집주인의 계약갱신청구권 거부 가능성과 대응방법

Question

1.  전세계약일자 2023-04-28 (최초)
2. 전세만기일자 2025-04-28
위 상황에서 세입자는 저는 연장하고싶은 상황입니다.

1. 금일(2024-12-18) 집주인이 전화와서 어떻게 할꺼냐고해서 연장의사가 있다고 얘기함.
2. 집주인이 5%인상을 얘기해서 알겠다고 하고 연장계약서를 쓰자고 요청함.
3. 집주인이 혹시 본인들이 다른상황이 있을수있으니 일단 다시 연락주겠다고 함.

위 경우 질문있습니다.
Q1. 현재 집주인의 계갱권 거부사유는 가족 및 본인 실거주 말고 다른게 있을까요?
(현재 등기는 계속 집주인으로 되어있음)

Q2. 5%인상하면서 저희는 부동산을 낀 연장계약서 작성요청을 했는데 구지 부동산끼고 계약서를 쓸필요없다고합니다. 저희는 대출때문에 계속 요청하는데, 집주인이 거부시 방법이 있을까요?

Q3. 집주인이 5% 이상 올려달라고 하면 대응방법이 있을까요?ㅠ

답변 감사합니다!

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 사유는 '본인 또는 가족의 실거주'와 같은 이유 외에도 다양한 사유가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 해당 부동산을 매매하려는 계획이 있을 경우나 임대 사업자가 아닌 일반적인 개인의 경우에도 일정 요건에 맞는 사유가 있을 수 있습니다. 그러나, 집주인이 단순히 임대인으로서 수익을 얻고 있다는 점만으로는 거부 사유가 되지 않으며, 계약갱신청구권은 세입자가 보유하고 있기 때문에 특별한 사유가 없으면 집주인은 거부할 수 없습니다. 현재 등기가 집주인 명의로 되어 있다는 점에서 특별한 사유가 없다면 계약갱신이 가능할 것으로 보입니다.

계약서 작성 시 부동산을 통해 진행하는 것이 보통의 절차입니다. 이는 계약 내용과 조건을 명확히 하고, 대출 등과 같은 금융 거래를 원활하게 처리하기 위한 절차로 중요합니다. 집주인이 부동산을 낀 계약서 작성을 거부한다면, 세입자가 의사를 확실히 밝히고 다시 한 번 협의를 요청할 수 있습니다. 만약 여전히 거부가 지속된다면, 부동산이나 법적 조언을 통해 계약서를 작성하는 방법을 모색하거나, 계약서 작성에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 계약 갱신에 대한 법적인 대응이 필요할 경우 법원을 통해 해결할 수도 있습니다.

집주인이 5% 이상의 인상을 요구하는 경우, 이는 전세 계약에서 인정된 범위를 초과할 수 있습니다. 5% 이상 인상 요구는 민법 및 관련 법령에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 특히 계약갱신청구권 행사 시, 전세금 인상률은 통상적으로 5% 이내로 제한되며, 이를 초과하는 인상은 부당할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 계약갱신청구권을 행사하면서 법적으로 인상폭을 제한할 수 있으며, 협의를 통해 합리적인 인상 범위로 조정할 수 있습니다. 이와 관련하여 변호사와 상담을 통해 구체적인 대응 방법을 마련하는 것이 좋습니다.

박성현 변호사 · Answer

현재 상황에서 집주인은 본인 또는 가족의 실거주 외에는 계약갱신요구권을 거부할 다른 사유가 없습니다. 계약갱신요구권을 행사하려면 문자나 카톡 등으로 "계약갱신요구권을 행사합니다"라는 명확한 의사표시를 보내고, 가능하다면 전화로 다시 확인한 뒤 녹취를 남기십시오. 대출 문제로 부동산을 통한 계약서를 요청할 경우, 임대인에게 이를 고지하고 거부 시 임대료 증액이 불가능하다는 점을 강조하십시오. 임대료 증액은 주택임대차보호법에 따라 최대 5%까지 허용되므로, 이를 초과한 증액 요구는 단호히 거부하시고 갱신계약 시 확정일자를 반드시 다시 받아 우선순위를 보장받도록 하시기 바랍니다.

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유환 변호사 · Answer

안녕하세요 법무법인 조율 유환 변호사 입니다.

계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유는 몇가지 추가로 더 있으나, 의뢰인의 경우에는 실거주 이유말고는 이유가 되기 어렵습니다. 따라서 임대인에게 문자로 계약갱신요구를 한다는 의사표시를 명확히 하시기 바랍니다. 계약서 거부와 관련하여, 임대료 증액이 되면, 임대차 계약서를 다시 새롭게 작성하는 것이 원칙이므로, 계약서 작성 거부시 임대료 증액이 어렵다는 의사를 표시하시기 바랍니다. 증액된 계약서로 다시 확정일자는 받아야 증액부분 만큼 우선순위가 보장됩니다. 
주택임대차 보호법에서는 임대료 증액시 5%를 한도로 하도록 규정하고 있고, 이는 강행규정입니다. 따라서 임대인이 5% 이상 증액 요구할 경우 임대차보호법을 이유로 거절한다는 의사를 표시하시면 됩니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 상담 신청해주시기 바랍니다. 성심성의껏 상담드리겠습니다. 감사합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 계속 거주를 원하는 임차인의 입장에서는 임대인으로부터 연락이 올 때까지 기다릴 것이 아니라 지금이라도 문자, 카톡메시지 등으로 <임대차계약에 대하여 갱신요구권을 행사합니다.>라고 보내시기 바랍니다.
2. 이에 대해서 임대인이 답변하지 않는다면 전화를 걸어서 해당내용을 다시 한 번더 고지하면서 녹취를 해 두시기 바랍니다.
3. 대출연장을 위해서는 (중개사의 중개를 통하여) 연장계약서를 작성하여야 한다고 고지하시고 거부할 경우에는 보증금 5% 증액은 불가능하다고 압박해 보시기 바랍니다. 그럼에도 불구하고 임대인이 만기일까지 연장계약서를 작성해 주지 않으면 묵시적갱신을 주장하시면 될 것입니다. 대출문제도 묵시적갱신을 이유로 연장신청을 하시기 바랍니다.
4. 임대인이 5%를 초과하여 증액을 요구할 경우에는 단호하게 거부해도 될 것입니다. 
5. 한편, 보증금을 5% 증액하여 연장계약서를 작성할 경우에는 갱신요구권행사에 따른 갱신계약이라는 사실을 특약사항에 반드시 기재하시고(향후, 중도해지가 가능함), 연장계약서에 다시 확정일자를 부여받아야 합니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.