전매제한 아파트 이혼 시 재산 분할 문제 해결 방법

Question

결혼당시 전남편과 공동명의로 아파트를 23년 8월에 매수했습니다. 당시 전남편이 무직이었어서 대출은 제 명의로 했었습니다. 전매제한이 3년인 경우라 26년 8월은 돼야 팔 수 있다고 합니다.

조정이혼이 되고 전남편에게서 올해 6월 제 재산을 받아야하는데 전남편이 돈이 없다고 8월에 준다면서 아파트도 전매제한이 풀려야 되야 팔 수 있다 어쩐다 라고 합니다. 제가 알아본 결과 이혼으로 인한 사유면 전매제한 상관없이 팔 수 있지 않나요?

원래 계획은 아파트 명의를 전남편에게 넘겨주고 대출도 전남편으로 갈아타고 전남편이 아파트를 담보로 해 대출을 실행받아 저에게 제 재산을 준다고 했었는데 갑자기 돈이 없다고 못 준다고 하면서 아파트도 전매제한 때문에 못 판다고 합니다.

전매제한은 이혼으로 인해 예외 대상이 돼서 남편에게 아파트를 당장 내놓으라고 할 수 있나요? 남편이 싫다고 하면 제가 전남편 동의없이 아파트를 부동산에 내놔도 될까요? 현재 아파트는 전남편이 거주중입니다.

심규덕 변호사 · Answer

전 남편과의 재산분할 문제로 많은 고민과 스트레스를 겪고 계신 점 매우 안타깝게 생각합니다.

1. 요약
이혼으로 인한 소유권 이전은 전매제한의 예외 사유에 해당하므로 전매제한과 무관하게 처분이 가능합니다. 다만 공동명의인 상태에서는 전 남편의 동의 없이 단독으로 매각하기는 어렵습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 전매제한 예외 적용 여부
주택법 제64조 및 시행령 제73조에 따라 이혼으로 인한 소유권 이전은 전매제한의 예외 사유에 해당합니다. 이혼판결문 또는 조정조서를 관할 구청에 제출하여 전매제한 예외 승인을 받으면 처분이 가능합니다.

나. 재산분할 이행 방안
조정이혼 시 합의한 내용대로 전 남편이 이행하지 않는 경우, 재산분할 의무이행소송을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다. 대출 채무 인수도 함께 진행되어야 하므로, 금융기관의 동의도 필요합니다.

다. 결론
현재로서는 전 남편의 동의 없이 단독으로 매각을 진행하기는 어려우므로, 우선 이혼조정조서에 기해 재산분할 의무이행소송을 제기하여 전 남편의 의무이행을 강제하는 것이 바람직합니다. 필요한 경우 가압류 등 보전처분도 고려해볼 수 있습니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]  
ㆍ의뢰인님께서는 전남편과 23년 8월에 전매제한(3년)이 있는 아파트를 공동명의로 매수하였고, 대출은 의뢰인님 명의로 실행하셨습니다.  
ㆍ이혼 시 재산분할금 지급을 전남편이 약속하였으나, 전매제한을 이유로 지급을 미루고 있어 분쟁이 발생하였습니다.  
ㆍ아파트 명의 이전 및 담보대출 인수 절차, 전남편 동의 없이 매물을 내놓을 수 있는지 등이 궁금하신 상황입니다.

[해결 방법]  
ㆍ일반적으로 이혼으로 인한 소유권 이전은 전매제한 예외 사유에 해당하여 처분이 가능합니다. 다만 공동소유인 경우 민법상 공유자의 동의 없이 매각 진행이 어려우므로, 전남편이 협조하지 않으면 재산분할 의무이행소송 등을 통한 강제집행을 고려할 수 있습니다.  
ㆍ이혼 조정조서나 판결문 등을 구청에 제출해 전매제한 예외를 인정받을 수 있고, 전남편이 대출 채무를 인수하지 않으면 추후 구상권 문제가 발생할 수 있으므로 전문 변호사의 조력이 필요합니다.

