원룸 양도 및 복구비용 관련 질문

Question

안녕하세요, 원룸 양도관련 질문드리려고 합니다!

제가 재계약기간을 다 못채우고 나가게된 상황입니다. 
그런데 제 이사날짜가 새로운 세입자가 보증금을 내는날보다 4일 빠릅니다. 그러면 제가 나중에 '임차권 등기명령'을 걸 수가 없나요?

저도 그냥 몸만 나가면 상관이없는데, 벽 파손 문제로 인해 도배비용을 요구하는 상황입니다. 저는 벽지만 찢어졌다고 생각했는데, 안에 벽까지 깨졌다며 도배비용을 요구합니다. 이 부분도 저는 부분도배를 원하는데, 집주인은 측면 전체 도배를 요구하는 상황이라 돈이 많이 들게 생겼습니다.

이런 복잡한 문제가 있어서 새로운 세입자가 보증금을 내는날 저에게 바로 안돌려줄까봐 걱정이 되는 상황입니다. 해당 수리 비용이 제 이사날짜, 그 사람이 보증금내는 날짜 이후일 것 같거든요. (빨리 해달라고 했는데 연락이없네요)

결론은 세가지를 여쭤보고 싶습니다
1. 위 상황에서 제가 임차권등기명령을 걸 수 있는지
2. 파손된 부분만 부분도배 vs 한쪽 벽 전체 도배 어떻게 합의해야할지 (월세가 38인 집에서 월세이상 비용이 들게 생겼네요..)
3. 복구비용 청구가 이사하는날보다 늦게될 것 같습니다. 그러면 새로운 세입자가 보증금 보내는날 제 보증금 100%를 돌려받을 수 있나요?

심규덕 변호사 · Answer

1. 요약
임차인의 권리를 보호받기 위해서는 이사 전에 임차권등기명령을 신청하는 것이 바람직합니다. 도배 범위는 실제 파손 정도에 따라 합리적으로 정해져야 하며, 보증금은 새 세입자의 입주와 무관하게 계약 종료 시점에 반환받을 권리가 있습니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면

가. 임차권등기명령 가능 여부
이사로 인해 점유를 상실하기 전에 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋습니다. 점유 상실 후에는 종전 임대차 계약일 기준의 대항력을 주장할 수 없어 불리한 상황이 될 수 있습니다. 따라서 이사 전에 임차권등기명령을 신청하시면 보증금 반환에 대한 권리를 더욱 확실히 보호받을 수 있습니다.

나. 도배 범위와 비용 문제
월세 38만원인 집에서 과도한 복구비용이 청구되어 걱정이 크실 것 같습니다. 단순 벽지 훼손의 경우 부분 도배로도 충분하며, 내부 벽체 파손이라도 전체 도배는 과도할 수 있습니다. 파손 부위 사진을 촬영하고 제3자의 객관적인 견적을 받아 합리적인 복구 범위를 협의하시기 바랍니다.

다. 결론
보증금은 계약 종료 시점에 반환받을 권리가 있으며, 복구비용은 별도로 정산하는 것이 원칙입니다. 임대인이 과도한 복구비용을 요구하며 보증금 반환을 지연시킬 경우, 우선 받을 수 있는 금액만이라도 수령하고 나머지는 법적 절차를 통해 해결하실 수 있습니다. 필요한 경우 법률전문가의 도움을 받아 적극적으로 권리를 주장하시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]  
ㆍ재계약기간을 채우지 못하고 퇴거해야 하는 상황에서, 의뢰인님의 이사일이 새로운 세입자의 보증금 납부일보다 4일 빠릅니다.  
ㆍ벽 파손 정도와 복구 범위에 대해, 의뢰인님은 부분도배를 원하나 임대인은 한쪽 벽 전체 도배를 주장하여 복구비용이 과다하게 청구될 우려가 있습니다.  
ㆍ보증금 반환 시점이 새 세입자의 보증금 납부일과 겹치지만, 복구비용이 확정되지 않아 보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정하시는 상황입니다.

