불법건축물에 대한 임대계약 문제와 해결방안

Question

24년6월에 세차장 영업을 위해 전 영업자에게 권리금 2300만원과 건물주에게 보증금 1000만원 월세 110만원에 계약을 체결하였습니다 그러고 영업을 하던중 영업을 하고있는 건물이 불법건축물이라는걸 알게 되었습니다. 집주인은 불법건축물이라는 사실을 알고있었으나 저에게 따로 고지하지 않았고, 저는 이곳에 권리금을 제외하고 약 5000만원정도를 투자하여 영업중입니다. 집주인은 건물을 허가내줄 생각이 없으며, 그에따른 해결방안에 대해 알고싶습니다.

장진훈 변호사 · Answer

30년 법관 경력 부장판사 출신 법무법인 서평 장진훈 변호사입니다.

1. 임대인의 고지의무 위반과 계약해지 가능성

임대인은 임대차계약 체결 시 해당 건물이 불법건축물이라는 중요한 사실을 고지하지 않았습니다. 임대인은 임차인이 임차목적물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며(민법 제623조), 이는 적법한 상태로 사용할 수 있도록 할 의무를 포함합니다.
불법건축물임을 알고도 고지하지 않은 것은 임대인의 고지의무 위반에 해당하며, 이는 임대차계약의 해지사유가 될 수 있습니다.

2. 임차인의 권리보호 방안

a) 계약해지 및 원상회복청구권  
임차인은 임대인의 고지의무 위반을 이유로 계약을 해지하고 투자비용 등에 대한 원상회복을 청구할 수 있습니다.
임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

b) 손해배상청구권

임대인이 불법건축물 사실을 고의로 숨긴 경우, 이로 인한 영업손실 및 시설투자비용 등에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
특히 5,000만 원의 시설투자비용과 권리금 2,300만 원 등 실제 발생한 손해에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 실무적 해결방안
a) 협상을 통한 해결

임대인과 협상하여 적법한 건축허가를 받도록 요구하거나 계약해지와 함께 투자비용 및 권리금의 반환을 협의하는 것이 바람직합니다.

b) 법적 조치

협상이 결렬될 경우, 계약해지 및 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
필요시 가처분 신청을 통해 투자비용 등에 대한 권리를 보전할 수 있습니다.
법률전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.

정현영 변호사 · Answer

불법건축된 부분의 정도에 따라 계약해제 및 손해배상청구가 가능합니다. 
전체가 불법건축물이라면, 지자체의 시정명령 및 이행강제금 부과로 인해 철거될 수 밖에 없고
그렇다면 임대차 목적을 달성할 수 없을 뿐만 아니라, 권리금, 영업손실 등의 손해가 발생하기 때문입니다. 
일부가 불법건축된 건물인 경우에도 해당 부분을 원상복구하면 영업이 불가능하여 임대차목적을 달성할 수 없을 정도인 경우
계약해제 및 손해배상청구 가능합니다. 
상대방이 고지의무를 위반하였기 때문에 사기에 의한 계약취소로도 구성할 수 있습니다. 
법적 조치의 가능성을 고려한 다음 협상을 시도해 보시기 바랍니다.

유선종 변호사 · Answer

집주인이 불법건축물 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았으므로, 이는 계약의 중요한 내용을 고지하지 않은 부당한 행위로 볼 수 있습니다. 계약을 해지하거나 보상금을 청구하는 방법을 고려할 수 있습니다. 또한, 투자한 비용에 대해서도 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.

해결방안으로는 집주인과의 협상을 통해 계약을 해지하거나, 법적 절차를 통해 손해배상 및 계약 해지를 시도하는 방법이 있습니다. 필요시, 건물의 합법화를 요구하거나 다른 적합한 대체 장소로 이전하는 방법도 고려할 수 있습니다.

본 법무법인은 부동산 임대차 분쟁 및 계약 해지, 손해배상 관련 문제에 특화된 법률 서비스를 제공합니다. 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극적인 지원을 드리겠습니다.

정찬 변호사 · Answer

임대인이 불법건축물임을 고지하지 않았다면 계약상 중요한 사항을 숨긴 것으로 볼 수 있어 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 영업이 불가능하게 된다면 임대차 보호를 받기 어려울 수 있어 신속한 법적 대응이 필요합니다. 손실 최소화를 위해 임대인과 협의 또는 법적 조치를 검토해야 하니 상담을 받아보시기 바랍니다.

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박성현 변호사 · Answer

임대 계약 체결 후 해당 건물이 불법건축물임을 알게 된 경우, 임대인은 이를 사전에 고지할 의무가 있으며, 이를 알리지 않았다면 계약의 중요 사항을 은폐한 것으로 볼 여지가 있습니다. 우선, 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는지 검토해야 하며, 건물의 불법성으로 인해 정상적인 영업이 불가능하다면 임대인의 책임을 물을 수도 있습니다. 또한, 권리금과 시설 투자 비용 회수 문제도 중요한데, 계약 해지가 가능하다면 손해배상 청구를 고려할 수 있습니다. 임대인이 허가를 내줄 의사가 없다면 건축물대장 등을 확인하고, 법적 조치를 통해 계약 무효 또는 손해배상을 청구하는 방향으로 대응하는 것이 필요합니다. 구체적인 법적 대응을 원하시면 상담을 통해 해결 방안을 마련할 수 있습니다.

