임대차 계약 종료 후 임대인의 하자 주장 및 수리 요청에 대한 분쟁

Question

임대차계약이 계약일자 만료로 종료되었고 전세 보증금은 모두 반환 받은 상황입니다.
현재까지 장기수선충당금이 반환되지 않은 상태이며, 임대인은 임차인이 사는동안 임대물이 더러워지고 파손이 일어났으니 이에대해 수리나 보상 이전에는 장기수선충담금을 돌려줄 수 없다고 주장하고 있습니다.
임차인의 입장에서는 본인이 고의나 실수로 파손을 입히지 않았으며 거주기간동안 해당 파손 등에 대해 별도의 수리 없이 거주하였으나, 임대인이 주장하는 손해 내용 중 일부는 임차인이 입주 이전에 사진 등을 통해 확보해 두진 않았습니다.
다만, 입주시에 건물이 많이 낡았고 전 세입자로 인해 건물에 손상이 있는 것을 임대인은 인지하고 있었으며 이는 개인간 통화녹음파일이 있습니다. 또한 문자로 임대인에게 임차인의 과실이 아님을 주장하는 문자 기록이 있습니다.
위와 같은 상황에서
1. 장기수선충당금을 반환받기 위해 내용증명 발송 등 절차를 수행할 수 있는 상황인지와
2. 임대인이 손해배상청구를 제기하는 등 법적 분쟁이 발생할 경우 손해에 대한 입증은 어느쪽에서 하여야하는지 궁금합니다.

김민규 변호사 · Answer

내용즘명 발송 가능합니다.
임차인이 장기수선충당금을 부담하는 경우는 일반적이지 않습니다.
또한 손해배상소송을 한다면, 입증책임은 임대인에게 있습니다.

연락주시면 내용증명 작성 도와드리겠습니다.
추가로 궁금한 점이 있으시면 연락주시길 바랍니다.

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•민사조정위원
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•경기도교육청행정심판위원회 국선대리인

박우진 변호사 · Answer

1. 장기수선충당금을 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없었더라면, 장기수선충당금은 소유자인 임대인이 부담해야 하는 것이고, 임차인이 임차기간 동안 관리비 청구서에 포함하여 함께 부과됨으써 납부한 것이므로, 임대차종료 후 임대인에게 기납부한 장기수선충당금에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.

2. 내용증명 발송하여 임의이행 요구하고, 미이행시 지급명령 신청 내지 소제기를 하면 될 것입니다.

3. 손해배상청구에서 손해에 대한 입증을 주장하는 사람이 입증하는 것입니다. 즉 임대인이 임차인의 잘못으로 임대한 건물이 훼손되었다고 주장하는 경우,  임대인이 임차임의 고의 내지 과실, 손해발생, 손해액(범위)을 입증할 책임이 있습니다.

4. 임대차계약상에 특별한 약정이 없었다면, 자연적 노후화로 인한 손상이나 일상적 사용에 따른 경미한 손상은 임차인에게 원상복구의무를 지울 수 없다고 판단됩니다..

백창협 변호사 · Answer

1. 살면서 통상적인 마모 등은 원상회복의 범위가 아닙니다.

2. 파손 등 주장의 입증은 임대인이 해야하는 사안입니다.

3. 구체적인 상담을 거친 답변이 아니오니 참고만 하시고 궁금하신 사항은 연락주세요.

이동찬 변호사 · Answer

안녕하세요. 더프렌즈 법률사무소 이동찬 변호사입니다.

1. 사건의 요약
상담자는 임대차 계약 만료 후 전세 보증금을 반환받았으나, 장기수선충당금은 임대인이 반환을 거부하고 있는 상황입니다. 임대인은 임차인이 거주하는 동안 임대물이 훼손되었으므로 수리나 보상을 하지 않으면 반환할 수 없다고 주장하고 있습니다. 그러나 상담자는 고의나 과실로 파손한 사실이 없으며, 일부 손상은 입주 전부터 있었던 것으로 보이지만, 이를 증명할 사진 자료가 없는 상태입니다. 입주 당시 건물 상태가 좋지 않았고, 임대인이 이를 인지하고 있었다는 통화 녹음과 문자 기록이 남아 있습니다.

