연락두절 집주인과 보증금 반환 문제 해결 방법

Question

대구에서 카카오청년전세대출로 8천만원 빌라를 들어갔습니다 최초 2021년도 11월경부터 23년도 11월경 까지 살았고
23년도 11월경쯤 집주인하고 얘기해서 연장하기로했고 (재계약서는 작성하지않음) 카카오측에서는 집주인하고 통화해보고 승인해주겠다했는데 승인이된거보니 얘기가 잘된거같습니다

그렇게 카카오전세대출도 연장되서 25년 11월경으로 됐는데

25년 1월경 갑자기 건물 인터넷이 안되서 집주인한테 전화해보니 안받아서 쌔해서 등본뽑으니 24년 12월경 가압류가 걸렸더라고요 (근저당권의 은행과 다른것을 보아하니 개인적인 채무같습니다)

답답하게 있던차 오늘 공동전기가 끊겨서 다시 전화해도 안받는데

저같은경우 전세보증금받을려면 어찌해야할까요 저의 개인적인 판단으로는 묵시적갱신이라 판단되서 지금이라도 내용증명보내서 3개월후 만기하겠다 보증금달라 해야되나 어떻게해야하나 고민입니다 보증보험가입은안했고 전세대출 조건이 편입신고랑 확정일자라서 그건 했었습니다 최초입주일에

추은혜 변호사 · Answer

대한변호사협회 등록 가사법, 손해배상 전문 / 회생 파산 더든든 법률사무소 추은혜 대표 변호사입니다.

집주인의 연락두절과 건물 가압류 상황에서 선생님의 보증금 보호를 위한 즉각적인 법적 조치가 필요합니다.
선생님께서는 다행히 두 가지 보호장치를 갖추고 계십니다.
- 전입신고와 확정일자 완료로 제3자에 대한 대항력 확보
- 묵시적 갱신으로 임대차계약 효력 유지 중

즉시 취해야 할 조치들입니다.
- 내용증명 발송하여 계약해지 의사 통지
- 건물 등기부등본 정기적 확인으로 추가 권리설정 감시
- 공과금 납부 증빙 자료 확보
- 가압류 채권자 정보 확인 및 배당 요구 준비
- 임차권등기명령 신청 검토

보증금 반환 소송이 불가피할 것으로 보입니다.
가압류로 인한 경매 절차 진행 시 배당 순위 확보가 중요합니다. 
변호사와 함께 법적 절차 조속히 진행하시길 권장드립니다.

구체적인 조력이 필요하시거나 전문적인 법률 상담을 원하시면 언제든 연락 주세요.

대표 변호사가 첫 상담부터 책임지고 진행합니다.
의뢰인의 마음까지 케어합니다. (가사/형사 수임 시 심리 상담 서비스 제공)

더 가까운 소통을 위해 네이버 <더든든 법률 상담 카페>를 운영합니다.  
이혼, 가사, 회생, 파산 등 법률 질문에 답변을 드리고 있습니다.

더든든 법률사무소와 은반 심리상담소는 법률문제 해결과 마음 치유를 통해 우리의 삶이 따뜻하고 안전할 수 있도록 돕겠습니다.

답변이 도움되셨다면 채택 부탁드립니다.
감사합니다.

김한성 변호사 · Answer

임대인의 사용수익상태 유지의무위반으로 계약해지의 의사표시를 내용증명으로 발송하고 핸드폰문자로도 보내세요 이후 소송으로 보증금반환청구 소송을 진행하셔서 보증금에대한 확정판결을 얻으셔야합니다

김명수 변호사 · Answer

1. 임대인이 임대차목적물에 대한 전기요금을 납부하지 않아서 전기가 차단된 것으로 보입니다.
2. 그렇다면, 임대인에게 <민법 제623조에 따른 임대차목적물에 대한 유지의무위반>을 이유로 해지통지를 문자, 카톡, 전화통화, 내용증명발송 등으로 진행하시거나 
3. 임대인이 문자, 카톡, 전화도 받지 않을 경우에는 바로 법원에 보증금반환청구소장을 접수하면서 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음하도록 하는 방법을 동원하여야 할 것으로 보입니다. 
4. 소장부본이 임대인에게 송달(정상적인 송달이든 공시송달이든)되면 임차권등기도 신청하셔야 할 것입니다.
5. 그렇게 하여 승소판결을 확보하면 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행을 진행하여 보증금을 회수해야 합니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

서울대, 대형로펌 출신 / 티몬, 위메프 사건 수행 변호사 / 각 분야 전문가(법학 교수, 회계사, 감정평가사 등) 협력 전문팀을 구성하여 도움을 드리고 있습니다.

