임대인 사망 시 상속 포기와 전세 계약 해지 방법

Question

25.03.14일 종료되는 전세계약을 체결하였으나 임대인과 상호 연락이 없는 채 묵시적 연장으로 현재 집에 거주하고 있습니다. 작년 24.11월경 저에게 임대인의 어머니로 추정되는 분이 내용증명을 하였으나 등기를 받지 못하여 내용확인이 안되었습니다. 
어제 우체국에 재전송을 신청하여 확인해 본 바 임대인이 9월에 사망하였으나 6명의 상속인이 모두 상속 포기를 하여 전세금반환의무가 없다는 내용이 적혀있습니다. 
저는 25.03.25일 사망 임대인에게 계약헤지에 관한 내용증명을 발송한 상태이며 은행대출은 특약으로 적용되어 연장예정이며 보증보험은 은행대출 부분만 연장 가능으로 확인했습니다. (현재 대출과 보증보험은 25.04.14 만료 예정)

이경우 
1, 임대인이 사망하였으나 가족 모두 상속을 포기했다 한다면 저는 어떤 방법을 취해야 하나요? 
제가 보낸 내용증명은 반송이 될테고 그 반송된 내용
증명으로 사망자의 초본 확인 ,공시송달 ,임차권등기 
이 절차를 동일하게 수행해야 하나요? 
상속자와 연락을 통해 계약갱신거절의사를 표해야 한다지만 해당 경우 어떤방법을 취해야 하나요?

김의지 변호사 · Answer

안녕하세요, 당신의 문제를 해결하는 의지의 변호사 김의지 변호사입니다.

1. 임대인 사망 후 상속인 전원이 상속포기한 경우, 법정상속인이 없어 특별한 법적 공백 상태가 발생합니다. 이런 상황에서는 '상속재산관리인' 선임 절차가 필요합니다.

2. 귀하가 취해야 할 법적 절차는 다음과 같습니다.
   - 임대인의 제적등본, 기본증명서, 가족관계증명서를 통해 사망 사실과 상속인 확인
   - 상속인들의 상속포기 사실을 확인
   - 임대인의 최후 주소지 관할 법원에 '상속재산관리인 선임 신청' 제출
   - 상속재산관리인이 선임되면 그를 상대로 전세계약 해지 및 전세금 반환 청구

3. 내용증명 발송과 관련하여, 사망자에게 보낸 내용증명은 법적 효력이 없습니다.

4. 전세금 보호를 위한 즉각적인 조치:
   - 법원에 '임차권등기명령' 신청 가능 (임대인의 최후 주소지 관할 법원)
   - 주택임대차보호법상 대항력 유지를 위해 현재 주소지에 계속 거주하며 주민등록 유지
   - 은행과 보증보험 문제는 상속재산관리인 선임 전이라도 금융기관과 협의하여 연장 진행

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정찬 변호사 · Answer

임대인이 사망하고 모든 상속인이 상속포기를 한 경우, 법적으로는 상속재산관리인이 해당 재산의 관리 주체가 됩니다. 
현재 상황에서는 임대인의 권리·의무를 승계한 자가 없는 셈이므로 임차인은 전세금 반환 등 권리를 행사하기 위해 공적인 절차를 밟아야 합니다.

내용증명이 반송되었다면 이를 증거로 활용하여 사망자의 말소된 주민등록 초본을 통해 사망 사실과 최종 주소지를 확인한 후, 
그 주소지를 기준으로 공시송달을 신청할 수 있습니다. 이후 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.

상속인이 모두 상속을 포기하였다면 사실상 계약갱신 거절 의사를 전달할 ‘상대방’이 존재하지 않게 되므로, 상속재산관리인을 선임해야 합니다. 
법원에 상속재산관리인 선임을 신청하고, 그에게 계약 종료 의사나 전세금 반환 청구를 해야 합니다. 
관리인 선임 전까지는 임차인의 일방적 계약해지 의사 통지 및 임차권등기명령으로 대응하는 것이 일반적입니다.
관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

임대인이 사망하고 상속인들이 상속을 포기한 경우, 상속인에게 전세금 반환 의무가 없습니다. 이에 따라, 임대차 계약 해지와 전세금 반환을 위한 절차를 진행해야 합니다.

