전세보증금 미 반환에 대한 임대인 처벌 방법

Question

계약만료 3개월전 종료 통지 문자를 보냈고, 그 후로 계약종료날 보증금 전액 반환요구 문자를 보낸후 알겠다는 답장을 받았습니다. 
하지만 이사 전날 갑자기 보증금 반환이 불가능 하다는 통보를 했고, 끊임없이 보증금 반환을 요구했지만 다른 사람이었으면 잠수를 탔다, 연락하는것만으로도 용기를 냈다는 둥 오히려 뻔뻔하게 나왔습니다. 
전세계약 특약사항에 “ 임대인은 계약 만기시 다음 세입자의 계약 여부와 상관없이 보증금 전액을 즉시 반환 한다.” 라는 문구를 임대인이 넣었지만 위 사항을 지키지 못한 것에 대해 임대인을 처벌할수 있는 방법이 없는지 궁금하며, 공인중개사 또한 처벌 방법이 없는지 궁금합니다. 
보증금 반환소송 외에 계약서 위반으로 고소,협박,기만,사기 등 임대인 처벌 방법이 없을까요?

박성현 변호사 · Answer

임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않았고, 계약서에 명시된 내용을 위반한 경우, 민사소송을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 또한, 계약서의 특약사항을 지키지 않은 임대인은 법적 책임을 질 수 있습니다. 형사적으로 고소를 고려할 경우, 사기나 기망 행위가 성립할 수 있지만, 보증금 반환 지연만으로는 사기죄나 협박죄가 성립되기 어렵습니다. 공인중개사는 계약서 작성에 대한 책임이 있으나, 보증금 반환 문제와 직접적인 연관이 없다면 처벌을 받기 어려울 수 있습니다. 하지만 임대인이 고의로 보증금을 반환하지 않았다면 계약 위반으로 고소할 수 있으며, 변호사와 상담하여 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.

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김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에 임대인 등을 형사처벌하기는 어렵습니다.
2. 결국, 본건의 경우에는 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 보증금회수문제를 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
3. 만기 이전에 이사할 주택에 대한 계약체결사실, 계약금으로 얼마를 지급한 사실, 중개수수료가 얼마인 사실 등을 고지하였다면 손해배상청구도 병행하여야 할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

[서울대, 대형로펌 출신 / 뉴스1면 로펌 대표변호사 / 전문가(교수, 회계사, 감정평가사 등) 협력 전문팀 구성]

1. 결론
임대인의 보증금 반환 거부는 민사상 채무불이행에 해당하며, 형사상 사기죄가 성립할 가능성도 있습니다. 보증금 반환 소송과 함께 형사고소도 검토할 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 민사적 조치: 보증금 반환 소송
- 계약서 특약사항 위반으로 인한 채무불이행이 명백함
- 보증금 전액과 지연이자 청구 가능
- 임차권등기명령 신청으로 우선변제권 확보 필요
- 가압류 등 보전처분도 고려

나. 형사적 조치: 사기죄 성립 가능성
- 계약서에 특약 조항을 넣었음에도 이행하지 않은 점
- 이사 전날까지 반환을 약속하다 돌연 거부한 점
- 처음부터 반환할 의사나 능력이 없었다면 사기죄 성립
- 기망행위와 고의성 입증을 위한 증거(문자내역 등) 확보 필요

다. 결론
1) 즉시 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 소송 제기
2) 임대인의 재산상태, 다른 피해사례 등을 조사하여 사기죄 고소 여부 결정
3) 공인중개사의 경우 고의성이나 불법행위를 입증하기 어려워 책임을 묻기는 쉽지 않음
4) 문자메시지, 통화내역 등 증거자료를 철저히 확보하여 법적 대응 준비 필요