임대인이 연락이 두절되고 가압류까지 발생한 상황에서 보증금 반환이 어려울 수 있어 걱정이 크실 것으로 생각됩니다. 신속한 대응이 필요한 사안으로 판단됩니다.

현재 묵시적 갱신 상태로 보이며, 보증금을 안전하게 회수하기 위해 임대차 해지 및 반환 절차를 빠르게 진행해야 합니다. 내용증명 발송 후 3개월이 지나야 해지가 유효하므로, 즉시 조치를 취하는 것이 중요합니다.

가. 임대차 계약 해지 방법

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 해지 의사를 통보한 후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
임대인이 연락 두절된 경우, 내용증명을 통해 해지 의사를 공식적으로 전달해야 합니다.
만약 내용증명이 수취되지 않으면, 공시송달 신청을 고려해야 합니다.

나. 보증금 반환 청구 절차

임대차 해지 통보
임대인에게 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고, 보증금 반환을 요구해야 합니다.
계약 해지의 사유로는 수선의무 위반(공동전기 끊김) 및 가압류 발생으로 인한 보증금 회수 위험을 들 수 있습니다.
법적 조치 준비
계약 해지 후에도 반환이 이루어지지 않으면 보증금반환청구 소송을 제기해야 합니다.
임대인의 재산을 확보하기 위해 가처분 신청을 검토하는 것도 필요합니다.

다. 실질적인 대응 방안

즉시 내용증명 발송
계약 해지를 통보하고 3개월 후 퇴거 및 보증금 반환을 요구해야 합니다.
임대인이 계속 연락되지 않으면 공시송달 신청
법원을 통해 공시송달을 진행하면, 임대인이 직접 확인하지 않아도 해지 효력이 발생합니다.
보증금 반환 청구 소송 준비
해지 후에도 보증금을 돌려받지 못하면 즉시 법적 대응을 진행해야 합니다.

서동민 변호사 · Answer

사안은 임대인의 귀책 사유에 기한 임대차 중도 해지 사유에 해당하므로
이 경우 신속히 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소 확정 후 경매 등 강제집행으로 보증금 등을 반환받을 수 있습니다.

별도의 구체적 상담을 통해 정확한 문제 해결이 가능하며 구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

동종·유사 사건에 대한 제 승소 사례는 제 로톡 홈페이지 해결사례(www.lawtalk.co.kr/directory/profile/5239-서동민)나 제 네이버 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

[법무법인(유) 효성 서동민 변호사. 법무법인(유) 효성은 서울본점, 서초지점, 인천지점, 수원지점, 대전지점, 서산지점, 대구지점, 광주지점, 부산지점, 제주지점이 있습니다.]

안병찬 변호사 · Answer

1. 빠른 임대차계약 해지, 보증금반환청구소송 진행할 필요 있습니다. 2. <형사 성공 사례> 청소년성보호법 위반 무혐의 처분, 성범죄 피해자 고소 및 합의대행, 다이소 등 무인기 절도 무혐의 , 보이스피싱 무혐의 처분 내지 기소유예 처분, 통신채체이용음란죄 무혐의, 단체고소 및 합의 진행, 청소년성보호법 방어, 음주운전 내지 측정거부 집행유예, 벌금 방어, 소송사기, 위증 무죄, 무혐의, 무고 불송치, 아동학대 고소 및 방어(초동조치 자문 포함), 스토킹 무혐의, 보조금법, 업무상 횡령 방어 등 다수/ 피의자조사, 고소인 조사 동석, 각종 서면 작성 <민사 성공 사례> 임대차보증금반환청구소송, 인도소송, 각종 가처분 사례(명도단행가처분, 사용금지가처분, 업무방해금지가처분 등), 매도청구소송 등 소유권이전등기청구소송, 성적자기결정권침해 이유로 한 위자료 청구소송, 상간소송 공격 방어, 초상권 침해를 이유로 한 위자료청구, 소송 없이 내용증명 만으로 해결한 사례, 점유취득시효 공격 내지 방어, 증거보전신청 공격 내지 방어, 청구이의 승소 내지 방어, 권리금반환 등 다수/ 소장, 내용증명 등 각종 서면 작성 <행정 성공 사례> 보증금환수 당사자소송, 보조금환수 방어, 집행정지 인용, 조합설립추진위원회승인가부처분취소, 전학등처분취소, 학폭사건 공격 내지 방어/ 음주운전 구체(행정심판, 행정소송) <가사> 이혼, 상속 합리적 비용 진행 [법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.]