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장휘일 변호사 · Answer

불법 건축물에서 영업을 하고 있는 경우, 임대차 계약과 관련된 법적 문제는 복잡할 수 있습니다. 우선, 집주인이 불법 건축물이라는 사실을 알고도 이를 고지하지 않았다면, 이는 계약서 작성 시 중요한 사항을 누락한 것이므로 계약의 하자가 있을 가능성이 있습니다. 불법 건축물에서 영업을 계속하는 것이 법적으로 문제가 될 수 있고, 특히 행정적 처벌이나 영업 중단 등의 리스크를 동반할 수 있습니다.

현재 상황에서 해결책을 찾기 위해서는 우선 임대차 계약서에 불법 건축물에 대한 언급이 있는지 확인해야 합니다. 만약 이를 명시적으로 고지하지 않았다면, 계약이 무효가 될 수 있는 가능성도 있습니다. 또한, 집주인이 건물에 대한 허가를 내줄 생각이 없다는 점에서 향후 영업에 어려움을 겪을 수 있으므로, 계약 해지나 보상 문제를 논의할 필요가 있습니다.

이 경우, 법적 절차를 통해 계약의 해지나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 불법 건축물에서 영업을 지속하는 것은 법적 위험을 동반하기 때문에 관련 부서나 전문가와 상의하여 안전한 영업 환경을 마련하는 것이 중요합니다. 이와 관련하여 법적 조치를 취하거나, 계약 해지를 원하는 경우에는 변호사와 상담을 진행하는 것이 좋습니다.

본 법무법인은 임대차 계약 분쟁, 불법 건축물 관련 문제에 대해 전문적인 상담과 소송 대응 서비스를 제공합니다. 상담 예약을 주시거나, 프로필에 있는 사무실 번호로 연락 주시면 적극적으로 도움을 드리겠습니다.

안정현 변호사 · Answer

1. 다양한 방면에서 검토해보고 법적의 대응을 해야할지 고민해보시는게 좋을 것 같습니다.

2. 임대차목적물 중 위반건축물 부분이 얼마나 클지 모르겠는데, 이미 영업신고나 허가가 되어 있고 임차인이 영업을 하고 있는 상태라면 구청 등에서 영업을 못하게 하는 조치까지는 취하지 않는 경우가 많습니다. 위반건축물로 등재가 되는 경우에도 이행강제금 등에 대한 부담주체는 임대인입니다. 임차인이 영업용 건물임대차를 한 것이라면 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 되므로 10년간 갱신하며 영업을 계속할 수 있고, 충분히 영업이 잘 되는 곳이라면 해지를 하는 선택이 더 손해가 발생할 수도 있을 것입니다.

3. 다만, 임차인의 영업에 제한이 생기게 되는 경우라면 문제가 달라지므로 이 경우에는 월세 차임금액을 조정하거나 임대차계약을 해지하고 손해배상청구를 하는 방향으로 대응하셔야 할 것입니다. 결국 위반건축물이 있다고 하여 곧바로 영업을 하지 못하는 것은 아니므로 임대차목적을 달성할 수 있는 상태인지 여부에 따라 법적의 조치 여부를 결정하셔야 할 것입니다. 임대인에게도 기망한 사실에 대해서는 계속 지적하시고 합법적인 상태로의 사용이 가능하도록 조치해달라는 요구도 계속 하시느게 좋을 것 같습니다.

위 내용을 참고해주시고 추가 질문이 있으신 경우에는 별도로 상담을 예약해주시기 바랍니다.

김재헌 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 베테랑 김재헌 변호사입니다.

1. 건물주가 불법건축물이라는 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았다면, 기망(사기) 또는 계약상 의무 위반이 문제될 수 있습니다. 특히 건물주가 불법건축물임을 숨기고 임대차 계약을 체결했다면, 민법상 계약 취소 또는 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.

2. 불법건축물은 관할 행정청의 시정명령이나 철거 명령의 대상이 될 수 있으며, 이에 따라 세차장 영업이 어려워질 수 있습니다. 영업이 중단될 경우 직접적인 경제적 손실이 발생하는 만큼, 계약의 해제 및 손해배상 청구를 검토해야 합니다.

3. 권리금 2,300만 원을 지급했지만, 불법건축물이라는 점이 계약 당시 알려지지 않았다면 권리금 반환 청구도 가능할 수 있습니다. 다만, 기존 영업자가 불법 여부를 몰랐다는 점을 입증해야 하며, 영업 시설을 인수한 점도 고려될 것입니다.

4. 약 5,000만 원을 투자한 부분은 건물주의 기망 또는 불법건축물로 인한 손해로 인정될 가능성이 있습니다. 이를 입증하기 위해서는 시설 투자 내역, 계약 체결 과정, 불법건축물 여부를 인지한 시점 등을 정리해 두는 것이 중요합니다.

5. 건물주가 허가를 받을 의사가 없다면, 영업 지속이 어려워질 가능성이 크므로 계약 해제 및 손해배상을 검토하고, 필요 시 변호사를 통해 법적 조치를 진행하는 것이 필요합니다.

법무법인 베테랑 변호사 김재헌 드림.
법무법인 베테랑은 수사관 경력 경찰대/경찰 출신 변호사들과 서울대 법학박사 변호사가 함께 사건을 고민하고 수행합니다.