월세 미납자에 대한 상담 및 해결방안

Question

고시원에 12월 18일부터 월세를 안내는 분이 계셔서, 지급명령 신청서를 작성하려고 하는데요.
이미 내용증명은 보낸 상태입니다.
지급명령 신청서를 받고도 계속 안내고 점유하고 있으면 명도 소송을 준비하면 되는건가요?

그럼 지급명령 신청서를 작성하는 이유가 있을까요? 어차피 안낼것같은데 바로 점유이전금지 가처분 신청하고 명도 소송 하면 되나요?

또한 지급명령신청서를 받고 고시원을 나가서 잠적할 경우에는 어떻게 되는건가요?

여기 사례들을 읽어보니 사기죄가 성립될 수 있다는데 어떤 방법이 가장 효율적일까요?

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]  
ㆍ고시원 임차인이 12월 18일부터 월세를 납부하지 않고 계속 점유 중입니다.  
ㆍ이미 내용증명을 발송하셨으나, 상대방이 지급명령을 받고도 납부하지 않을 가능성이 높아 보입니다.  
ㆍ지급명령 후 잠적할 우려가 있고, 초기부터 월세 낼 의사가 없었다면 사기죄 성립 가능성도 제기됩니다.

[해결 방법]  
ㆍ지급명령은 간편하게 채무명의를 확보할 수 있어 추후 강제집행에 유리합니다. 다만, 점유 자체를 해제하려면 결국 명도 소송이 필요하므로, 명도 소송과 동시에 점유이전금지 가처분도 검토하시는 것이 좋습니다.  
ㆍ상대방이 잠적하더라도 지급명령이 확정되면 강제집행이 가능하며, 임차인이 애초부터 월세를 낼 의사가 없었다는 증거가 있다면 사기죄 고소도 고려할 수 있습니다.  
ㆍ소송 절차와 형사 고소 여부는 사실관계 및 증거가 중요하므로, 변호사 조력을 받아 서류와 증거를 충분히 갖춘 뒤 대응하시는 것이 효과적입니다.

변호사 비용은 일부만 부담하시거나, 상대방에게 전가시킬 수 있으니, 혼자 고민하지 마시고 연락해 주시기 바랍니다. 대표 변호사가 1:1로 진행해 드리는 전화 상담만으로도 많은 법률적 고민을 해결해 드리고 있습니다. 선임료는 로톡 프로필을 참고해 주시며, 구체적인 전략과 예상 총비용 등은 개별 상담을 통해 상세히 안내해 드리겠습니다.

삼성동 클리어 법률사무소, 서울대 로스쿨 졸 김동훈 대표 변호사

김인혁 변호사 · Answer

지급명령 신청은 임차인이 월세를 미납한 금액에 대해 법적으로 지급을 요구하는 절차입니다. 상대방이 지급명령신청을 받고도 월세를 낼 가능성이 별로 없다면, 바로 점유이전금지 가처분 후 명도 소송을 진행하는 것이 더 현실적입니다. 임차인이 잠적할 경우, 처음부터 월세를 낼 의사가 없었던 정황이 입증되면 사기죄의 성립도 가능하지만 사기의 고의가 있었는지 여부는 현재상태에서는 알 수 없기 때문에 점유이전금지 가처분 후 명도소송 진행이 가장 현실적 방법으로 보입니다.

도움이 필요하시면, 언제든지 연락주시기 바랍니다.

박성현 변호사 · Answer

지급명령은 상대가 이의를 제기하지 않으면 확정 판결과 같은 효력을 갖고 강제집행이 가능하지만, 실제로 점유를 계속한다면 별도의 명도 소송이 필요합니다. 따라서 현실적인 해결책으로는 점유이전금지 가처분을 신청한 후 명도 소송을 진행하는 것이 가장 효과적일 수 있습니다. 또한, 지급명령 후 상대가 고시원을 나가서 잠적할 경우 강제집행이 어려울 수 있으므로, 임대차 계약 당시 확보한 신분증, 보증금, 연락처 등을 활용하여 추적 및 채권 회수를 고려해야 합니다. 사기죄 성립 여부는 애초에 임차인이 월세 지급 의사가 없었음을 입증해야 하므로 현실적으로 적용이 쉽지 않으며, 우선 민사적 대응이 가장 실효성이 높은 방법입니다.

