다세대주택 임차권 설정 및 전세금 반환 관련 상담

Question

안녕하세요.

현재 살고 있는 집에 2019년 10월에 다세대주택에 전세계약을 체결하고 확정일자까지 받았습니다. 21년/23년 두차례 연장 계약을 체결하여 25년 10월 전세 만기 예정입니다.

문제는 24년 9월부터 제가 살고 있는 다세대주택에 임차권이 설정되었습니다. (최근 25년 1월에도 한 건 추가됨) 집주인과 이야기해보니 본인이 돈이 없어서 현재 집 매각을 알아보고 있고, 세입자와 협의 하에 임차권을 설정하고 방을 뺏다고 합니다. (전세금반환보증보험이 안되는 물건이라 새로운 세입자를 구하는게 사시상 어랴운 점도 있습니다)

현재 저는 결혼으로 인해 4-5월 중으로 집을 나가야 하는 상황입니다. 현재 임차권이 2건이 설정된 상황에서 새로운 세입자를 구하는건 사실상 불가능 한 상황이라고 판단됩니다.

이 상황에서 제가

1) 계약 만료 전에 이사를 가야한다면(새로운 세입자를 못 구하고) 임차권을 설정할 수 있는지, 아니면 현 상황에서는 10월까지는 현 거주지에 거주하고 있어야 하는 상황인지 궁금합니다.

2) 이사를 가지 않는다 하더라도 건물 매각이 되지 않는다면 현실적으로 계약 만료 후 전세금 반환이 어려울 것 같습니다. 현재 전세 1.9억 준 80%는 은행 전세자금 대출금입니다.

만약 계약 만료 후에도 돈을 돌려받지 못한다면, 제가 지금 혹은 그때가서 취할 수 있는 조치가 무엇이 있는지 궁금합니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다. 
 
계약 만료 전 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대인과의 계약 해지가 필요할 것으로 보입니다. 이미 임차권등기가 설정된 부동산의 임대인이 보증금을 지급하지 못하는 경우를 대비하여 임차권등기, 보증금반환청구와 강제집행 등 법적 조치를 준비할 수 있습니다.

가. 임차권등기명령 신청 가능 여부
  임차권등기명령을 신청은 임대차계약기간이 만료되고 임대인이 보증금을 지급하지 않는 경우에 가능합니다. 갱신계약의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있으나 특별한 사정이 없는 경우 아직 만료 전이라면 임대인과의 계약 해지가 필요합니다. 그렇지 않은 경우 만료까지 기다렸다가 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.

나. 계약 만료 후 법적 조치 
  보증금 반환청구 소송과 함께 강제집행과 같은 조치를 할 수 있고, 말씀해주신 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.

이와 같은 상황에 대한 더 구체적인 법적 조언이 필요하시다면 전문가와 추가 상담을 받아보시길 권합니다. 유튜브, 블로그, 인스타그램 등 SNS에 다양한 법률가이드가 있으므로 참고 부탁드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임대차 기간 만료 전이라면 합의가 되지 않는 경우 임차권등기 설정 불가합니다. 2. 임차권등기 여부 불구 보증금반환청구소송 진행해야 하는 사안으로 보입니다. 3. <형사 성공 사례> 청소년성보호법 위반 무혐의 처분, 성범죄 피해자 고소 및 합의대행, 다이소 등 무인기 절도 무혐의 , 보이스피싱 무혐의 처분 내지 기소유예 처분, 통신채체이용음란죄 무혐의, 단체고소 및 합의 진행, 청소년성보호법 방어, 음주운전 내지 측정거부 집행유예, 벌금 방어, 소송사기, 위증 무죄, 무혐의, 무고 불송치, 아동학대 고소 및 방어(초동조치 자문 포함), 스토킹 무혐의, 보조금법, 업무상 횡령 방어 등 다수/ 피의자조사, 고소인 조사 동석, 각종 서면 작성 <민사 성공 사례> 임대차보증금반환청구소송, 인도소송, 각종 가처분 사례(명도단행가처분, 사용금지가처분, 업무방해금지가처분 등), 매도청구소송 등 소유권이전등기청구소송, 성적자기결정권침해 이유로 한 위자료 청구소송, 상간소송 공격 방어, 초상권 침해를 이유로 한 위자료청구, 소송 없이 내용증명 만으로 해결한 사례, 점유취득시효 공격 내지 방어, 증거보전신청 공격 내지 방어, 청구이의 승소 내지 방어, 권리금반환 등 다수/ 소장, 내용증명 등 각종 서면 작성 <행정 성공 사례> 보증금환수 당사자소송, 보조금환수 방어, 집행정지 인용, 조합설립추진위원회승인가부처분취소, 전학등처분취소, 학폭사건 공격 내지 방어/ 음주운전 구체(행정심판, 행정소송) <가사> 이혼, 상속 합리적 비용 진행 [법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.]

