바퀴벌레로 인한 전세 중도 해지 가능성

Question

2025년 2월 14일 HUG 보증보험 매물이 되는 집으로 전세계약 후 이사하였습니다.
전세계약 후 며칠 뒤 바퀴벌레를 보아 바로 방역업체를 불렀으며, 지금 한달 반~ 두달 가까이 유입로 차단 및 연막탄 방법까지 쓸 수 있는 방법은 최대한 다 방역업체 쪽에서 해주셨으나 아직도 살아있는 바퀴벌레가 너무 많이 나와 중도해지가 가능한지 여쭙고자 합니다. 
방역업체 비용 반반 청구하자고 집주인께 요청드렸으나 알아서 청구하라는 식의 모르쇠로 일관하여 제가 방역 비용처리를 하였으며, 그 뒤로는 전화나 문자조차 꺼려져 아무 연락 드리지 못한 상태입니다.
이 글을 남기는 시점은 자다가 뒤척이는데 바퀴벌레가 귓속으로 들어가서 제가 직접 손으로 빼내고 죽이는 상황까지 발생하여 정신적 스트레스가 너무 커 중도해지 후 다른 HUG 전세 매물이 되는 곳으로 이사하고 싶은데 임대인이 비협조적일 것 같아 내용증명을 보내도 되는지, 법적으로 중도해지가 충분히 가능한 조건인가요?

그리고 집에 들어온지 수개월이 아닌 며칠 내 발견하여 방역한 것이며, 구축 아파트이지만 집 내부 수리가 다 되어있고 부동산 중개인이 이 집을 보여줬을 때 “구축 아파트인데 바퀴벌레가 나오냐”는 제 질문에 “외부 날파리 말고는 벌레는 없다” 라고 말씀하셨습니다. 이 말을 녹음한게 아니라 검증할 수 있는 방법은 없지만, 저와 같이 집을 보러 온 지인이 같이 이 내용을 들어 인지하고 있습니다.
정신적 스트레스가 너무너무 심각해 최대한 5월말~6월초 내지 이사를 나가고 싶은데 해결할 수 있는 방법 부탁드립니다 ㅠ

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

임대차 목적물에 발생한 심각한 바퀴벌레 문제로 정상적인 주거 생활이 불가능하다면, 이는 임대인의 사용·수익 제공 의무 위반으로 계약 중도 해지 사유가 될 수 있습니다. 즉시 임대인에게 내용증명우편을 보내 구체적인 피해 사실, 방역 노력에도 개선되지 않는 상황을 알리고, 하자 수선(완전한 방역)을 요구하십시오. 이행되지 않을 시 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 것임을 명시해야 합니다.

방역업체 이용 내역, 사진, 동영상 등 증거를 철저히 확보하는 것이 중요합니다. 계약 해지 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 법적 절차(보증금반환청구소송)를 진행하거나 HUG 전세보증금반환보증 요건 충족 시 해당 기관에 보증 이행을 청구할 수 있습니다.

만약 보증금을 돌려받기 전에 이사해야 한다면, 이사하기 전에 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 귀하가 지출한 방역 비용에 대해서도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

심규덕 변호사 · Answer

안녕하세요. 바퀴벌레로 인한 극심한 스트레스와 불안감을 겪고 계신 의뢰인의 상황에 깊은 공감과 위로를 전합니다.

1. 요약
바퀴벌레의 대량 서식은 주거용 임대차 계약에서 중대한 하자로 인정될 수 있으며, 입주 초기부터 발생한 문제이고 방역 시도에도 해결되지 않는 상황이므로 계약 중도해지가 가능할 것으로 판단됩니다.

2. 핵심 논점별로 살펴보자면
가. 계약해지 가능성 
입주 직후 발견된 바퀴벌레 문제는 정상적인 주거생활이 불가능한 수준의 하자로 판단됩니다. 특히 귓속 침입 사례는 단순 불편을 넘어선 건강상 위험이 있는 상황으로, 계약해지의 정당한 사유가 될 수 있습니다.

나. 해지 절차
우선 현재까지의 바퀴벌레 발생 상황, 방역 시도, 임대인과의 소통 내역을 문서화하여 정리해야 합니다. 이후 내용증명을 통해 계약해지 의사를 통보하고, 보증금 반환을 요청하시기 바랍니다. HUG 보증보험이 있어 보증금 회수는 가능할 것으로 보입니다.

다. 결론
계약해지를 위해 바퀴벌레 출몰 사진, 방역 영수증, 목격자 진술서 등 증거를 확보하시고, 내용증명 발송을 통해 공식적인 해지 절차를 진행하시기 바랍니다. 임대인이 비협조적일 경우 법원을 통한 계약해지도 검토할 수 있습니다.

이희범 변호사 · Answer

안녕하세요. 최선을 다하는 이희범 변호사입니다.

1.  일반적으로 바퀴벌레가 출몰하였다는 것 자체로 계약해지는 불가능합니다. 구체적으로 사회상규상 해지가 가능할 정도라면 상식을 넘는 수준이어야 합니다. 
2. 사안이 복잡하니 전문가의 조력을 얻은 후 대응하시길 바랍니다
 더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주시면 친절히 상담 드리도록 하겠습니다.

[라미 법률사무소 대표 변호사 / 이희범 배상]
- 대한 변호사 협회 등록 형사전문 변호사/ 공인 도로교통사고 감정사
- 대한 변호사 협회 등록 학교폭력 전문변호사 / 공인 가맹거래사
- 한 권에 담은 음주운전 사건 사고처리 저자
- 한 권에 담은 개인회생 사건 사고처리 저자
- 한 권에 담은 학교폭력의 바이블 저자

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2025년 2월 14일 HUG 보증보험 매물인 집으로 전세계약 후 이사하셨고, 며칠 내에 바퀴벌레가 발견되어 약 두 달간 방역을 진행했으나 해결되지 않은 상황입니다. 심지어 바퀴벌레가 귓속으로 들어가는 사태까지 발생하여 정신적 스트레스가 극심한 상태입니다. 방역비용 분담 요청에도 집주인은 비협조적이며, 부동산 중개 시 "벌레가 없다"는 설명을 들었다고 합니다. 이러한 심각한 상황에서 중도해지 가능성과 절차에 대해 문의하시는 상황으로, 상당한 고통과 스트레스를 겪고 계실 것으로 이해됩니다.

[의견]
의뢰인님의 사례는 '주택 임대차 계약상 중대한 하자'로 볼 수 있습니다. 바퀴벌레 대량 서식은 정상적인 주거 사용을 심각하게 방해하는 요소로, 임차인의 주거권과 건강권을 침해합니다. 법적 대응 절차는 다음과 같습니다:

증거 수집: 바퀴벌레 발생 사진, 영상, 방역업체 처리 내역과 영수증, 목격자 진술서(함께 집을 본 지인) 등을 확보하세요.

내용증명 발송: 중대한 주거 하자를 이유로 계약 해지 의사를 통보하는 내용증명을 발송하시기 바랍니다. 이 문서에는 발견 경위, 조치 내역, 현재 상황, 해지 의사와 보증금 반환 요구를 명시해야 합니다.

소송 준비: 임대인이 해지에 응하지 않을 경우, 주거 하자를 이유로 한 계약 해지 소송을 검토할 수 있습니다.

HUG 보증보험이 있으므로 보증금 회수 리스크는 낮으나, 적법한 절차를 통한 중도해지가 중요합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림