전세자금 대출 만기일자와 보증금 상환에 대한 고민

Question

현재 버팀목전세자금 대출로 1억2천 중에 상환해야할 금액이 6880만원이 남아있습니다. 만기일자는 4/2이고 대략 3주쯤 남았는데요.
제가 1/10에 전화해서 방을 뺄거라 얘기했는데, 집주인이 그때쯤 나가는사람이 많아서, 혹시 연장 해줄 수 있냐고 물어봐서 고민해보고, 17일에 문자로 연장은 어려울 것 같아서 4/2에 계약이 만료되면 나가겠다고 했습니다.(전화할때 집주인이 돈은 줄 수 있는데 세입자 구하기가 어려워서 고민해봐달라했습니다)
근데 막상 다가오니 혹시나 집주인이 갑자기 안된다고 할까봐 걱정되서 은행에 연락해서 물어봤더니 정확히 어떤건지는 기억 안나지만 어떤게 가입이 안되있어서 상환을 집주인이 아닌 제가 받아서 은행에 상환해야한다고 하더라구요.
그래서 집주인이 상환을 제때 안해주면, 제가 상환해야하는데 당장 상환할 돈은 없고, 만약에 4/2까지 안되면 연체등록이 되서 신용도도 떨어진다고 하더라구요.
인터넷에 검색을 좀 해보니, 집주인이랑 얘기해서 재계약해서 연장하고, 은행에도 상환 연장을 신청해서 임차권 등기설정을 진행하라고 하더라구요. 그리고나서 전세자금대출 이자 및 지연 이자를 집주인에게 청구하라는데, 법적으로 맞는 방법인가요?
임차권 등기설정이 조금 이해 안되서 그러는데 쉬운말로 어떤거고, 제가 인터넷에서 찾은 방법이 맞든 틀리든 이런 상황에서 제가 어떤걸 해야하나요? 그리고 전 왠만하면 4/2 계약이 만료되었을때 대출도 다 상환해서 마무리하고 싶은데 어떻게 해야하나요?

마지막으로 집주인한테 4/2에 보증금 상환이 가능한지에 대한 여부를 문자로 물어봐야하나요? 아니면 물어보든 안물어보든 딱히 의미가 없나요?

박성현 변호사 · Answer

전세자금 대출 만기와 보증금 반환 문제를 해결하기 위해 우선 집주인에게 4월 2일에 보증금 반환이 가능한지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 반환이 어렵다면, 재계약을 하면 안 되며, 임차권등기명령을 신청하여 등기 접수증을 은행에 제출하면 대출 연장이 가능합니다. 임차권등기는 전세보증금을 보호하기 위한 조치로, 이를 진행하면 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 대출을 연장하면 전세금 반환까지 시간을 벌 수 있으며, 이후 집주인에게 연장된 대출 이자 및 지연 이자를 청구할 수도 있습니다. 하지만 4월 2일까지 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 법적 절차를 고려해야 하며, 필요하면 전세보증금 반환청구소송을 진행할 수도 있습니다. 현재 여유자금이 없어 대출을 직접 상환하기 어려운 상황이라면, 은행과 상담하여 최선의 해결 방안을 모색하는 것이 필요합니다.

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김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]  
ㆍ버팀목전세자금 대출 1억2천 중 약 6880만원이 남아 있고, 만기일이 4/2로 임박해 있습니다.  
ㆍ집주인은 1월 초에 연장 여부를 물었으나, 의뢰인님께서 4/2에 계약을 종료하기로 최종 통보하였습니다.  
ㆍ은행 측 안내에 따르면, 집주인이 제때 보증금을 상환하지 않으면 의뢰인님이 직접 상환해야 하고, 기한 내 상환이 안 되면 연체로 인한 신용도 하락 우려가 있습니다.  
ㆍ인터넷에서 본 임차권 등기설정과 재계약 후 대출 연장 등이 혼동되어, 실제로 어떤 조치를 취해야 할지 고민하고 계십니다.

[해결 방법]  
ㆍ우선 재계약을 할 경우 보증금 반환 시점이 늦어질 위험이 있어, 실제로 이사 계획이 없다면 신중히 고려하셔야 합니다.  
ㆍ4/2 만기일에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하고, 이를 근거로 대출은행에 대출 연장을 요청하실 수 있습니다.  
ㆍ이후에도 집주인이 반환을 거부한다면 보증금반환청구소송 등을 통해 법적 절차로 해결하셔야 합니다. 이러한 과정에서는 변호인의 조력을 받아 적절한 서류 준비와 대응전략을 마련하시기 바랍니다.  
ㆍ집주인에게 만기일 전 보증금 지급 의사를 명확히 묻는 것은 추후 증거 확보에도 도움이 되므로, 문자 등으로 재확인하시기 바랍니다.

변호사 비용은 일부만 부담하시거나, 상대방에게 전가시킬 수 있으니, 혼자 고민하지 마시고 연락해 주시기 바랍니다. 대표 변호사가 1:1로 진행해 드리는 전화 상담만으로도 많은 법률적 고민을 해결해 드리고 있습니다. 선임료는 로톡 프로필을 참고해 주시며, 구체적인 전략과 예상 총비용 등은 개별 상담을 통해 상세히 안내해 드리겠습니다.

