경매로 부동산 취득 후 세입자의 보증금 반환 가능한 법적 대응 방법

Question

경매로 낙찰자가 취득한 부동산(상가나 주택)에 대하여 세입자(전세권자)가 보증금 반환 요구할 경우 세입자가 할 수 있는 법적대응을 질의드립니다.

1.소유자가 보증금을 반환해 주지 않아 전세권자가 전세권 설정 물건을 경매에 넣을경우 전세권 설정보다 낮은 금액으로 낙찰되면 잔여 금액은 어떻게 회수 할수있나요? 경매낙찰자에게 요구할 수 있나요?
(1)확정일자와 대항력이 있는 경우에 대하여 질문드립니다.
(2)확정일자가 없고 대항력을 갖추지 않은 경우에 대하여 질문드립니다.

2.부당이득금 반환청구소송이나 임대차 보증금반환 청구 소송의 집행문으로 소유자(집주인)의 다른재산을 압류 할 수 있는지?
​
상담 부탁드립니다. 감사합니다.

안정현 변호사 · Accepted Answer

1. 대항력 있는 임차인이라면 경매절차에서 배당요구신청을 하였더라도 배당을 통해 보증금이 전부 회수가 되지 않았다면 낙찰자가 임대인 지위를 승계하므로 임대차보증금을 임차인에게 반환해주어야 합니다. 따라서 낙찰자에게 미지급 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

2. 대항력이 없는 임차인이라면 낙찰자에게 보증금반환을 청구할 수 없고 낙찰자가 대금납입을 하여 소유자가 변동된 시점부터 점유할 권리가 없으므로 퇴거해야 할 의무가 발생합니다. 이 경우에는 기존 임대인에게 소송을 통해 판결을 받아 강제집행을 시도하셔야 합니다.

3. 금전지급과 관련된 판결문이라면 해당 집행문으로 피고의 다른 재산을 찾아 추가로 압류 등 강제집행을 할 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 확정일자와 대항력이 있는 경우로서 1순위자라면 배당절차에서 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 낙찰자에게 대항하여 회수가 가능할 것입니다.
2. 그런데, 확정일자와 대항력이 있기는 하지만 1순위자가 아닌 후순위자인 경우 또는 대항력과 확정일자를 확보하지 못한 경우라면, 낙찰자에게 대항하지 못합니다. 그런 경우에는 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 임대인을 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 확보한 후 임대인 보유재산 등에 대한 강제집행을 진행하여 회수하여야 할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.