계약갱신 청구권 사용 후 재계약 시 계약갱신 가능성 여부

Question

현재의 임대인과 최초 계약 후 계약 갱신청권 1회 사용하였고, 해당 계약 종료 후 재계약하여 살고 있습니다. 이런 경우 임대인에게 계약갱신청권을 행사할 수 있나요? 3번째 계약의 갱신청구권 가능여부에 대한  주장이 서로 다른 상태입니다.
1. 최초계약  2019~2021
2. 갱신계약(5퍼 증액) 2021~2023
3. 신규계약(보증금 증액)  2023~2025

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 주임법에 따르면, 임차인은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
2. 따라서 3회차 계약이 종료되면 임차인은 다시 갱신요구권을 행사할 수는 없지만, 임대인에게 재계약을 해 달라고 요구해 보시기 바랍니다. 재계약조건에 대한 협의가 된다면 재계약이 이루어질 가능성은 있을 것입니다.
3. 한편, 임대인이 임대사업자라면 주임법과 함께 민간임대주택특별법이 적용될 것인바, 임차인은 특별법에 근거하여 임대인에게 재계약을 요구할 수 있고 임대인은 임차인의 의무위반 등 특별한 사정이 없으면 의무임대기간 동안 임차인의 재계약요구를 거절할 수 없습니다. 재계약을 요구하는 경우에는 문자, 카톡 등으로 하는 것이 나중에 증거수집차원에서 유리할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

결론부터 말씀드리면, 귀하께서는 현재의 임대차 계약(2023~2025)에 대하여 계약갱신요구권을 다시 행사하실 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 계약갱신요구권을 ‘1회에 한하여’ 행사할 수 있다고 명확히 규정하고 있습니다.

귀하께서는 2021년부터 2023년까지의 두 번째 계약 당시에 이미 법에서 보장한 1회의 계약갱신요구권을 사용하셨으므로, 해당 권리는 그때 소멸하였습니다.

따라서 2023년에 체결한 세 번째 계약은 법적인 갱신요구권 행사에 따른 것이 아닌, 임대인과 새로운 조건으로 합의하여 체결한 ‘신규 계약’ 또는 ‘재계약’으로 보아야 합니다. 이렇게 당사자 간의 합의로 재계약을 체결하였다고 하여, 이미 소멸한 계약갱신요구권이 다시 부활하는 것은 아닙니다.

그러므로 현재 계약 기간이 만료되면 임대인이 갱신을 원하지 않을 경우, 귀하께서는 주택을 인도해주어야 할 의무가 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

이환권 변호사 · Answer

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라, 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사가 가능합니다.

그러므로 한번 사용하셨다면 동일 계약에서 다시 사용하실 수는 없습니다.

최근 임대차계약 갱신청구권을 무제한으로 행사할 수 있도록 하는 내용의 주택임대차보호법 일부 개정안이 발의되었으나, 현재는 철회된 상황입니다.