최아란 변호사 · Answer

1. 계약이 종료된 이후에만 임차권등기를 설정할 수 있습니다. 질문자님께서 언제 임차권등기를 설정할 수 있는지는 2023년에 계약을 갱신하신 방식이 관건입니다. 
1) 묵시적으로 갱신하셨거나, 갱신요구권을 행사하여 갱신한 경우라면 지금 즉시 해지통보를 하고, 3개월 뒤에 계약을 종료시킬 수 있습니다.
2) 그렇지 않고 명시적으로 계약을 갱신하면서, 갱신요구권도 행사하지 않은 계약이라면 이 때는 10월이 되어야 계약을 종료시킬 수 있습니다.

2. 만약 임차권등기를 하지 않은 상태에서 이사를 해야 하는 상황이라면 아래의 점을 유의하시기 바랍니다.
1) 점유 상태 유지 - 비밀번호를 알려주셔서는 안되고, 집에 일부 짐을 놔두신 상태를 유지하시면 됩니다.
2) 전입신고 유지 - 전입신고를 다른 곳으로 옮겨서는 안됩니다. 반드시 현재의 전입신고를 유지하시기 바랍니다.

3. 계약 만료 후에도 돈을 받지 못한다면, 그때는 보증금반환청구 소송 및 경매 등의 강제집행을 진행하셔야 할 수 있습니다. 다세대주택이라고 하셨는데, 질문의 취지를 보면 다가구주택일 가능성이 높아보입니다. 다세대/다가구 여하에 따라 향후 대응 전략이 달라질 수 있으므로, 정식으로 법률상담을 받으실 것을 권유드립니다.

◆ 승소사례와 실제 의뢰인들의 후기로 말하겠습니다.
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◆ 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란 드림

박영재 변호사 · Answer

이사 및 임차권 설정: 전세 계약 만료 전에 이사를 가실 경우, 임차권 설정 여부는 계약서와 집주인과의 협의에 달려 있습니다. 만약 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못한다면, 귀하가 이사 후에도 일정 기간 거주할 의무가 있을 수 있습니다. 이를 방지하려면, 집주인과 조속히 임대차 종료 합의를 하고, 임차권 설정 조건에 대해 협의할 필요가 있습니다.

전세금 반환 문제: 전세금 반환이 어려운 경우, 귀하의 권리를 보호하기 위해 전세금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 대출금 상환을 고려한 보증금 반환 우선권을 주장할 수 있으며, 법적 절차를 통해 반환을 촉구할 수 있습니다.

안녕하세요. 법무법인 창세의 박영재 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

김명수 변호사 · Answer

1. 2023년 마지막 연장계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권행사에 따른 갱신계약이라면 중도해지가 가능하지만,
2. 그렇지 않은 경우라면, 임대인이 중도해지에 동의하지 않는 한 임대인을 상대로 법적절차를 진행하려면 만기일까지 기다려야 할 것입니다.
3. 기다리는 과정에서 만기 2개월 전까지(가능하다면 지금이라도) 문자, 카톡, 전화통화녹음, 내용증명발송 등으로 임대인에게 갱신거절통지(해지통지)를 하면서 통지가 임대인에게 도달한 사실에 대한 증거자료를 확보해 두셔야 합니다.
4. 그렇게 하여 만기가 되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 만기일 직후 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
5. 다만, 결혼으로 인하여 다른 곳으로 이사를 가더라도 현거주지에 대한 점유와 주민등록은 반드시 임차권등기명령신청 후 등기부 등본에 임차권등기시까지 유지해야 할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

유선종 변호사 · Answer

계약 만료 전에 이사를 가야 한다면 임차권 등기를 설정할 수 있습니다. 
다만 전세금 반환이 이루어지지 않았다면 임차권 등기만으로 즉시 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 
현실적으로 새로운 세입자를 구하기 어렵다면, 당장 퇴거하기보다는 집주인의 대응을 지켜보며 법적 조치를 병행하는 것이 유리할 수 있습니다.

