수청소 요청함.

4. 특수청소 진행
- 탈취 및 방역 포함된 특수청소 진행.
- 청소 후 현장 확인 결과 담배 냄새가 여전히 강하게 남아 있음.

5. 입주 예정일
- 원래 계획된 입주일이었으나, 냄새로 인해 입주 불가.
- 계획에 없던 특수청소로 인해서 보관이사 비용 발생.
- 임시로 머물 곳을 찾아야 하는 상황 발생.  
- 가전·가구 납품 전면 연기, 입주 지연으로 인한 정신적·금전적 피해 발생.

6. 중개사 대응 (2025.04.29)
- 부동산 측에 문제 재차 제기했으나,  
  “냄새는 주관적인 문제”,  
- 실질적으로 문제 해결을 거부하고 상황을 임차인 책임으로 전가하는 태도를 보임

궁금한점
- 계약시 담배냄새의 경우 도배진행하면 다 사라진다는 허위 사실로 인한 계약해지가 가능한지.
- 위 내용을 기반으로 법적 다툼이 가능한지

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

임대인은 임차인이 목적물을 계약의 목적에 따라 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 도배와 특수청소로도 해결되지 않는 극심한 담배 냄새로 인해 주거라는 계약의 본질적 목적 달성이 불가능한 경우, 이를 중대한 하자로 보아 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있습니다.

계약 당시 중개인이 "도배하면 냄새가 사라진다"고 설명하여 계약을 체결하게 된 것은, 계약의 중요 부분에 대한 착오를 유발했거나 기망에 해당할 소지가 있습니다. 이를 근거로 민법 제109조(착오) 또는 제110조(사기, 강박)에 따라 계약의 취소를 주장하는 것을 검토할 수 있습니다.

임대인의 수선의무 불이행 및 중개인의 고의 또는 과실에 의한 위법한 중개행위(공인중개사법 제30조)를 근거로 법적 다툼이 가능합니다. 보증금 반환은 물론, 입주 지연으로 인해 발생한 보관이사 비용, 임시 숙소 비용 등 특별손해에 대한 배상 청구도 가능할 것입니다.

향후 소송 등 법적 절차를 진행하기 위해서는 냄새의 정도를 객관적으로 입증할 자료, 중개인 및 임대인과의 대화 기록, 청소 및 이사 관련 영수증 등 발생한 모든 손해에 대한 증거를 체계적으로 확보하는 것이 중요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

심규덕 변호사 · Answer

신혼집 준비과정에서 겪으시는 어려움에 깊이 공감합니다. 특히 입주 지연으로 인한 보관이사비용 발생과 임시 거처를 구해야 하는 상황에 놓이신 것은 매우 안타까운 일입니다.

1. 요약
중개인의 "도배만 하면 냄새가 사라진다"는 설명은 허위 또는 과장된 설명으로 볼 수 있으며, 이를 근거로 계약해지 및 손해배상 청구가 가능합니다. 특히 도배와 특수청소 후에도 문제가 해결되지 않은 점은 중요한 하자에 해당할 수 있습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 계약해지 가능성
중개인의 설명을 신뢰하고 계약을 체결했으나, 실제로는 도배 후에도 담배 냄새가 해결되지 않았다면 이는 중대한 착오나 기망에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 민법상 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 특히 거주가 불가능할 정도의 냄새는 주거용 임대차 계약의 본질적 하자로 인정될 수 있습니다.

나. 손해배상 청구 가능성
입주 지연으로 인한 보관이사비용, 임시 거처 비용, 가전제품 납품 연기로 인한 손해 등 실질적인 금전적 피해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 발생한 비용에 대한 영수증 등 증빙자료를 잘 보관하시는 것이 중요합니다.

다. 결론
계약 체결 전 중개인의 설명 내용, 도배 및 청소 후에도 해결되지 않은 냄새 문제, 이로 인한 구체적 피해 사실 등을 문서화하여 증거를 확보하신다면, 계약해지 및 손해배상 청구를 통해 법적 구제를 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.

조기현 변호사 · Answer

1. 담배 냄새가 계속 남아있다는 점을 이유로 계약 해제를 요구할 수는 있겠습니다.

2. 다만 현단계에서 담배냄새가 계속 남았다는 점, 그렇기 때문에 계약을 파기해야 한다는 점 등에 대한 모든 입증책임은 이를 주장하는 질문자님에게 있습니다.

3 소송에서 패소할 경우 상대방 소송비용도 질문자님이 부담해야 합니다.

윤관열 변호사 · Answer

현재 상황은 계약 전 실내에 담배 냄새가 강하게 남아 있었음에도, 중개인이 도배만 하면 냄새가 완전히 사라진다고 단정적으로 설명한 점과, 그 설명을 신뢰하고 계약을 체결한 정황이 중요하게 작용합니다. 민법상 계약 체결 과정에서 중대한 사실을 고지하지 않거나, 허위 또는 과장된 설명으로 계약을 유도한 경우 ‘착오에 의한 계약’으로 해지 또는 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 있으며, 이 경우 중개사의 설명은 허위 또는 기망에 가까운 내용으로 판단될 수 있습니다.

또한 임대인은 주택을 임대할 때 임차인이 통상적인 용도로 사용할 수 있을 정도의 상태로 제공할 의무가 있으며, 생활에 지장을 줄 정도의 지속적이고 강한 담배 냄새는 하자에 해당할 수 있습니다. 특히 도배와 특수청소를 진행했음에도 냄새가 여전하고, 이로 인해 실제 입주가 불가능한 상황에 처했다면, 이는 단순한 주관적 불쾌감의 수준을 넘는 주거 하자로 간주될 가능성이 있습니다. 따라서 이 경우 계약해지를 주장하거나, 입주 지연 및 보관이사, 가전 납품 차질 등으로 인한 실질적 손해에 대해 손해배상청구를 하는 것도 충분히 법적으로 검토해볼 수 있습니다.

법적 다툼이 가능하려면, 계약 전 설명 내용, 도배 및 청소 이후에도 문제가 해결되지 않았다는 사실, 입주 지연에 따른 피해 내역 등을 문서, 사진, 녹음 등으로 입증하는 것이 매우 중요하며, 특히 중개인의 설명에 대한 녹취 또는 문자, 카톡 등 증거가 있다면 계약의 무효 또는 해지에 대한 정당한 근거가 될 수 있습니다.