전입신고 없이 월세 보증금 반환 가능할까?

Question

임대인이 보증금을 돌려주지않고 집을 팔았습니다. 전입신고는 안한상태라 법적인 보호는 못받는거로 알고있는데 민사소송으로 받을수있나요? 부동서계약서랑 보증금 반환요구 문자만있습니다 추후에 시간이지나고 민사소송을 해도될까요? 부동산관련 민사소송을 할수있는 제한된 기간이있는지 그리고 일방적으로 보증금을 돌려받지못한 상태이므로 소송을 하게되면 100%받을수있는지도 궁금합니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]  
ㆍ의뢰인은 전입신고를 하지 않은 상태에서 임대인이 보증금을 반환하지 않고 해당 주택을 매각한 상황입니다.  
ㆍ임대차 계약서와 보증금 반환을 요구한 문자 내역을 보유하고 있으나, 전입신고를 하지 않아 대항력과 우선변제권을 갖추지 못한 상태입니다.

[해결 방법]  
ㆍ전입신고를 하지 않아 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수는 없지만, 계약관계가 있는 기존 임대인에게는 여전히 민사소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.  
ㆍ민사소송에서 승소 가능성은 높으나, 실제 보증금을 돌려받기 위해서는 임대인의 재산 여부가 중요하므로, 소송 전 또는 진행 중 임대인의 재산에 대한 가압류 등 보전조치를 적극적으로 고려하시는 것이 좋습니다.  
ㆍ보증금 반환청구권의 소멸시효는 10년이지만, 시간이 지체될수록 임대인이 재산을 은닉하거나 처분할 위험성이 증가하므로 최대한 빠르게 법적 절차를 진행하시기 바랍니다.

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심규덕 변호사 · Answer

1. 요약
보증금 반환 문제로 많은 스트레스를 받고 계실 것 같습니다. 전입신고를 하지 않았더라도 민사소송을 통해 보증금을 반환받을 수 있으며, 계약서와 보증금 반환 요구 문자가 있다면 승소 가능성이 높습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면

가. 전입신고 미등록과 법적 보호
전입신고를 하지 않은 경우 주택임대차보호법상 대항력은 없지만, 이는 새로운 매수인에 대한 권리 주장이 제한되는 것일 뿐입니다. 임대차계약서가 있다면 기존 임대인을 상대로 보증금 반환 청구가 가능합니다.

나. 민사소송 제기 기한
보증금 반환 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 하지만 임대인의 재산 은닉 가능성이 있으므로, 가급적 빠른 시일 내에 소송을 진행하시는 것이 유리합니다. 승소 시 연 12%의 지연이자도 청구 가능합니다.

다. 결론
부동산계약서와 보증금 반환 요구 문자가 있으므로 승소 가능성이 높습니다. 다만 소송에서 이기더라도 임대인의 재산이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있으니, 신속한 법적 조치가 필요합니다. 필요한 경우 임대인의 재산에 대한 가압류 신청도 고려해볼 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 주택임대차계약의 경우, 임차인이 전입신고를 하지 않으면 대항력을 확보하지 못하므로 매수인에게도 대항하지 못합니다. 
2. 그렇다면, 임차인으로서는 임대인이었던 매도인을 상대로 법적절차를 진행하여 승소판결을 확보한 후 매도인이 보유한 재산을 물색하여 강제집행을 진행하여 보증금을 회수해야 합니다.
3. 가능하다면, 빠른 시일 내에 소송을 제기하여 승소판결을 확보하시는 것이 유리합니다. 연 12%의 지연이자도 청구해야 하는데, 이러한 연 12%는 소장부본 송달일 다음날부터 적용되기 때문입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

이진규 변호사 · Answer

입증자료 정리 후 보증금반환청구 소송 제기 등 절차 진행이 필요해보이는 사안으로

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

김우성 변호사 · Answer

1. 전입신고를 하지 않으신 경우, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 인정되지 않습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 임대차계약이 진행 중인 와중에 집주인이 변경되면 바뀐 집주인을 상대로도 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 있는데, 의뢰자님의 경우 전입신고를 안하였으므로 예전 집주인을 상대로 보증금반환 민사소송을 제기하여야 할 상황입니다.
2. 임대차보증금 반환채권의 소멸시효는 10년이므로, 임대차계약 기간 종료 이후 10년 이내에 소송을 제기하면 됩니다. 하지만 승소가능성이 높은 소송인데다가, 소송에서 승소하시면 변호사선임비용의 전부 또는 일부를 상대방에게 보전받을 수도 있으며, 소송에서 승소하시더라도 기존 집주인에게 재산이 없으면 실제로 돈을 회수할 수 없는 경우가 생길 수 있으므로, 가능한 신속하게 소송을 진행하실 것을 권유드립니다.
3. 좀 더 심도있는 상담을 원하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.

허동진 변호사 · Answer

1. 보증금 반환 소송 하시면서, 대응하셔야 합니다.

2. 상당한 스트레스를 받으실 듯 한데,

시간을 많이 주실 필요는 없어 보이므로, 편하게 연락주십시오

각종 조치가 필요해보입니다.

박호범 변호사 · Answer

질의한 내용에 대해 답변드리겠습니다.

대항력과 우선변제권이 없는 임대차계약이므로 
임대차계약을 체결한 기존 임대인인 집주인에게
보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.

임차료, 관리비 등 공제할 금액이 없다면
전액에 대해서 청구할 수 있습니다.
승소가능성이 높은 사건이며, 
빠른 시일 내에 조치를 취해햐 합니다.

자세한 사항을 상담하고 싶으시면
법률사무소 지율 박호범 변호사에게 연락하여 주십시요.

조기현 변호사 · Answer

1. 전입신고를 하지 않았다고 하더라도 이는 대항력이 없을 뿐이지 보증금은 당연히 돌려받아야 하는 것입니다.

2. 소송을 제기할 경우 승소가능성이 높고 승소하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 승소 후에도 상대방이 보증금을 반환하지 않으면 강제집행을 통해서라도 보증금을 받아낼 수 있습니다.

3. 세부 정황에 따라 소송 가능 기간은 달라질 수 있으나 모든 민사소송에는 시효가 있기 때문에 가능한 신속히 소송을 제기하시는 것이 바람직합니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

- 사법시험 52회 / 사법연수원 42기
- 법무법인대한중앙 대표변호사
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안정현 변호사 · Answer

1. 전입신고를 안하셔서 대항력이 없다면 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않으므로, 기존에 임대차계약을 체결한 임대인(매도인)에게 보증금반환청구소송을 하셔야 합니다.

2. 계약이 종료되면 임대차보증금을 돌려받는 것은 다른 항변사유가 없는한 당연한 일이므로, 승소가능성은 높습니다. 다만, 임대인이 재산이 없으면 강제집행을 하기가 쉽지 않으므로 임대인의 재산을 알고 있으면 미리 가압류를 신청하기도 하고, 판결을 받은 이후에는 임대인의 재산을 조회할 수 있으므로 발견된 재산에 압류추심, 경매신청 등 강제집행 조치를 취하시면 됩니다.

3. 소멸시효가 적용되기도 하고, 회수가능성도 고려해서 소송은 너무 늦지 않게 빠른 시일내에 진행하시길 권유드립니다.

다른 궁금한 점이 있으시면 연락주시기 바랍니다.