공유지분 건물의 월세 임의 책정에 대한 상담

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다. [사실관계] 의뢰인님께서는 서울시에 위치한 대형식당으로 사용되는 건물의 지분 62.5%를 보유하고 계십니다. 의뢰인님은 본인 명의의 건물에서 직접 설립한 주식회사 법인으로 15년간 식당을 운영해오셨고, 과반수 지분권자인 의뢰인님과 의뢰인님이 대표로 있는 법인 간에 임대차 계약을 체결하셨습니다. 현재 경기 악화로 월 임대료 부담이 커져 약 30% 하향 조정을 고려하고 계신 상황입니다. 이러한 상황에서 소수 지분권자들과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 문제에 대해 고민이 많으실 것으로 이해됩니다. [의견] 부동산 공유 관계에서 임대차 계약 체결은 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 그러나 판례에 따르면 과반수 지분권자가 체결한 임대차 계약이라도 소수 지분권자가 이의를 제기하지 않고 임대료를 수령해왔다면 묵시적 동의가 있었다고 볼 수 있습니다. 다만, 임대료 하향 조정은 공유물의 관리 행위에 해당하나, 소수 지분권자들이 이의를 제기할 경우 분쟁의 소지가 있습니다. 변경된 금액을 입금하고 상대방이 별도 의견 없이 수령한다면 묵시적 동의로 볼 여지가 있으나, 추후 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 특히 의뢰인님이 건물 소유자이면서 임차인 법인의 대표이기 때문에 이해상충 문제가 제기될 수 있습니다. 임대료 조정 전 소수 지분권자들과 협의하거나 서면 동의를 받는 것이 안전합니다. 의뢰인님의 사건이 잘 해결되었으면 좋겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다. 끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다. 법률사무소 SHIELD 이진훈 변호사 올림