부지석 변호사 · Answer

1. 계약서 위반 및 보증금 반환 문제
계약서 특약사항 위반: 계약서에 명시된 특약사항에 따라 임대인은 계약 만료 시 보증금 전액을 즉시 반환해야 합니다. 이는 계약서에 명시된 조건으로, 임대인이 이를 위반하면 계약 위반이 됩니다. 보증금을 반환하지 않는다면 이는 계약상 의무 불이행이므로, 보증금 반환 소송을 통해 법적 조치를 취할 수 있습니다.
보증금 반환 소송: 임대인의 보증금 반환 의무를 이행하지 않는 것은 민사상 계약 위반에 해당합니다. 따라서 보증금 반환 소송을 제기하여 법원에서 보증금의 반환을 받을 수 있습니다. 이 경우 이자와 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

2. 임대인의 처벌 방법 (고소 가능성)
사기는 타인을 기망하여 재산을 빼앗는 행위로 정의됩니다. 보증금 반환을 고의적으로 지연하거나 거부한 경우 사기에 해당할 수 있습니다. 하지만, 이를 입증하기 위해서는 임대인의 고의성이 증명되어야 합니다. 즉, 임대인이 보증금을 반환할 의도가 아예 없었고, 이를 숨기거나 기만적인 방법으로 재산을 가로챘다는 증거가 필요합니다.
만약 임대인이 계약서 상의 의무를 알고도 의도적으로 반환을 미루거나 거부했다면, 사기죄나 기만으로 고소할 여지가 있을 수 있습니다. 그러나 계약상 의무 불이행은 대부분 민사소송으로 처리되며, 형사적 처벌이 어렵습니다.

3. 공인중개사의 책임
공인중개사가 계약서 작성에 관여했다면, 중개업무를 수행할 때 계약서 내용을 충분히 설명하고, 계약서의 특약사항을 확인하는 의무가 있습니다. 만약 공인중개사가 임대인과 세입자 간의 보증금 반환 문제에 대해 중개인으로서의 역할을 다하지 않았거나 부주의했다면, 법적 책임을 물을 수 있습니다.
그러나 이는 민사적인 책임에 해당하며, 형사 처벌이 이루어지는 경우는 드뭅니다.

본 사안은 민사소송을 통해 보증금 반환을 청구하고, 법적인 절차를 통해 해결하는 것이 가장 합리적입니다. 형사 처벌이 어려운 상황에서, 민사소송이 실질적인 해결 방법이 될 것입니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계] 의뢰인님께서는 계약만료 3개월 전 종료 통지를 보내고, 계약종료일에 보증금 전액 반환 요구 문자를 보내 임대인으로부터 동의 답장을 받으셨습니다. 그러나 이사 전날 갑자기 임대인이 보증금 반환이 불가능하다고 통보했고, 계속된 요구에도 임대인은 오히려 뻔뻔한 태도로 일관했습니다. 특히 전세계약 특약사항에 "임대인은 계약 만기시 다음 세입자의 계약 여부와 상관없이 보증금 전액을 즉시 반환한다"라는 문구가 있음에도 이를 지키지 않은 상황에 대해 매우 당혹스러우실 것으로 공감합니다.

[의견] 의뢰인님의 사안은 전세사기 가능성도 검토해볼 수 있는 사례입니다. 계약서상 명시된 특약사항을 위반한 행위와 보증금 반환 거부는 민사적 채무불이행 외에도, 처음부터 반환할 의사나 능력이 없었다면 형사적으로 사기죄가 성립할 여지가 있습니다. 다만, 전세사기로 판단하기 위해서는 임대인의 재산상태, 다른 세입자에게도 유사한 행위를 했는지, 임대인의 반환 불가 사유, 부동산의 가치와 선순위 담보권 설정 여부 등 추가적인 사정을 좀 더 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 또한 공인중개사의 경우, 중개 과정에서 중요 사항을 고의로 알리지 않았거나 허위 정보를 제공한 증거가 있다면 공인중개사법 위반으로 처벌 가능성이 있습니다. 의뢰인님의 사건이 잘 해결되었으면 좋겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다. 법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림

이철환 변호사 · Answer

공인중개사는 처벌 하기 어려워 보입니다.

보증금 반환 소송이 사실상 유일한 방법으로 보입니다. 다만 현재 급하게 이사를 가셔야 하는 경우 임차권등기명령을 하시는 것을 추천드립니다.