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김전수 변호사 · Answer

질문자님께서는 고시원 임차인이 12월 18일부터 월세를 내지 않고 점유 중이며, 지급명령을 신청한 후 명도소송을 진행해야 하는지, 아니면 바로 점유이전금지 가처분과 명도소송을 해야 하는지 고민하고 계시는군요. 또한, 임차인이 지급명령 신청 후 고시원을 나가 잠적할 경우의 대응 방법도 궁금하신 것 같습니다.

지급명령이 확정되면 강제집행(급여·계좌 압류 등)이 가능하지만, 점유를 강제로 해제하는 효과는 없습니다. 따라서 점유를 해제하려면 명도소송을 반드시 진행해야 합니다. 점유이전금지 가처분 신청도 고려할 수 있지만, 이는 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막는 효과이며, 직접 퇴거시키는 절차는 아닙니다. 따라서 지급명령과 별개로 명도소송을 진행하는 것이 필요합니다.

단순히 월세를 연체한 것만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 하지만 입실 당시부터 월세를 낼 의사나 능력이 없었다면 사기죄로 형사 고소가 가능할 수 있습니다. 사기죄 성립 가능성을 높이려면 아래와 같은 증거가 필요합니다. 초기부터 월세 연체를 반복하며 거짓말을 한 정황, 기타 임대차 계약 당시 허위 서류 제출 등의 정황이 필요합니다.

정리하자면 현재 효율적인 방법은 지급명령 신청과 명도소송을 병행하는 것입니다. 지급명령만으로 퇴거를 강제할 수 없으므로 명도소송은 반드시 필요합니다.  임차인이 잠적할 경우에도 지급명령을 통해 채권 확보 및 강제집행이 가능합니다. 사기죄 성립 가능성이 있다면 추가적으로 형사 고소를 고려해볼 수 있습니다.

저는 임대차 분쟁 및 명도소송을 다수 진행한 경험이 있으며, 필요하시면  보다 구체적인 전략을 상담해 드릴 수 있습니다. 빠르고 효과적인 대응을 위해 신속한 법적 조치를 취하시길 권장드립니다.

김정묵 변호사 · Answer

지급명령 신청의 필요성: 지급명령은 빠르고 간편하게 채권을 회수할 수 있는 방법입니다. 상대방이 지급명령을 받고 이의를 제기하지 않으면, 이를 바탕으로 강제집행을 통해 금액을 회수할 수 있습니다. 점유이전금지 가처분이나 명도 소송은 별도의 절차로, 임차인이 계속 거주 중인 경우에 필요한 절차입니다. 지급명령 신청이 불필요한 경우도 있지만, 금전 회수의 절차를 진행하는 의미에서 신청할 수 있습니다.

명도 소송과 점유이전금지 가처분: 만약 지급명령이 실패하거나 임차인이 계속해서 고시원에 거주하는 경우, 명도 소송을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 점유이전금지 가처분은 임차인이 임의로 물건을 빼돌리거나 잠적할 가능성을 막기 위해 유용할 수 있습니다.

잠적 시 대응: 임차인이 잠적할 경우, 지급명령을 받은 후에도 채권 회수가 어려울 수 있습니다. 그 경우, 고소를 통한 사기죄 적용은 가능하지만, 금전적 회수는 어려운 상황일 수 있습니다. 이 경우 강제집행이 중요해지며, 이미 재산이 없다면 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

효율적인 방법은 지급명령 신청 후 강제집행을 통해 채권을 회수하고, 임차인이 퇴거하지 않으면 명도 소송을 준비하는 것입니다.

법은 공평하다는 믿음으로 의뢰인의 권익을 위해 사건을 수행하는 법무법인 창세의 김정묵 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

이진규 변호사 · Answer

입증자료 정리 후 건물인도소송 등 법적 절차 진행이 필요해보이는 사안으로

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응 방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 장기간 월세를 연체하는 임차인에 대해서는 임대차계약에 대한 해지통지 후 임차인의 반응이 불만족스러운 경우에는 바로 건물인도소송과 월세상당의 부당이득반환청구소송을 제기하여 해결하셔야 할 것입니다.
2. 다만, 임차인이 해당호실에 거주하고 있다면 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 임차인이 스스로 이사를 가도록 유도하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.