삼성동 클리어 법률사무소, 서울대 로스쿨 졸 김동훈 대표 변호사

김정묵 변호사 · Answer

임차권 등기설정: 임차권 등기설정은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우, 법적으로 우선변제를 받을 수 있도록 임차권을 등기하는 절차입니다. 이를 통해 집주인이 보증금을 지급하지 않으면 세입자가 법적으로 보호받을 수 있습니다. 이를 신청하려면 은행과 협의하여 진행할 수 있습니다.

상환 연장 및 대출 문제: 은행에서 상환 연장을 요청했다면, 이를 요청하는 것이 중요합니다. 상환 연장이 가능한지 은행에 확인하고, 상환 연장 신청서를 제출해야 합니다. 이 과정에서 연체가 발생하지 않도록 미리 대비하는 것이 좋습니다.

집주인과의 협의: 보증금 상환 여부는 집주인과의 협의에 달려 있습니다. 4/2까지 보증금을 받을 수 없을 경우, 연체가 발생할 수 있으므로, 미리 문자나 전화로 보증금 상환 여부를 확인하고, 구체적인 날짜를 정하는 것이 중요합니다. 만약 상환이 어려운 경우, 임차권 등기설정을 고려할 수 있습니다.

결론: 집주인과 빠르게 협의하여 상환 일정을 확정하고, 필요한 경우 임차권 등기설정 및 대출 상환 연장을 진행하세요. 집주인에게 4/2까지 보증금 상환이 가능한지 물어보는 것도 중요한 확인 절차입니다.

법은 공평하다는 믿음으로 의뢰인의 권익을 위해 사건을 수행하는 법무법인 창세의 김정묵 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

장휘일 변호사 · Answer

우선, 만기일까지 집주인이 전세자금 대출을 상환할 수 없을 경우, 대출 상환 책임은 귀하에게 돌아올 수 있습니다. 이를 방지하려면 집주인과 상환 계획을 확실히 정리하고, 상환 기일을 미리 합의하는 것이 중요합니다. 집주인에게 4/2까지 보증금을 반환할 수 있는지 확인하는 것은 좋은 방법입니다. 문자를 통해 명확히 확인하는 것도 권장됩니다.

임차권 등기설정에 대해 간단히 설명드리면, 이는 집주인이 보증금을 반환하지 않거나 대출금을 갚지 못할 경우, 귀하의 권리를 보호하기 위한 방법입니다. 임차권 등기를 통해 귀하의 계약 관계를 공식적으로 기록하고, 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 법적 절차를 통해 청구할 수 있습니다. 특히 임차권 등기 접수증을 대출 은행에 제출하면 대출 연장이 가능하다는 점을 고려할 때, 이는 대출 상환을 위한 중요한 절차가 될 수 있습니다.

따라서, 재계약을 통해 대출 상환 기간을 연장하는 것은 권장되지 않습니다. 대신 임차권 등기를 통해 귀하의 권리를 보호하고, 대출 연장을 위해 은행에 접수증을 제출하는 방법을 고려하실 수 있습니다.

마지막으로, 4/2에 보증금 상환 여부에 대해 문자를 보내는 것은 충분히 의미가 있습니다. 이를 통해 집주인의 의사를 확실히 확인하고, 후속 조치를 취할 수 있기 때문입니다.

추가적으로 법률적인 부분에서 문제가 발생할 수 있으니, 계약 만료 전후에 변호사의 상담을 받는 것도 좋은 선택이 될 것입니다. 관련된 법적 절차와 권리 보호를 철저히 준비할 수 있습니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 상담을 예약하시거나, 프로필에 안내된 사무실로 연락 주시면 성심껏 도와드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임대차 갱신이나 재계약 하지 않도록 주의할 필요 있습니다. 2. 제때 보증금 받지 못하면 임차권 등기, 보증금반환청구소송 진행할 필요 있습니다. 3. 전문가와 상담을 통해 피의자 신문 내용 정리, 조서 정정, 변호인 의견서 작성, 합의, 민사소송 진행 등 변호인의 조력 받아 사건 진행하세요. 4. <형사 성공 사례> 청소년성보호법 위반 무혐의 처분, 성범죄 피해자 고소 및 합의대행, 다이소 등 무인기 절도 무혐의 , 보이스피싱 무혐의 처분 내지 기소유예 처분, 통신채체이용음란죄 무혐의, 단체고소 및 합의 진행, 청소년성보호법 방어, 음주운전 내지 측정거부 집행유예, 벌금 방어, 소송사기, 위증 무죄, 무혐의, 무고 불송치, 아동학대 고소 및 방어(초동조치 자문 포함), 스토킹 무혐의, 보조금법, 업무상 횡령 방어 등 다수/ 피의자조사, 고소인 조사 동석, 각종 서면 작성/ 접견 <민사 성공 사례> 임대차보증금반환청구소송, 인도소송, 각종 가처분 사례(명도단행가처분, 사용금지가처분, 업무방해금지가처분 등), 매도청구소송 등 소유권이전등기청구소송, 성적자기결정권침해 이유로 한 위자료 청구소송, 상간소송 공격 방어, 초상권 침해를 이유로 한 위자료청구, 소송 없이 내용증명 만으로 해결한 사례, 점유취득시효 공격 내지 방어, 증거보전신청 공격 내지 방어, 청구이의 승소 내지 방어, 권리금반환 등 다수/ 소장, 내용증명 등 각종 서면 작성 <행정 성공 사례> 보증금환수 당사자소송, 보조금환수 방어, 집행정지 인용, 조합설립추 진위원회승인가부처분취소, 전학등처분취소, 학폭사건 공격 내지 방어/ 음주운전 구체(행정심판, 행정소송)가가고 있습니다.] <가사> 이혼, 상속 합리적 비용 진행 [법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 은행에서 보증보험가입이 안되어 있어 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받아서 대출은행에 상환할 의무가 있다는 말을 했을 것으로 보입니다.