2. 변호사의 제안
먼저, 장기수선충당금 반환을 위한 조치를 취해야 합니다.
임대차 계약 종료 후 임대인은 장기수선충당금을 반환할 의무가 있으며, 이를 수리비와 연계하는 것은 부당한 행위입니다. 내용증명을 발송하여 지정된 기한 내 반환을 요구하고, 미이행 시 법적 대응을 진행할 것임을 알리는 것이 효과적입니다. 임대인이 계속 반환을 거부할 경우, 소액재판을 통해 반환 청구를 진행할 수 있습니다.

그리고 임대인이 손해배상을 청구하는 경우, 손해 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
법적으로 임차인은 통상의 사용으로 발생하는 자연적인 노후와 경미한 손상의 책임을 지지 않습니다. 임대인이 주장하는 손해가 임차인의 고의 또는 과실로 발생했음을 입증해야 하며, 입증하지 못할 경우 손해배상 청구는 기각될 가능성이 큽니다. 입주 당시 건물의 손상에 대한 임대인의 인지 여부를 입증할 수 있는 통화 녹음 및 문자 기록은 매우 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.

3. 결론
내용증명을 통해 장기수선충당금 반환을 공식적으로 요구하고, 임대인이 이를 거부할 경우 소송을 검토해야 합니다. 임대인이 손해배상을 청구할 경우, 입증 책임은 임대인에게 있으며, 상담자가 보유한 녹음 및 문자 기록을 증거로 활용하여 방어할 수 있습니다. 법적 분쟁이 예상된다면 변호사의 조력을 받아 대응하는 것이 유리합니다.

이동찬변호사 드림

황성현 변호사 · Answer

1. 임차기간이 얼마인지, 임대인이 주장하는 파손이 구체적으로 어떤 것인지 확인이 필요합니다.

2. 임대인의 경우 임차인에게 목적물을 제공하기 전 상태와 현재 상태를 비교하여 파손을 주장해야 하는데, 통상 입주 전 임대차계약서에 목적물 상태 '이상없음', '양호' 이렇게 체크가 되어 있기 때문에 이것을 근거로 손해를 주장할 수 있습니다.

전화 상담 정도 받아보시면 도움이 될 것 같습니다.

법률사무소 확 신
대표변호사 황 성 현 드림.
[15년 경력 / 사법고시 50회 / 사법연수원 40기 / 변호사 직접 상담]

# 실력은 '경험'과 '전문성'에서 나옵니다.
# 의뢰인의 말을 경청하되, 무조건 의뢰인의 말만 옳다고 하지 않습니다.
# 승소가능성을 객관적으로 판단하여 합리적인 수임계약을 체결합니다.
# 네트워크형, 별산제 로펌이 아닙니다. 대표변호사 책임제 로펌입니다.

윤관열 변호사 · Answer

임대차 계약이 만료되고 보증금이 반환된 상태에서, 임대인이 하자를 이유로 장기수선충당금 반환을 거부하는 것은 부당할 가능성이 높습니다. 장기수선충당금은 공동주택의 유지·보수를 위해 적립하는 비용으로, 임차인이 부담할 의무가 없으며 반환받는 것이 원칙입니다. 따라서 임대인이 이를 반환하지 않는다면 내용증명을 보내 반환을 요구할 수 있습니다.

임대인이 주장하는 손해와 관련해서는, 법적으로 임차인은 통상적인 사용으로 인한 자연적인 노후화에 대한 책임이 없습니다. 따라서 임대인이 손해배상을 청구하려면, 해당 손상이 임차인의 고의 또는 과실로 발생했음을 입증해야 합니다. 현재 보유한 통화녹음 및 문자 기록이 있다면, 임대인이 손상의 원인을 알고 있었거나 기존 하자를 임차인의 책임으로 돌리려 한다는 점을 입증하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다.

따라서, 먼저 임대인에게 장기수선충당금 반환을 내용증명을 통해 정식으로 요구하는 것이 좋으며, 임대인이 계속 반환을 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회나 법적 절차를 통해 해결을 시도할 수 있습니다. 만약 임대인이 손해배상청구를 제기할 경우, 손해의 원인과 책임을 입증해야 하는 것은 임대인이므로, 임차인은 과실이 없다는 점을 기존 자료를 통해 반박하면 됩니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.