오피스텔 계약 만기 후 퇴거 시 월세, 관리비 의무에 대한 상담

Question

2024년 2월 19일 오피스텔 1500/100만원 1년 월세계약했습니다. 그 후 2025년 3월 12일에 부동산에 19일 만기 후 퇴거 한다 말하니 전화와서 묵시적 갱신이 이루어 져서 3개월 동안 다른 임차인이 안들어올 시 3개월치 월세, 보증금을 공제할 수 있다 말합니다.
 제가 1년 만기 후 퇴거하고 안살아도 3개월 월세를 내야 할 의무나 다른 세입자가 들어오기 전까지 월세, 관리비를 내야 할 의무가 있나요?

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 본건과 같은 경우에는 묵시적 갱신에 대한 주임법규정이 적용되지 않을 것입니다.
2. 따라서 임차인은 1년이라는 임대차기간의 유효성을 주장할 수 있는바, 만기시점에 임대차기간이 만료되었음을 주장하면서 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 있습니다. 
3. 만일, 만기까지 임대인이 보증금반환을 거부하거나 3개월분 월세를 공제하려고 할 경우에는 임대인을 상대로 보증금반환청구소송 등 법적절차를 통하여 해결하면 될 것입니다.
4. 다만, 이러한 법적절차 이전에 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 임대인이 스스로 보증금을 반환하도록 유도하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

이진규 변호사 · Answer

계약 내용 확인 후 임대인과의 협의 진행이 필요해보이는 사안으로

관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 내용 확인 등을 통해 대응 방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

최희원 변호사 · Answer

1.  주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간 종료일로부터 2개월 전까지 임대인에게 임대차계약 갱신 거절을 통지하지 아니한 경우, 임대차기간 종료일에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 따라서 질의하신 사안의 경우 2025. 2. 20.부터 2026. 2. 19.까지 같은 조건에 임대차계약이 성립한 것으로 되었습니다.

2. 이러한 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으나, 계약해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항).

3. 이상과 같은 이유로 임대인은 질문자 님께 3개월치 월세, 관리비를 청구할 수 있으므로, 임대인과 협의하시어 새로운 임차인이 계약해지 효력 발생일 이전에 입주하는 경우 그 이후의 월세, 관리비는 청구하지 않는 것으로 협의하여 보시기 바랍니다.

이와 관련하여 궁금한 사항이 있으실 경우 언제든지 상담 신청하여 주시기 바랍니다.

장휘일 변호사 · Answer

임대차 계약에서 묵시적 갱신이 발생하면, 임대차 계약이 자동으로 연장되어 기존 계약 조건이 그대로 적용됩니다. 
이에 따라 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 세입자는 계약을 종료하기 전에 계약을 해지하려면 일정한 절차와 기간을 지켜야 합니다.
1년 계약이 끝나면 임대차 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다. 
이 경우 임대인이 묵시적 갱신을 주장한다면, 별도의 해지 통보 없이 계약이 연장되었다고 볼 수 있습니다.
묵시적 갱신이 이루어진 상태에서 세입자가 퇴거를 하겠다고 통보하면, 
계약이 종료되기 전에 임대인과의 협의나 계약서에 명시된 해지 규정에 따라 보증금과 월세 문제에 대한 의무가 발생할 수 있습니다. 
특히, 3개월 동안 다른 임차인이 들어오지 않으면 월세와 관리비를 부담해야 할 가능성이 있습니다.
다른 세입자가 들어오기 전까지의 월세와 관리비는 임대인이 제시한 조건에 따라 지불해야 할 수 있습니다. 
그러나 계약서나 임대인의 요구사항에 따라 세부 내용이 달라질 수 있으므로, 계약서 내용 확인과 임대인과의 협의가 필요합니다.

이와 같은 상황에서는 계약서 내용을 정확히 확인하고, 변호사와 상담을 통해 법적 의무를 명확히 하는 것이 좋습니다.