전세계약 중도해지 시 중개수수료와 배액배상 책임

Question

전세계약갱신권 사용한 아파트를 매수했습니다
전세계약갱신권 사용시 묵시적 계약이 아닌 원래 전세금보다 5천만원 인하하여 새로운 계약을 체결 하였고 25년 2월 중도해지 의사를 밝혔습니다.

1. 전세금 인하로 인한 새로운 계약을 체결시
이를 묵시적계약에 준하여 판단하는지 아님 새로운 계약 체결로 판단하여 중개수수료를 관례상 임차인이 부담하는것이 맞는지 궁금합니다.

2. 새로운 임차인을 구하는 과정에서 현임차인에게 4월26일 계약금중 3천만원을 임대인이 반환 후 퇴거하고 4월28일 잔금을 반환하는 조건으로 3월 19일 새로운 계약을 체결했으나 3월19일 3천만원을 입금하지 않으면 26일날 퇴거하지 않고 28일날 퇴거한다는 연락을 받았습니다.
혹 이를 문제삼아 새로운 임차인이 계약해지를 요구할 경우 배액배상책임은 누구에게 있는것인가요?

정찬 변호사 · Answer

중개수수료 부담 여부는 계약 내용에 따라 다르지만, 
전세금 인하와 계약서 재작성이 있었다면 신규 계약으로 보고 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
계약금 지급 문제로 인해 새로운 임차인이 계약 해지를 요구하면, 
지급 기한을 명확히 정했는지에 따라 임대인과 기존 임차인의 책임 여부가 갈릴 수 있습니다.
배액배상 책임 여부는 계약서 조건과 계약금 지급 지연 사유에 따라 판단될 사항이므로, 구체적인 계약 내용을 검토해야 합니다.
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심준섭 변호사 · Answer

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1. 결론
갱신계약 시 전세금액이 변경된 경우 새로운 계약으로 보아 중개수수료가 발생합니다. 현 임차인의 약속 불이행으로 인한 신규 임차인과의 계약 문제 발생 시, 임대인이 책임을 부담할 수 있으므로 신속한 조치가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 갱신계약의 성격과 중개수수료
- 전세금액이 변경된 갱신계약은 단순 연장이 아닌 새로운 계약으로 해석됨
- 새로운 계약으로 보는 경우 중개수수료가 발생하며, 임차인과 임대인이 각각 부담하는 것이 관례
- 다만 당사자 간 특약으로 부담 비율 조정 가능

나. 계약이행 지연에 따른 책임
- 임대인이 현 임차인과 합의한 3천만원 지급일을 준수하지 않아 퇴거 지연 발생
- 이로 인해 신규 임차인의 입주가 지연될 경우 임대인의 계약불이행 책임 발생
- 신규 임차인의 계약해지 요구 시 계약금 배액배상 책임은 임대인에게 있음

다. 결론
- 현 임차인과의 약속된 금액 지급을 신속히 이행하여 퇴거 지연 방지
- 신규 임차인과의 계약이행에 차질이 없도록 조치
- 필요시 법률전문가 상담을 통한 구체적인 대응방안 수립 권장

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인의 갱신요구권행사로 인하여 계약이 갱신된 경우 임차인이 임대인에게 해지통지를 하게되면 계약은 해지통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 해지가 되는데, 이때 임대인이 신규임차인을 섭외하는 과정에서 부담하게 될 중개수수료는 임차인과 사이에서 특별한 약정이 없다면, 임대인이 부담하는 것이 맞을 것입니다. 
2. 한편, 신규임차인을 섭외하여 임대차계약을 체결하였는데, 기존임차인과의 갈등으로 인하여 신규임차인이 입주일에 입주를 하지 못하게 되어 계약을 해제할 경우 임대인은 임차인에게 계약금과 손해배상을 해 주어야 할 것인데, 임대차계약서에 해당사안에 대한 손해배상규정이 기재되어 있을 것이므로 확인해 보시기 바랍니다. 
3. 다만, 이러한 사안에 대해서는 임대인의 귀책사유(기존임차인에게 약속한 날짜에 3000만원을 지급하지 않은 점, 그로 인하여 기존임차인도 약속한 날짜에 퇴거하지 아니하고 임대인이 보증금 전액을 반환하면 퇴거하겠다고 하는 점, 그로 인하여 신규임차인이 신규계약에서 정해진 잔금일자에 입주가 불가능하게 된 점 등)가 존재하는 것으로 보이는바, 기존임차인에게 약속한 날짜에 해당금액을 지급하시고, 신규임차인이 잔금일자에 입주할 수 있도록 하여 원만하게 해결하는 것이 현명한 선택일 것으로 보입니다. 
4. 만일, 임대인이 기존임차인에게 약속한 날짜인 4. 28.까지 보증금 전액을 반환하지 못하여 이사를 가지 못하는 경우에는 기존임차인으로부터 보증금반환청구소송과 손해배상청구소송을 당할 위험성이 높을 것이고, 또한 신규임차인으로부터도 계약금반환과 손해배상청구소송을 당할 가능성이 매우 높다고 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 전세계약갱신권을 사용한 아파트를 매수하셨고, 갱신 시 전세금을 5천만원 인하한 새로운 계약이 체결된 상황입니다. 임차인이 2025년 2월 중도해지 의사를 밝혔고, 의뢰인님은 새 임차인과 계약을 체결했으나 현 임차인의 퇴거 일정 변경으로 계약 이행에 차질이 생길 가능성이 있어 우려하고 계십니다.

[의견]
1. 전세금액 변경이 있는 경우는 법적으로 새로운 계약으로 볼 가능성이 높습니다. 중개수수료는 일반적인 관례에 따라 쌍방이 부담하는 것이 타당해 보입니다.

2. 배액배상책임은 원칙적으로 계약 불이행 당사자에게 있습니다. 현 임차인과 임대인 사이의 계약, 새 임차인과 임대인 사이의 계약을 확인해야만 답변이 가능합니다. 의뢰인님의 사건이 잘 해결되기를 바랍니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림