주택임차권 등기 보정명령 처리 방법

Question

안녕하세요. 현재 전세 사기로 인해 임차권 등기 준비중인 사람입니다.
현재 거주하고 있는 집은 법인 임대사업자이며, 임대사업자는 사기로 검찰 송치되어 조사 중에 있고 건물은 경매에 넘어가 경매기일이 지정되어 있는 상황입니다. (1회차 진행 완료)
24년도 8월쯤 카카오톡으로 임대차계약 연장 거부 의사를 표현하였고, 2024년 12월 한번 더 전달하였으나 읽고 답장하지 않았습니다.
임대차계약은 2025.01.31자로 종료되었으며 현재 인도하지 않고 거주 중에 있습니다.
이에 따라 임차권 등기를 설정하고자 하며 신청 중 문의사항이 있어 상담요청드립니다.

저는 21년도 1월 말 계약 후 입주하였으며, 2년 거주 후 2년 연장(계약서 작성 및 확정일자 부여)하였습니다.
23년도 연장 당시, 보증금 5% 증액을 요청하였으나 부당하다고 판단하여 회사 측과 협의하여 2%만 증액하여 임대차계약을 체결하였습니다.
당시, 임대차계약서 상 임대보증금은 5% 인상된 금액(1억5천750만원)으로 기재되어 있으며, 특약사항 내 "계약서상 보증금은 750만원 증액하되 실제 보증금은 300만원만 증액하여 입금하고, 월세는 받지 않는 조건으로 협의한다. 추후 보증금 반환 시, 1억5천3백만원을 반환한다."라는 문구를 기재하였습니다.

Q. 임차권 등기 신청 때 재계약 서류 작성 시, 실제 증액된 임대보증금 1억5천300만원을 기재해야한다고 확인받아 해당 금액으로 작성하였습니다. 그러나, 금일 "재계약의 임대차보증금 및 차임을 검토하고 정정하시기 바랍니다." 라고 보정명령을 받았습니다. 현 상황에서 보정명령을 어떻게 처리해야하는지 문의하고자 합니다.
신청 취지 변경 신청서를 통해 임대차계약서상 금액 (1억5천750만원)으로 정정해야하는지 혹은 별도 답변서를 통해 특약사항 등에 대해 설명해야하는지 확인 부탁드립니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 신청취지를 변경할 필요도 없고, 답변서 형식으로 제출할 필요도 없을 것입니다.
2. 보정서라는 형식으로 서면을 작성하시되, 보정내용에는 <재계약서상 보증금은 기존 보증금 1억 5,000만원에서 5%(750만원)를 증액한 1억 5,750만원으로 기재되어 있지만, 임차인이 이의를 제기하여 양당사자간의 합의로 실제로는 300만원만을 증액하여 지급하기로 하여 300만원만 추가로 지급하였던 것이고, 월세는 지급하지 않는 조건으로 합의하였다>라는 내용을 기재하여 제출하는 것이 좋을 것 같습니다. 
3. 한편, 경매가 진행중이기는 하지만, 임대법인을 상대로 보증금반환청구소송이든 지급명령을 신청하여 집행권원을 확보해 둘 필요가 있을 것입니다.
4. 그렇게 하여 승소판결 확보 후 배당절차가 마무리되면, 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 임대법인을 상대로 재산명시신청을 통하여 임대법인 보유재산에 대한 정보를 확보하여 강제집행에 대비하여야 할 것입니다.
5. 한편, 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 없을 것으로 예상된다면, 임대법인 대표자 등에 대한 전세사기혐의로 형사고소를 하지 않았다면 형사고소하여 압박하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.