전세계약 합의갱신 이후 임대인의 파기요구에 대한 상담

Question

1. 11월 7일 임대인의 통화로 전세금 5% 증액 후 갱신 1차 합의
2. 1월 중순경 재계약일자 확정 (2월3일)
3. 1월 24일 오후 임대인으로 부터 본인 거주 목적으로 갱신거절 하겠다는 연락 (계약서 작성 1주일 전)
4. 1월 27일 본인은 5% 증액금 마련 되었고 갱신 의사를 전함 (2월10일 계약 만료)

______  궁금한 사항

1. 갱신요구에 대해 문제가 없는지?(임대인이 본인거주 목적이라며 나갈것을 주장, 선심쓰듯 4월까지 기간을 주겠다고 말함)
2. 임대인이 재계약을 고의로 미룰 시 임차인의 대응 방법
3. 임대인의 합의갱신  파기에 따른  배상을 요구 할 수 있는가?

김명수 변호사 · Answer

1. 만기일이 25. 2. 10.이며, 24. 11. 7.경 구두상으로 보증금 5% 증액조건으로 연장하기로 합의한 상황이며, 25. 1. 중순경 연장계약서작성일자를 25. 2. 3.로 정하였음에도 불구하고, 임대인이 기존의 구두상의 합의를 무시하고 25. 1. 24.경 실거주사유로 갱신거절을 하였습니다.
2. 그러나 이러한 임대인의 갱신거절은 (주임법상 갱신거절통지는 만기 2개월 전까지 해야 함) 전혀 효력이 없다고 보아야 합니다.
3. 따라서 임차인으로서는 기존의 연장합의에 따라서 임대인에게 연장계약서 작성을 요구하시고, 임대인이 거부할 경우에는 현재의 상태 그대로 거주하셔도 될 것이며, 만일 임대인이 법적조치를 한다면 변호사를 선임하여 적극적을 방어를 하면 충분히 방어는 가능할 것입니다.
4. 향후, 연장계약서를 작성할 경우에는 반드시 확정일자를 다시 받아야 증액된 보증금에 대해서 우선변제권이 확보된다는 점은 주의하시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 재계약에 따른 계약서를 작성하지 않았다고 하여도 임대인과 임차인 사이에 재계약 합의가 있었다면 이미 임대차는 재계약 된 것입니다.

2. 별도로 갱신요구를 하거나 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

3. 합의가 일방적으로 파기되지 않으므로 배상요구는 할 수 없지만 임대인에게 배상을 해주면 파기해 주겠다고 할 수는 있습니다.

4. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

정현영 변호사 · Answer

갱신계약서를 작성하지 않았더라도, 갱신합의로 이미 갱신이 된 상태입니다. 
통화 녹음 등 증거가 있다면, 별도로 재계약서를 작성하지 않아도 임대인에게 대항할 수 있습니다. 
임대인이 직접 거주하겠다는 것은 임차인이 갱신요구권을 행사했을 때 이를 거절할 수 있는 사유가 됩니다. 
이미 갱신이 된 상태이고, 임차인이 갱신요구권을 행사하는 것이 아니기 때문에 
설령 실제로 임대인이 직접 거주한다 해도 이미 갱신된 계약의 효력을 부정할 수 없습니다. 
참고 바랍니다.

김태운 변호사 · Answer

주택임대차 보호법상 세입자는 임대차기간 만료 전 6월 전부터 1월 전까지 임대차갱신을 요구할 수 있으며, 임대인의 경우 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있습니다.이때 임대인은 실거주에 관하여 입증책임이 있고, 이를 입증하지 못하는 경우 임차인에 대하여 손해배상 책임을 지게 됩니다.
사안의 경우, 임대차계약의 갱신은 합의에 의하여 갱신된 것으로 갱신계약은 유효하여 보입니다.
보증금을 증액하기로 하였으니 증액금액은 임대차 만기일에 임대인의 계좌로 입금하거나 입금이 어려운 경우 공탁의 방법으로 지급하면 됩니다.
이후 임대인이 실거주를 이유로 임차주택의 명도를 구할 경우 명도를 하지 않아도 되고, 소송으로 청구하는 경우에는 갱신요구를 한 내역 및 갱신 합의가 있었다는 점에 관하여 자료를 제출하면 될 것으로 보입니다.
참고가 되었기를 바랍니다.