이희범 변호사 · Answer

안녕하세요. 최선을 다하는 이희범 변호사입니다.

1.  빠르게 임대가 계약 해지및 보증금 반환 소송이 필요할 것으로 보입니다.
2. 내용증명 의사표시 공시송달 부터 소송 까지 원스콥톱으로 조력드릴 수 있습니다. 
더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주시면 친절히 상담 드리도록 하겠습니다.

[라미 법률사무소 대표 변호사 / 이희범 배상]
- 대한 변호사 협회 등록 형사전문 변호사/ 공인 도로교통사고 감정사
- 대한 변호사 협회 등록 학교폭력 전문변호사 / 공인 가맹거래사
- 한 권에 담은 음주운전 사건 사고처리 저자
- 한 권에 담은 개인회생 사건 사고처리 저자
- 한 권에 담은 학교폭력의 바이블 저자

김도현 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 무율 대표 김도현 변호사입니다.

먼저, 예상치 못한 상황으로 인해 많은 걱정과 불안을 느끼고 계실 것이라 생각됩니다. 특히, 전세 보증금이 걸린 문제는 매우 중요한 사안인 만큼 신속하고 정확한 대응이 필요합니다.

현재 상황을 정리해 보면, 2021년 11월 전세 계약을 체결하고, 2023년 11월 집주인과 구두로 연장하기로 합의한 상태에서 전세대출도 2025년 11월까지 연장된 것으로 보입니다. 다만, 재계약서를 작성하지 않았기 때문에 계약은 묵시적 갱신 상태로 판단될 가능성이 큽니다. 이후 2024년 12월경 집주인의 채무로 인해 가압류가 발생하였고, 현재는 공동 전기까지 끊기는 등 건물 관리에도 문제가 생긴 상황입니다.

이 경우, 가장 중요한 것은 전세 보증금을 안전하게 반환받는 것입니다. 이를 위해 우선적으로 내용증명을 발송하여 계약 종료 의사를 공식적으로 통보하는 것이 필요합니다. 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 세입자는 임대인에게 언제든 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 따라서, 내용증명에 ‘전세 계약 해지 의사 및 보증금 반환 요청’을 명확히 기재하여 발송하셔야 합니다.

또한, 확정일자를 받아 두셨으므로 법적으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 전세보증금에 대해 일정 부분 보호받을 수 있지만, 다른 채권자(가압류권자)의 권리와 관계를 검토해야 합니다. 따라서 집주인과 연락이 닿지 않는 경우, 법적 조치를 준비해야 할 가능성이 큽니다.

현재 가장 중요한 것은 빠른 대응과 법적 절차 준비입니다. 혼자 해결하기 어려운 부분이 있을 수 있으므로, 보다 구체적인 상담을 통해 상황을 정리하고 최선의 방법을 찾으시는 것이 중요합니다. 이번 상담이 도움이 되셨길 바라며, 추가 상담이 필요하시다면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 상담의뢰인의 권리를 보호할 수 있도록 최선을 다해 돕겠습니다. 감사합니다.

김정한 변호사 · Answer

1. 임차 주택에 가압류가 이루어지고 임대인이 연락 두절된 상황이라면 보증금반환에 문제가 발생한 상황일 수 있습니다. 따라서 조속한 임대차해지 및 보증금반환청구가 필요할 것으로 보입니다.

2. 한편, 묵시적갱신 중 임차인의 해지통보는 3개월이 경과한 후에야 효력이 발생하나, 임차 주택의 공동전기가 끊긴 상황이고 이에 대하여 임대인이 수선이 이루어지지 않는다면 수선의무 위반을 이유로 임대차해지 통보를 하는 방안도 고려할 필요가 있습니다.

3. 다만, 어떠한 경우든 해지통보는 임대인에게 송달되어야 효력이 발생하므로, 연락이 두절된 상태라면 내용증명 또는 의사표시의 공시송달신청의 방법으로 해지 통보를 해보시기 바랍니다.