[해결 방법]  
ㆍ임차권등기명령은 원칙적으로 임대차계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않을 때 신청할 수 있으므로, 실제로 반환이 지연된다면 적극 검토하시기 바랍니다.  
ㆍ도배 범위와 비용은 파손 상태의 객관적 자료(사진, 견적서 등)를 토대로 협의를 진행하고, 합의가 어렵다면 전문가 의견을 받아 과도한 비용 청구 여부를 가려내시기 바랍니다.  
ㆍ새로운 세입자의 보증금 납부와 무관하게, 계약이 종료되는 시점에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 다만 실제 수리비용을 공제하고자 하는 경우가 많으므로, 금액이 지나치다고 판단된다면 변호사 조력을 받아 적절한 대응 방안을 모색하시기 바랍니다.

변호사 비용은 일부만 부담하시거나, 상대방에게 전가시킬 수 있으니, 혼자 고민하지 마시고 연락해 주시기 바랍니다. 대표 변호사가 1:1로 진행해 드리는 전화 상담만으로도 많은 법률적 고민을 해결해 드리고 있습니다. 선임료는 로톡 프로필을 참고해 주시며, 구체적인 전략과 예상 총비용 등은 개별 상담을 통해 상세히 안내해 드리겠습니다.

삼성동 클리어 법률사무소, 서울대 로스쿨 졸 김동훈 대표 변호사

박영재 변호사 · Answer

임차권 등기명령은 일반적으로 임대차계약 종료 후 일정 기간 내에 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우에 신청할 수 있습니다. 새로운 세입자의 보증금 납부일이 임차인의 이사일보다 빠르다면, 보증금 반환이 지연되지 않는 한 임차권 등기명령을 걸 수 없습니다.

도배 문제는 실제 파손 정도에 따라 협의가 필요합니다. 벽이 찢어졌다고 하여 전체 도배를 요구하는 것은 과도할 수 있습니다. 부분도배를 요구하면서 증거를 남기고, 양측 합의하에 해결하는 것이 좋습니다. 만약 합의가 어려운 경우, 전문가의 의견을 받는 것도 고려할 수 있습니다.

복구비용 청구가 지연되더라도, 새 세입자가 보증금을 낸 후에는 보증금 반환을 받을 권리가 있습니다. 하지만 보증금 반환 시 복구비용을 공제할 수 있기 때문에, 청구금액에 대해 협의하거나 법적 절차를 진행하는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 법무법인 창세의 박영재 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

황정환 변호사 · Answer

안녕하세요 법률사무소 환희 대표변호사 황정환입니다.

귀하의 질의에 아래와 같이 답변 드립니다.

1.  인도등으로 점유를 해제하고 나서 등기명령을 하게되면 종전 임대차 계약일시를 기준으로 한 대항력을 주장할 수 없고, 임차권등기명령일시부터의 대항력만 인정되는 불이익이 있습니다.

2. 도배 부분에 관한 합의는 당사자가 합의하기 나름일것 같습니다.

3. 새로운 세입자가 보증금을 보내는 것과 상관없이 임대차 계약이 종료하는 날(사안에서는 실질적으로 질문자분이 나가는 날)을 기점으로 보증금의 반환할 의무가 임대인에게 있습니다. 만약 목적물 원상회복의 비용이 소액 발생하더라도 임대인이 전세보증금 전체에 관하여 그 반환을 거절할 수는 없고 임차인 입장에서 원상복구 비용으로 공제된 부분이 과도하다고 판단되는 경우에는 그 부분에 한하여 보증금의 반환도 청구할 수 있는 것입니다.

4. 사안의 사실관계로는 모두 정확한 답변이 어려우면 임대차보증금 반환에 관한 분쟁이 길어질 경우 피해는 커지므로 관련 사건 수행 경험이 있는 변호사의 조력이 필수적인 상황입니다.

저희 사무실은 대표변호사 두명이 모든 사건을 직접 공동수행하는바 프로필 클릭후 상담 연락주시면 더 자세한 상담 도와드리겠습니다.

귀하의 문제가 잘 해결될 수 있도록 전문가로서 최대의 조력을 드릴 것을 약속드립니다. 감사합니다.