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삼성동 클리어 법률사무소, 서울대 로스쿨 졸 김동훈 대표 변호사

김형민 변호사 · Answer

1. 질의자님은 조정이혼시 공동명의 아파트 지분을 2025. 6. 전남편에게 이전하고, 전남편이 위 채무를 면책적으로 인수하되 질의자님에게 그에 상당하는 재산분할금을 가액으로 지급하기로 약정한 것으로 보입니다.

2. 소유권이전등기과 재산분할금 지급이 동시이행관계에 있는데 등기인수도 해가지 않으면서 재산분할금도 지급하지 않는다면, 질의자님은 부득이 전남편을 상대로 등기를 넘겨 가도록 하는 재판을 하고, 위 판결문에 따라 단독신청으로 판결문만으로 소유권이전등기신청을 해야 합니다. 이후 질의자님은 2025. 6. 조정조서에 기해 아파트를 강제경매신청을 하여 매각대금으로 재산분할금을 수령할 수 있을 것으로 보입니다.

3. 한편, 질의자님은 전남편에 대해 재산분할 채권자에 불과하기에 전남편 동의없이 아파트를 매물로 내놓더라도 거래가 성사되기 어렵습니다.

4. 한편, 면책적 채무인수의 경우 채권자인 근저당권자의 승낙이 없으면 질의자님이 담보대출채무에서 벗어날 수 없습니다. 이에 상대방의 면책적 채무 인수가 불가능할 경우, 질의자님은 상대방으로부터 “상대방이 질의자님을 대위하여 피담보채무를 변제할 의무를 부담한다, 상대방의 사정으로 면책적 채무인수가 이루어지지 않아 질의자님에게 손해를 입혔을 경우 손해를 전액 배상한다”는 확인을 받아두고, 만일 이를 갚지 않는다면 질의자님이 대신 위 채무를 갚고 전남편에게 구상할 수 있습니다.

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이진규 변호사 · Answer

전남편 동의없이 처분은 제한되는 사안으로 보여지는 점 참고 부탁드리며,

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응 방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

이서원 변호사 · Answer

안녕하세요. 이서원 변호사입니다.

1. 재산분할 문제로 심려가 크실 줄로 압니다. 우선 이혼으로 인한 소유권 이전은 주택법 제64조 및 시행령 제73조에 따라 전매제한의 예외 사유에 해당합니다. 즉, 이혼으로 인한 재산분할에 따른 소유권 이전이나 매각은 전매제한과 무관하게 가능합니다. 따라서 전 남편이 "전매제한이 풀려야 팔 수 있다"고 주장하는 것은 법적으로 정확하지 않습니다.

2. 이혼에 따른 전매제한 예외 적용을 위해서는 다음 절차가 필요합니다. 우선, 이혼판결문 또는 조정조서, 재산분할 합의서 등 이혼 사실과 재산분할 내용을 증명하는 서류를 준비하시고, 해당 주택의 관할 시·군·구청에 '전매제한 예외 적용 신청'을 하십시오. 승인을 받은 후 소유권 이전 또는 매각 절차를 진행할 수 있습니다. 일반적으로 이혼에 따른 전매제한 예외 신청은 어렵지 않게 승인되는 편입니다.

3. 아파트 처분 방법과 관련하여, 현재 공동명의라면 원칙적으로 전 남편의 동의 없이 매각하기는 어렵습니다. 민법에 따르면 공유물의 처분에는 공유자 전원의 동의가 필요하기 때문입니다. 이혼조정시 합의서에 "아파트 명의를 남편에게 넘기고 남편이 대출을 갈아타며, 아파트를 담보로 대출을 실행하여 귀하에게 재산을 지급한다"는 내용이 명시되어 있다면, 이는 법적 구속력이 있습니다. 따라서 전 남편의 이행을 강제할 수 있으며, 불이행 시 법적 조치가 가능합니다.

4. 저는 대한변호사협회에 등록된 가사법 및 재개발/재건축 전문변호사로서 부동산 재산분할 관련한 다수의 사건을 진행하여 성공적인 결과를 이끌어낸 바 있습니다. 관련 자료를 토대로 추가 상담을 진행해 주시면, 신속하고 정확한 조언으로 귀하의 고민을 해결해 드리겠습니다.