상가 폐업 시 원상복구 범위에 대한 이해

Question

저는 자영업자로 2년전 음식점을 임대했습니다.

그곳은 원래 부대찌게집이었고, 저는 자리가 좋아보여 권리금을 일부 주고 저는 고깃집을 개업 했습니다.

장사가 잘 안되서 가게를 내놨는데 더 이상 안될 것 같아 권리금을 포기하고 2년 계약을 종료하기로 했습니다.

여기서 문제가 있습니다.

1. 건물주는 완전한 공실상태의 원상복구를 원하고 있습니다.

2. 제가 계약하고 들어올 때 간판만 새로 올렸습니다. 나머지는 전부 싹다 이전 부대찌게 집의 인테리어입니다. 천장이며, 실내인테리어며 전부입니다. 제 생각의 원상복구는 간판만 철거하면 될 것 같은데 건물주는 권리금 주고 들어왔으니 이전 부대찌게집의 실내 인테리어까지 전부 철거하라고 합니다.

어느게 맞는것인가요? 건물주는 소송까지 불사하고 있습니다.

윤영석 변호사 · Accepted Answer

관련 판례로 다음과 같은 것들이 있습니다.

1. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 등 참조).

2. 또한, 임차인의 원상회복의무의 범위는 그 임차인이 설치한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조).

따라서 귀하는 임차 받았을 때의 상태대로 원상회복하면 충분하고, 별도 약정이 없는 한 부대찌개집 전의 상태로 원상복구할 의무는 없습니다. 
단, 임대차계약서를 잘 살펴 볼 필요가 있습니다. 만약 부대찌개 전의 상태로 복구하겠다는 특약이 있다면 그 특약이 우선하기 때문입니다.

이 부분과 관련하여 법적 분쟁이 있을 수 있으며, 소송에서 피고가 되면 맞서 대응하는 것이 불가피하니 사전에 체크하시기 바랍니다.

더 궁금하신 사항이 있으시면 프로필을 참조하셔서 연락 주시기 바랍니다. 
* 법무법인 베테랑은 경찰대/경찰출신 변호사들과 서울대 법학박사 변호사가 함께합니다.

박우진 변호사 · Accepted Answer

1. 임차인은 원칙적으로 임대차목적물을 자신의 임대차계약 개시 당시의 상태(자신이 입주할 당시의 상태)대로만 돌려놓으면 되고 그 이상 철거 또는 복구해야 할 의무가 없습니다.

2. 그런데 문제는 종전 임차인이 설치했던 시설물을 그대로 인수하여 사용한 경우에 임대차가 종료하게 되면 종전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거해야 주어야 하는가 입니다. 
임대인과 현임차인 사이의 임대차계약시 원상회복범위에 대하여 종전임차인이 설치한 시설 부분도 원상복구한다거나, 종전임차인의 원상회복의무를 승계하였다고 볼만한 사정이 있거나, 최소 임대차계약 이전상태로 복구하기로 하는 등의 특약이 있었다면, 이런 경우에는 현차임인에게 종전 임차인이 설치한 부분까지 모두 원상회복의무가 있다고 할 수 있습니다.

3. 하지만 권리금을 지급했다고 해서 전 임차인의 원상 회복 의무까지 자동으로 승계한다고 볼 수는 없습니다.
임대차계약서에 단순히 현상태에서의 임대차계약이며 임대차종료시 원상복구하여야 한다라고 기재되어 있는 경우와 같이, 종전임차인이 설치한 시설 부분까지 원상복구를 해야할 의무가 명확히 규정되어 있지 않다면, 현임차인은 원칙적으로 자신의 임대차계약 당시의 상태로 원상복구할 의무만 있다고 보아야 할 것입니다.

4. 사례의 경우는 종전 임차인과 사이의 영업양수도계약 내용, 현임차인의 임대차계약 내용을 면밀히 검토해야 될 사안으로 판단되므로, 관련 자료를 가지고 가까운 변호사 사무실을 방문하여 법률적 조언을 받으시길 권합니다.