임대차 계약 체결 후 퇴거 요청 받는 경우

Question

안녕하세요 저는 통역사인데 외국인 의뢰인분께서 처하신 상황에 필요한 법률적 조언을
통역해드리고자 합니다..!

의뢰인분께서 부동산을 통해 3개월간 거주할 단기임대집을 구했으나
서면으로 임대차계약서를 따로 작성하지는 않았다고 합니다.
(당시 임대인분께서 이메일로 전자계약서를 송부해주겠다고 했으나 결국 보내주지
않았다고 합니다.) 보증금과 함께 3개월치 월세를 선지급해서 5월달까지 거주하기로
합의를 했었는데 현재 임대인이 내일 다른 세입자가 입주할 예정이니 나가달라고 
퇴거 요청을 하고 있는 상황이라고 합니다. 제 의뢰인분께서는 서면으로 작성한 계약서는 없더라도 
3개월치 월세를 보냈다는 내용, 오늘 입주 완료했다는 내용 등이 담겨있어
상호가 임대차 관계에 놓여있음을 입증하는 카카오톡 대화내용을 갖고 계시다고 하십니다.
그런데 의뢰인분께서는 임대차 보증금과 임대료를 임대인이 아닌 부동산 중개인에게 
보냈다고 하십니다..

이럴 경우 제 의뢰인분께서는 임대인의 퇴거요청에 불응해도 상관 없는 건가요?
아니면 임대인과 작성한 서면계약서도 없고, 임대차 보증금과 임대료도 부동산 중개업자에게
보냈으니 법적으로 의뢰인분께서는 그 집에 거주할 자격이 없는 건가요?
제 의뢰인분께서 어떤 조치를 취하셔야하는지 조언 부탁드립니다..!

박영재 변호사 · Answer

귀하의 의뢰인분께서 직면한 상황은 임대차 계약서가 없고, 보증금과 월세를 부동산 중개인에게 지불한 점에서 복잡할 수 있습니다. 그러나, 서면 계약이 없더라도 임대차 관계는 실제로 존재할 수 있습니다. 의뢰인분께서 월세와 보증금을 지불한 사실과, 카카오톡 대화 내용 등을 통해 임대차 관계가 성립했음을 입증할 수 있다면, 이를 바탕으로 퇴거 요청에 응할 필요가 없을 수 있습니다.

임대차 계약서가 없다고 하더라도, 실제로 돈을 지불하고 거주한 상황에서 임대차 계약 관계는 인정될 수 있습니다. 보통, 임대차 계약은 서면으로 작성되지 않더라도, 거래가 이루어졌다면 그 관계는 법적으로 보호될 수 있습니다. 또한, 보증금과 월세를 부동산 중개인에게 송금한 경우에도, 그 금액이 임대인에게 전달되었다면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.

임대인이 퇴거를 요청하는 경우, 의뢰인분은 우선적으로 해당 관계가 임대차 계약으로 인정될 수 있음을 주장하며, 법적 조치를 취할 수 있습니다. 만약 퇴거가 강제적으로 이루어지지 않도록 하기 위해서는, 임대인과의 협상과 함께 법적 구제 절차를 준비할 필요가 있습니다. 변호사를 통해 계약 내용과 관련된 법률적 조언을 구하고, 문제 해결을 위한 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 법무법인 창세의 박영재 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

김명수 변호사 · Answer

1. 우선, 담당중개사에게 연락해서 보증금과 월세를 임대인에게 지급했는지부터 확인해 보시기 바랍니다.
2. 만일, 중개사가 임대인에게 지급하지 않았다면, 중개사를 사기혐의로 형사고소하면서 민사소송으로서 손해배상청구소송도 제기하여야 할 것입니다.
3. 그런데, 중개사가 해당금원을 모두 임대인에게 지급하였음에도 불구하고 임대인이 그러한 명도요구를 하는 것이라면 거부하시고 거주하셔도 될 것입니다.
4. 결국, 임차인이 누구와 의사소통을 하였던 것인지, 지급한 금원이 임대인에게 제대로 입금된 것인지 여부에 따라서 판단이 달라질 것인바, 구체적인 사실관계를 확인한 후에 상담을 받아 보는 것이 좋을 것 같습니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

최미리 변호사 · Answer

우선 서면 계약서가 없더라도 임대차 계약의 성립과 유효성에는 문제가 없습니다. 대법원 판례에 따르면 부동산 임대차 계약은 구두 계약으로도 성립이 가능하며, 카카오톡 대화 내용을 통해 임대차 관계의 존재를 입증할 수 있습니다. 특히 3개월치 월세 선납과 입주 완료에 대한 대화 내용은 명확한 증거가 될 수 있습니다. 따라서 임대인의 일방적인 퇴거 요청은 정당한 사유가 없는 한 받아들일 필요가 없습니다.

보증금과 임대료를 부동산 중개업자에게 지급한 것과 관련해서는, 민법상 부동산 중개업자가 임대인으로부터 권한을 위임받은 것으로 볼 수 있는 상황이라면 해당 지급은 유효합니다. 중개업자가 임대인의 대리인 자격으로 행위한 것으로 인정되며, 이는 임차인의 권리에 영향을 미치지 않습니다. 만약 중개업자가 임대인에게 보증금과 임대료를 전달하지 않았다고 하더라도, 이는 임대인과 중개업자 사이에서 해결해야 할 문제입니다.

현 상황에서 의뢰인은 다음과 같은 조치를 취하시는 것이 좋겠습니다. 첫째, 카카오톡 대화 내용 등 증거자료를 철저히 보관하십시오. 둘째, 임대인에게 계약 기간인 5월까지 거주할 권리가 있음을 서면(내용증명 등)으로 통지하시기 바랍니다. 셋째, 만약 임대인이 물리적으로 퇴거를 강요하거나 위협하는 경우에는 즉시 경찰에 신고하고, 필요하다면 법률 구조공단이나 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다. 임차인의 권리는 법적으로 보호받을 수 있으며, 정당한 계약 기간 동안의 거주권은 보장됩니다.