임대차계약 갱신 시 확정일자 필요 여부

질문자님의 상황은 기존 임대차계약이 2021년 12월에 체결되어 확정일자를 받았고, 2023년 12월에는 묵시적으로 갱신되었으며, 이후 2024년 8월에 보증금을 동일하게 유지한 채 계약 기간만 연장하고 서명을 한 경우입니다. 이 경우 기존 계약에서 임대차 조건에 중요한 변경이 발생했는지 여부가 확정일자 갱신 필요 여부를 판단하는 핵심이 됩니다. 확정일자는 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나로, 임대차계약에 새로운 기간이 설정되거나, 계약이 새로 체결되는 등의 실질적인 계약 갱신이 있는 경우에는 다시 받아야 새로운 계약의 확정일자로 인정됩니다. 질문자님의 경우 2024년 8월에 계약서에 한 줄 추가하여 계약 기간만 연장하고 임대인과 임차인이 모두 서명했다면, 이는 실질적으로 새로운 계약 체결 또는 갱신으로 간주될 수 있습니다. 따라서 이 경우에는 2024년 8월자를 기준으로 확정일자를 새로 받아야 해당 계약 기간에 대해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태로 유지되었다면 기존 확정일자가 그대로 유효할 수 있으나, 현재처럼 계약서에 변경 내용을 추가하고 서명을 다시 한 경우는 사실상 명시적 갱신 또는 계약변경으로 평가되어 기존 확정일자 효력이 그대로 유지되지 않을 수 있습니다. 현재 집주인의 형이 파산 신청을 한 상황이고, 집주인 본인도 연락이 되지 않는 점을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 위험도 높은 상태이므로, 확정일자를 하루라도 빨리 다시 받아 두는 것이 권리 보호에 유리합니다. 특히 다가구주택의 경우 다른 임차인들과의 우선순위 경쟁이 존재할 수 있기 때문에 대항력과 확정일자 요건을 갖춰 두는 것이 매우 중요합니다. 정리하면, 2024년 8월에 계약 기간을 변경하면서 서명을 새로 했다면 지금이라도 그 날짜 기준으로 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 늦어질수록 같은 건물 내 다른 세입자보다 변제순위에서 밀릴 수 있으니 가능한 한 빠르게 조치하시는 것이 좋겠습니다.