상속인 포기 후 조치: 상속인들이 상속을 포기했으므로, 임대차 계약 종료 및 전세금 반환을 위해 임차권등기를 진행하는 것이 중요합니다. 상속 포기 사실을 확인할 수 있는 사망자 초본을 통해 상속 포기 사실을 증명하고, 공시송달 절차를 진행할 수 있습니다.

계약 갱신 거절 의사: 계약 갱신 거절 의사는 상속인과 직접 연락하여 내용증명으로 전달하거나, 상속인 정보가 없다면 공시송달을 통해 의사를 표시해야 합니다. 임대인의 사망으로 계약 갱신이 불가능할 수 있으므로, 상속인의 동의 없이 계약이 연장되지 않도록 명확히 처리하는 것이 필요합니다.

법은 공평하다는 믿음으로 의뢰인의 권익을 위해 사건을 수행하는 법무법인 창세의 김정묵 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

심준섭 변호사 · Answer

[서울대, 대형로펌 출신 / 뉴스1면 로펌 대표변호사 / 전문가(교수, 회계사, 감정평가사 등) 협력 전문팀 구성]

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
임대인 사망 및 상속인 전원의 상속포기 상황에서는 법원에 상속재산관리인 선임을 신청하여 전세보증금 반환을 청구하셔야 합니다. 임차권등기명령 신청도 병행하여 권리를 보호받으실 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 상속포기 상황에서의 대응방안
- 법원에 상속재산관리인 선임 신청 필요
- 임대인의 기본증명서와 상속포기 관련 서류 확보
- 선임된 관리인과 전세보증금 반환 협의 진행

나. 임차권 보호 절차
- 임차권등기명령 신청 가능
- 대항력과 우선변제권 유지 가능
- 보증금 회수 시까지 거주권 보장

다. 결론
상속재산관리인 선임 신청이 최우선 과제이며, 이와 함께 임차권등기명령 신청을 통해 권리를 이중으로 보호받으시기 바랍니다. 발송하신 내용증명은 사망자 앞으로는 의미가 없으므로, 상속재산관리인 선임 후 새로운 내용증명을 발송하시면 됩니다. 현재 은행대출과 보증보험이 4월 14일 만료 예정이므로, 그 전에 신속한 법적 조치가 필요합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계] 의뢰인님은 2025년 3월 14일 종료된 전세계약이 묵시적으로 연장된 상태에서 거주 중이시고, 2024년 11월경 임대인 어머니로부터 내용증명을 받았으나 확인하지 못하셨습니다. 최근 내용 확인 결과, 임대인이 작년 9월 사망했으며 6명의 상속인 모두 상속포기를 했다는 사실을 알게 되셨습니다. 의뢰인님은 3월 25일 사망한 임대인에게 계약해지 내용증명을 발송하셨고, 은행대출은 특약으로 연장 예정이며 보증보험은 대출 부분만 연장 가능한 상황입니다. 예상치 못한 상황에서 느끼시는 불안과 혼란에 깊이 공감합니다.

[의견] 상속인 전원이 상속포기한 경우, 전세보증금 반환 채무는 결국 특별연고자나 국가에게 귀속될 수 있습니다. 우선 법원에 임대인의 상속재산관리인 선임을 신청하셔야 합니다. 이를 위해 임대인의 기본증명서를 발급받아 사망 사실과 상속포기 여부를 확인하시고, 법원에 상속재산관리인 선임 신청서를 제출하시면 됩니다. 선임된 관리인과 보증금 반환 협의를 진행하게 됩니다. 또한 임차권등기명령을 신청하여 주택에 대한 권리를 보호받으실 수 있습니다. 의뢰인님의 사건이 잘 해결되기를 바랍니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림