상가 경락 후 기존 임차인과 재계약 시 원상복구 기준과 범위에 대한 이해

Question

상가 건물 경매 매각 이후 소유권 이전을 하였습니다
기존 임차인과 소통 하며 재계약을 하기로 하고 계약서를 작성하려 합니다
원상복구 조항에서 새로운 매수인과 임차인과의 의견차이가 있어 문의드립니다

현재 시설은 임차인분께서 하신겁니다
민법에 의거 하여 원상복구는 임차인이 시설하기 전의 상태로 원상복구 하는게 맞다고 생각을 하는데요
임차인께서는 재계약을 하는 시점의 상태의 시설이 원상복구 기준이 아닌지? 주장을 하시어 입장 차이가 있습니다 이럴 경우 어떤 것이 맞는지 답을 주시면 감사하겠습니다

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계] 의뢰인님께서는 경매로 상가 건물을 매수하여 소유권 이전을 완료하셨고, 기존 임차인과 재계약을 진행 중이신데 원상복구 조항에 관한 의견 차이가 있으십니다. 의뢰인님은 임차인이 처음 입주할 당시의 상태로 원상복구해야 한다고 생각하시는 반면, 임차인은 재계약 시점의 상태가 기준이 되어야 한다고 주장하는 상황입니다. 의뢰인님께서 법적으로 올바른 기준이 무엇인지 명확히 알고자 하시는 점 충분히 이해됩니다.

[의견] 민법 제654조에 따르면, 임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 판례와 법리적 해석상 '원상'이란 임차인이 시설을 설치하기 전 최초 임대차 계약 당시의 상태를 의미합니다. 따라서 법적으로는 의뢰인님의 주장이 타당합니다. 다만, 재계약 시 원상복구 기준을 현재 상태로 합의하여 계약서에 명시한다면 그 합의가 우선 적용됩니다. 계약서에 명확히 '재계약 시점의 상태를 기준으로 한다'는 내용을 포함시킨다면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 의뢰인님의 사건이 잘 해결되기를 바랍니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림