2. 대출을 연장하여 연체되지 않도록 할 필요가 있습니다. 이 점은 은행에 문의하여 확인하여야 하는데 통상적으로 임차권등기명령을 신청하면 대출을 연장해 줍니다.

3. 임대인에게 대출자금으로 전세금을 지급한 것이므로 임대인이 만기에 반환하지 않는 경우 연체이자 등이 발생할 것이며 이에 대한 손해배상청구를 할 것이라고 경고할 필요가 있습니다.

4. 임차권등기는 임대차가 끝난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 할 수 있으며 등기 후에는 임차주택을 임대인에게 반환하거나 주민등록을 옮긴 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

5. 임대인이 만기에 보증금을 반환하면 좋겠지만 그렇지 않을 경우, 임차권등기 후 대출을 연장하고 임대인에게 보증금반환소송을 진행하여 보증금을 반환받을 필요가 있습니다.

6. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 만기일까지 보증금반환이 안되면 바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
2. 임차권등기명령을 신청하면서 접수증명원을 발급받아서 대출은행에 제출하면 6개월은 연장이 되는 것으로 알고 있는바, 구체적인 절차 등에 대해서는 대출은행에 바로 문의하여 확인해 보셔야 합니다.
3. 현시점에서 임대인에게 이런 저런 내용을 물어보아도 소용이 없을 것입니다. 시간과 노력을 허비하지 마시고 만기일부터는 법적절차를 진행하여 해결해야 할 것입니다.
4. 다만, 이러한 법적절차 진행을 위해서는 만기 2개월 전까지 임대인에게 해지통지가 도달한 사실에 대한 증거자료는 확보가 되어 있어야 할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

정기연 변호사 · Answer

대출 연장을 위한 목적으로 재계약을 하게 되면, 임대인이 연장된 기간이 만료되지 않았다는 이유로 4/2 보증금반환을 거부할 가능성이 높습니다.
계속 거주할 계획이 없다면 지금 시점에서는,
임대인에게 명확하게 "4/2 보증금을 반환해달라, 대출이자에 대한 책임은 임대인에게 있다"는 점 등을 고지하시고, 은행에는 이러한 사정을 설명하고 대출 기한을 연장하시는 게 맞습니다. 신용도 하락에 대한 위자료는 실제 인정받기 어렵다고 생각하셔야 합니다.
이후 보증금 지급이 안되면, 임차권등기신청 및 보증금반환청구소송으로 진행하는 게 통상의 법적대응 방법입니다.

미리 물어보는 것이 큰 의미는 없지만, 문제해결을 위해 노력하고 있다는 점을 보여주는 자료도 되므로, 앞서 언급한 내용을 고지하면서 물어보시면 될 듯합니다.

하경남 변호사 · Answer

1. 계약 종료에 따른 대출 연장을 위해 재계약을 하면 안됩니다. 그럼 재계약에 따른 기간 만큼 연장됩니다. 따라서 임대인이 보증금을 지급할 수 없는 경우 임차권등기명령을 신청하여 접수증을 대출은행에 제출하면 대출이 연장됩니다. 은행에 확인해 보시면 됩니다.

2. 주택임차권등기는 대항력을 유지시켜주는 효력이 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력은 점유와 주민등록(전입신고)으로 유지가 되는데 임차권등기가 등기부에 경료되면 이사를 하거나 전출을 해도 대항력이 유지됩니다.

3. 임대인이 4월 2일 보증금을 반환하지 않는다면 어쩔 수 없이 법적인 절차를 고려할 수 밖에 없습니다. 물론 여유자금이 있어 대출자금을 상환할 수 있다면 대출연장 문제는 없을 수 있습니다만.

4. 4월 2일이 만기이면 한번더 보증금 반환이 가능한지 물어보고 법적 절차 진행 여부 등에 대해 선택할 필요가 있습니다. 특히 대출연장에 대해서도 그렇습니다.

5. 구체적으로 문의주시면 상세하게 설명해 드리겠습니다.