명의 이전한 부동산에 융자 말소 문제와 해결 방안

Question

ㄴ부동산 (건물,토지) 명의 이전함
ㄴ명의 이전 과정에서 새로운 집주인 명의로 대출이 나오지 않아 융자를 그대로 유지 하는것 으로함
ㄴ이과정에서 은행 또한 문제될게 없다고 했음
ㄴ최근 현집주인이 은행이자를 연체하여 본인 신용카드가 정지되고 신용상 불이익이 발생
ㄴ추후 다른 문제가 발생할 우려가 있을지, 문제를 해결할수 있는 방안이 있을지 상담 원합니다.

최아란 변호사 · Answer

1. 근저당권의 채무자를 매도인 명의로 유지하면서, 부동산의 명의는 매수인 명의로 넘겨주신 것으로 보입니다.

2. 이렇게 되면 결국 매도인이 매수인을 위해서 매도인 소유의 부동산을 담보로 내어 준 격이 됩니다.

3. 매수인이 근저당 원리금을 상환한다고 한 것으로 보이는데, 이 약속은 지켜지지 않을 가능성이 매우 높습니다.

4. 융자를 유지하는 조건으로 어떤 서류를 어떻게 작성하셨는지, 그 이후 어떻게 합의가 이루어졌는지 의문입니다만, 지금 상태를 유지하실 경우, 부동산은 부동산대로 잃을 뿐만 아니라, 선생님께서 신용불량이 되지 않기 위해 근저당이 설정된 융자를 대신 갚아줘야 하는 상황이 올 지도 모릅니다.

5. 현재 어디까지 합의를 하셨는지에 대한 정확한 상담을 받으시고, 합의가 불명확하다면 지금이라도 매수인과 정확하게 다시 합의를 하시기 바랍니다.

6. 최악의 경우, 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하시거나, 매수인에게 잔금 지급을 촉구하는 소송을 제기하시는 것도 고려하시기 바랍니다.

◆ 승소사례와 실제 의뢰인들의 후기로 말하겠습니다.
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◆ 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란 드림

안정현 변호사 · Answer

1. 명의 이전이라는 표현을 사용하셨는데, 그 원인이 매매인지, 증여인지 또는 다른 원인인지가 분명해보이지 않습니다. 만일 매매를 하면서 근저당권 상 채무자를 매수인(상대방)으로 변경하지 않으셨다면 매도인(양도인)에게 가장 위험한 방식으로 매매가 진행된 것으로 보입니다.

2. 대출금이 회수된게 아니므로 은행 입장에서는 우선 매도인에게 계속 원금 및 이자에 대한 책임을 청구할 것이고, 매도인이 금전이 없어보이면 부동산에 대해 임의경매신청 등을 하여 대출금을 회수할 것입니다. 이 과정에서 매도인의 신용도가 크게 하락하고 신용불량자로 등재될 수도 있습니다.

3. 매도인이 신용도 하락을 막고자 한다면 근저당권 피담보채무를 대신변제하고, 남은 잔금을 청구하거나 구상금을 청구하는 방식 등으로 대응하셔야 할 것입니다.

좀 더 자세한 답변은 계약서, 등기부등본 및 계약 진행 경위가 확인되어야 가능합니다.