만약 계약 만료 후에도 전세금을 돌려받지 못하면 먼저 내용증명을 보내 반환을 요구하고, 이후 지급명령 신청이나 전세금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 
판결을 받으면 강제집행을 통해 집주인의 다른 재산이나 보증금을 회수할 방법을 모색해야 합니다. 
임차권 등기를 설정해두면 후순위 채권자보다 우선적으로 변제받을 가능성이 높아지므로 대비책으로 고려하는 것이 좋습니다.

서정식 변호사 · Answer

1. 살고계신 집이 다세대주택이 맞는지 확인이 필요합니다. 등기부 등본을 보셔서 호수가 따로 있는지, 다세대주택 표기가 되어 있는지 확인해보시기 바랍니다. 호수가 따로 있지 않으면 다가구주택입니다. 다가구, 다세대 여부에 따라 권리관계가 달라집니다.
2. 계약 만료 전 임대인과 합의로 임대차를 종료하면 임차권을 설정할 수 있습니다. 합의 해지가 안되면 만료 이후에 임차권등기 설정이 가능합니다.
3. 전세금반환이 어려운 경우 전세금반환소송을 통해 판결문을 득하시고, 판결문을 가지고 경매나 다른 재산에 압류가 가능합니다. 
기타 궁금하신 사항에 대해 문의주시면 더욱 상세히 설명드리겠습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 계약 만료 전에도 임차권 설정 등기를 법원에 신청할 수 있습니다.

2. 집주인이 전세보증금을 돌려줄 능력이 없다면, 지금이라도 민사소송을 진행해서, 판결문을 받아야, 집주인의 통장, 기타 재산을 경매에 넘길 수 있습니다.

3. 깡통전세로 전세보증금을 못받은 사건을 수행한 경험 있는 20년차 경력의 대방건설 법무실장 출신 민사법 전문 변호사와 함께, 소송을 진행하여야, 신속하게 판결문을 받아서, 보증금 및 기타 손해비용을 회수할 수 있습니다.

김재헌 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 베테랑 김재헌 변호사입니다.

현재 임차권 등기가 이미 2건 설정된 상태에서 새로운 세입자를 구하는 것이 어려운 상황이라면, 계약 만료 전이라도 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조치로, 임차인의 동의 없이도 법원에 신청할 수 있습니다. 다만, 이를 신청하면 확정일자의 효력은 유지되지만 임차권이 설정된 다른 세입자들과 변제 순위에서 경쟁해야 할 가능성이 있으므로 신중한 결정이 필요합니다. 계약 만료 전이라도 집을 비워야 한다면, 임차권 등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전할 것입니다.

계약 만료 후에도 집주인이 전세금을 반환하지 못할 가능성이 크다면, 소송을 통한 반환 청구와 강제집행 절차를 고려해야 합니다. 가장 먼저 전세금 반환 소송을 제기하고, 승소 판결을 받은 후 강제집행을 진행하는 방법이 있습니다. 또, 집주인의 재산(부동산, 예금 등)에 대해 가압류를 신청하여 재산 처분을 막는 것이 중요합니다. 현재 건물 매각이 진행 중이라면, 소송을 미루지 말고 신속하게 가압류를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.

만약 전세보증금 중 80%가 전세자금 대출이라면, 은행은 우선변제권을 갖게 되므로, 보증금 회수가 더욱 어려워질 수 있습니다. 따라서 은행과 협의하여 대출 상환 방식과 소송 진행에 대한 조율이 필요할 수도 있습니다. 이와 함께, 계약 만료 후에도 반환이 지연될 경우 월세 상당의 손해배상 청구도 가능하므로, 집주인에게 이에 대한 법적 책임을 미리 통지하는 것이 좋습니다.

현재 상황에서 계약 만료 전이라도 법적 조치를 준비하는 것이 필요할 것으로 판단됩니다. 추가적인 법적 절차와 대응 방법에 대해 보다 구체적인 검토를 진행하시길 권장합니다.

법무법인 베테랑 변호사 김재헌 드림
법무법인 베테랑은 수사관 경력 경찰대/경찰 출신 변호사들과 서울대 법학박사 변호사가 함께 사건을 고민하고 수행합니다.