전세 중도퇴거 시 집주인의 계약조건 변경 문제 해결 방법

Question

저는  전세 4억 원에 보증금 70만 원 월세 조건으로 거주 중인 세입자입니다.

현재 저희는 계약기간이 종료되기 전 이사할 상황이 발생하였고, 이를 집주인에게 통보,
집주인이 직접 부동산에 집을 내놓겠다고 하신 상황입니다.

그런데 임대인 측에서는 기존 조건(4억/70)이 아닌, 4억/100만 원으로 조건을 변경하여 매물을 부동산에 등록한 상태입니다. (사전안내 없었음, 네이버 부동산을 통해서 100만원으로 상향하여 구한다는 사실을 알게되었습니다. )

이로 인해 매물의 경쟁력이 떨어지고, 실제로 집을 보러 오는 분들도 '비싸다'는 반응을 보이며 계약이 성사되지 않고 있습니다.

문제는 다음과 같습니다.

저희는 계약 중도 해지로 인한 책임을 다하기 위해 새로운 세입자를 구하고자 하나, 
임대인 측이 조건을 일방적으로 올려 계약 성사가 어려워진 상황입니다.

그럼에도 불구하고 중개수수료는 기존 세입자인 저희가 부담해야 한다는 입장을 받고 있으며,

불리한 조건으로 인해 세입자 구인이 어려워진 데다 수수료까지 부담해야 하는 상황이 부당하게 느껴집니다.

기존 거주계약기간은 전년 2월~ 내년 2월 (2년)계약이며
이사를 고려하는 시기는 올해 7월입니다.

집주인의 계약조건변경은 조건변경이니 부동산측에 임대인이 직접 중개수수료비를 내야하는게 맞지않나 합니다.

만약 기존과 동일한 4억에 70의 금액으로 매물이 나간다면 중개수수료비는 제가 지불할 의향은 있습니다.

또한 신규세입자를 제가 직접 다른 부동산을 통해서 구해도 되는지 궁금합니다.
집주인이 알고있는 부동산에 내놓는게 맞는건지, 사실 다른 부동산에도 직접 내놓고 싶습니다.
이 과정에서 법적으로 집주인이 집을 내놓아야만 하는지 궁금합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 주변시세를 파악한 후 임대인에게 주변시세에 맞게 조건을 제시하여 신규임차인을 섭외해 달라고 요구해 보시기 바랍니다.
2. 물론, 임차인의 사정으로 중도해지를 하려는 경우이므로 임대인이 거부하면 어쩔 수는 없습니다.
3. 월세가 증액되는 조건으로 하여 신규세입자를 구하게 되더라도 임대차계약의 특약에 중도해지사안에서 임대인측의 중개수수료를 임차인이 부담하도록 되어 있다면 이 또한 어쩔 수는 없을 것입니다. 중개수수료를 부담하시더라도 최대한 빨리 신규세입자가 섭외되도록 유도해 보시기 바랍니다. 
4. 과거의 상담사례에서는 임차인의 이사가 중요하다는 전제하에 임차인이 임대인측 중개수수료뿐만 아니라 만기일까지의 월세차액(본건의 경우에는 월 30만원)을 현임차인이 신규임차인에게 지원하는 조건으로 신규임차인을 섭외하는 경우도 보았습니다.
5. 그리고 임대인에게 말해서 다른 부동산에도 신규임차인 섭외를 위하여 매물등록하겠다고 고지하시고 매물등록을 해 보시기 바랍니다.
6. 그런데, 이러한 과정에서도 신규임차인이 섭외되지 않는다면 만기 6개월 전으로 접어들면 향후 법적절차를 대비하여 바로 임대인에게 해지통지를 하시면서 증거자료를 확보해 두시기 바랍니다.

윤관열 변호사 · Answer

현재 상황은 세입자이신 귀하께서 계약 기간 중도에 이사를 원하시고, 그에 따라 임대인의 동의 아래 새로운 세입자를 구하려는 과정에서 임대인이 기존 전세 조건(4억/70만 원)이 아닌 상향된 조건(4억/100만 원)으로 부동산에 매물을 등록함으로써, 실질적으로 귀하의 퇴거 및 신규 세입자 확보에 장애가 발생한 상황입니다.

법적으로 임대차 계약은 당사자 간의 약정에 따라 효력이 발생하며, 중도 해지를 원하는 세입자가 새로운 세입자를 구해 임대인의 손해를 방지하는 방식으로 계약 해제를 진행할 수는 있습니다. 그러나 이 경우 임대인이 새 세입자와 계약 체결을 거부하거나 불리한 조건으로 변경하여 매물을 공개하는 등 계약 성사에 협조하지 않는다면, 그에 따른 결과(계약 지연 등)는 세입자에게 책임을 전가할 수 없습니다. 즉, 임대인의 일방적 조건 변경은 ‘세입자의 계약해지 협조 요청’에 불성실하게 대응하는 것으로 평가될 수 있으며, 이로 인해 세입자가 손해를 입었다면 임대인에게 책임을 묻는 근거가 될 수 있습니다.

또한 중개수수료는 일반적으로 중개 의뢰를 한 당사자가 부담하게 되며, 귀하가 직접 부동산에 중개를 요청한 것이 아니라 임대인이 조건을 올려 직접 의뢰한 경우라면, 해당 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 타당합니다. 귀하께서 기존 조건(4억/70만 원)으로 중개를 의뢰하고 직접 세입자를 구하려 했다면, 그 경우에 한해 귀하의 수수료 부담도 일부 인정될 수 있습니다.

더불어, 귀하께서 다른 부동산에 직접 매물을 의뢰해 새로운 세입자를 구하는 것은 전혀 문제가 되지 않으며, 법적으로도 제한되지 않습니다. 단, 임대인과 새로운 세입자 간에 최종 계약이 체결되어야 하므로, 해당 부동산에서 구한 세입자가 실제 계약을 체결할 수 있도록 임대인과의 협의는 필요합니다. 다만 이 경우에도 임대인이 무리하게 조건을 상향하거나 계약 체결을 지연시킬 경우, 귀하께서 퇴거에 필요한 합리적 노력을 다했다는 점을 입증하면 법적 책임에서 벗어날 수 있습니다.