전세 계약 만료 시 묵시적 갱신 여부와 세입자의 불이익

Question

저는 세입자 입니다.
25년 4월 27~28일부로 전세 계약이 만료 되며,
1~2월 경에 전세금 5% 증액 관련하여 유선 및 문자로 주고받았습니다.

다만, 아직까지 계약서 작성 날짜 등이 정해지지 않고 있는데
이 상황에서 집주인이 계약 종료 날짜가 지나서까지 계약서 작성 요청을 안할경우 기존 계약서로 묵시적갱신 처리가 되는걸까요?

계약서 작성이 지연될 경우 세입자에게 불이익이 될 것이 있을까요?

심규덕 변호사 · Answer

계약 만료가 다가오는데 계약서 작성이 지연되어 불안하실 것 같습니다. 임차인의 주거 안정성이 중요한 만큼, 말씀하신 고민에 충분히 공감합니다.

1. 요약
전세금 5% 증액에 대해 이미 합의가 있었다면 이는 새로운 계약 조건이므로 단순 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다. 계약서 작성 지연 시 입증의 어려움이 있을 수 있으므로, 서면 계약서 작성을 적극적으로 요청하실 필요가 있습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 묵시적 갱신 여부
주택임대차보호법상 계약만료 1개월 전까지 당사자의 해지통보가 없으면 묵시적 갱신이 되나, 전세금 5% 증액이라는 새로운 조건에 합의했으므로 기존 조건 그대로의 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다.

나. 계약서 작성 지연의 영향
구두나 문자로 합의한 내용이라도 법적 효력은 있으나, 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있습니다. 또한 확정일자 부여가 늦어져 대항력과 우선변제권 확보가 지연될 수 있습니다.

다. 결론
계약 만료일 전에 임대인에게 계약서 작성을 서면으로 요청하시고, 기존 협의 내용을 문자나 이메일로 정리해 증거로 남겨두시기 바랍니다. 만약 임대인이 계속 미루는 경우, 내용증명 발송을 고려해보시는 것이 좋겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 기재하신 내용에 따르면, 25. 1-2월 경에 임대인과 사이에서 명확하게 보증금 5%를 증액하여 연장계약을 하기로 합의가 된 것은 아닐 것으로 보입니다. 만일, 5%증액으로 연장계약을 하기로 합의가 되었다면 임대인이 만기일 즈음에 연장계약서를 작성하자고 요구할 것으로 보입니다.
2. 그런데, 연장계약조건에 대해서 협의하다가 합의에 이르지 못하고 흐지부지된 경우라면, 계약은 만기로부터 2개월 전인 25. 2. 28.이 지남으로써 묵시적으로 갱신되었다고 보아야 할 것입니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 세입자로서 2025년 4월 27~28일 전세계약이 만료되며, 1~2월경 전세금 5% 증액에 대해 집주인과 유선 및 문자로 합의하셨으나 아직 새 계약서는 작성하지 않으신 상황입니다. 계약 만료일이 임박했는데도 집주인이 계약서 작성 요청을 하지 않는 점에 불안하신 마음에 공감합니다.

[의견]
주택임대차보호법에 따르면, 계약기간 만료 1개월 전까지 당사자의 해지통보가 없으면 기존 계약이 동일한 조건으로 묵시적 갱신됩니다. 다만 의뢰인님 경우 임대료 5% 증액에 대해 이미 합의하셨으므로, 이는 새로운 합의로 볼 수 있어 그대로 묵시적 갱신되진 않습니다. 안전을 위해 계약 만료 전 집주인에게 계약서 작성을 다시 요청하시고, 이를 문자나 이메일로 남겨두시길 권장합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림