법인 임대인 부도와 전세보증금 반환가능여부 및 방법에 대한 질문

Question

2021.04.22~2023.04.21(최초 임대차계약)
-계약서 작성일자 : 2023.01.30
-확정일자 : 2021.03.18
-전입신고일자 : 2021.04.22
2023.04.22~2025.04.21(연장계약)

2024.12.04 - 임대인(법인) 부도 소식 뉴스로 접함
※보증보험 미가입
2024.12.11-법인담당자와 연락가능, 법인회생절차 준비중(진행은 안됬다함 준비중)

앞으로 제가 취하거나 준비해야할 행동 확인 부탁드립니다..
1. 만기(2025.04.21)도래 전 현시점 계약해지 통보 내용증명 발송
1-1. 만기시점 도래시 전세보증금받고 나가기

2.회생절차 추이를 지켜보다 경매시작시 배당요구
2-2. 회생후 정상적인 계약연장...?

3.배당금받고 나가기
3-1. 배당금으로 전세보증금이 충당될경우 끝
3-2.배당금으로 전세보증금을 다 못받을 시 계속 대항력을 유지하며 거주
3-2-2.낙찰자에게 잔여금액 받기(가능한지 모르겠습니다)

4.경매참여해서 셀프낙찰
4-1. 전세보증금금액으로 입찰하기
4-2. ex)1.5억이 전세보증금이라 쳤을때 1.5억을 입찰 후 상계가 가능한지..
       아니면 실제 1.5억을 법원에 내야 하는건지...

여기서 제가 잘못알고 있는 사항이 있는지....
또한 3-2-2, 4-2 항목이 가능한지를 모르겠습니다..

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 임대법인이 회생을 예정하고 있다면, 만기 전 해지통지 후 만기일에 보증금을 반환받는 것은 어렵다고 보입니다. 그렇다고 하더라도 현시점에서 바로 해지통지를 내용증명을 발송하여 해 두시는 것이 좋습니다. 만기일까지 보증금이 반환되지 않으면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
2. 도중에 회생절차가 진행된다면, 회생절차를 통하여 배당을 받으셔도 됩니다.
3. 경매절차에서 전액배당을 받지 못할 경우, 임차인이 등기부등본 상으로 1순위자가 아니라면 경락인에게 대항할 수 없고, 1순위라면 대항할 수 있습니다. 
4. 셀프낙찰은 선순위자 유무 또는 경매비용 등을 검토하여 결정하셔야 하는데, 임차인이 1순위라면 여러차례 유찰 후에 낙찰받는 것이 좋습니다. 낙찰과정에서는 상계처리도 가능한데, 다만 경매과정에서 선순위자채권 및 경매비용 등 우선채권에 대해서는 상계주장을 하더라도 인정되지는 않을 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

안정현 변호사 · Accepted Answer

1. 임대인의 자력이 어려워졌다고 하여도 당장 임대차목적물을 사용수익하는데 있어 문제가 생긴부분이 없고, 계약기간도 남아있으며, 경매가 개시된 경우도 아니라면 해지통지가 어려울 수 있습니다. 이 경우 갱신거절 통지를 하여 만료일까지는 기다리셔야 할 수 있습니다. 앞으로 임대인 측과 연락이 두절된다거나 갱신거절 통지 수령 등이 어려울 수 있으므로 미리 내용증명통지 등을 하여 명확하게 해두시기 바랍니다.

2. 만일 회생이나 파산절차가 진행된다면 소송을 진행하실 수는 없고 회생파산절차에 참가하시어 그 진행을 기다리셔야 합니다.

3. 선순위자가 없는 경우이신지에 따라 대항력 여부도 달라질 수 있는데,  대항력이 있다면 보증금을 다 못받을시 아직 대항력이 있으므로 거주하겠다고 하실 수는 있고, 임대인 지위를 승계하게 되는 낙찰자에게 남은 보증금에 대해 청구하실 수도 있습니다. 다만, 이 과정에서 일부 부당이득 등의 문제는 발생할 수 있습니다.

4. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 직접 낙찰을 받게 되면 선순위자의 채권에 대해서만 부담하고 나머지는 자신의 보증금채권으로 상계신청을 하면 되므로 전체 대금을 모두 납입을 안하게 될 수는 있습니다.

위 내용을 참고해주시고 추가 질문이 있으신 경우에는 별도로 상담을 예약해주시기 바랍니다. 감사합니다.

조수진 변호사 · Answer

대한변호사협회 등록 형사법 전문, 가사 회생파산 더든든 법률사무소 소속 조수진 변호사입니다.

법인 임대인의 회생절차 개시 전, 전세보증금 보호를 위한 법적 대응이 시급합니다. 전세권설정이나 가압류 등 채권보전 조치를 신속히 검토해야 합니다.

현 상황에서 최우선 순위는 대항력 유지와 법적 권리 보전입니다. 전입신고와 확정일자가 있어 기본적인 대항력은 확보된 상태입니다. 회생절차 개시 전 전세권설정이나 보증금 반환청구권에 대한 가압류 신청이 가능합니다.

배당요구나 경매참여는 시기와 상황에 따라 전략적으로 결정해야 합니다. 경매 시 보증금을 입찰가로 상계하는 것은 불가능하며, 실제 금액을 납부해야 합니다.

부동산 전문 변호사와 상담하시면 현 시점에서 가능한 법적 보전조치와 향후 대응방안에 대해 구체적인 자문을 받으실 수 있습니다. 특히 법인 회생절차가 진행될 경우 채권신고 등 복잡한 법적 절차가 예상되므로 전문가의 도움이 필요합니다.

구체적인 조력이 필요하시거나 전문적인 법률 상담을 원하시면 언제든 연락 주세요. 
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남은현 변호사 · Answer

현재 상황에서 임대인의 부도로 인한 전세보증금 회수와 거주 안정성을 확보하기 위해 아래 사항을 참고하세요.

1. 계약 해지 및 보증금 회수
계약 해지 통보: 만기(2025.04.21) 전 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 통보하세요.
보증금 반환 요구: 만기 시점에 보증금을 반환받고 퇴거를 계획하세요.

2. 법인 회생 및 경매 대응
회생 절차 추이 확인: 법인 회생 절차가 시작되면 임대인에게 보증금 반환을 요구하며 배당요구권 신고를 준비하세요.
배당요구권 신고: 경매가 시작되면 배당요구를 통해 보증금을 회수하세요.

3. 배당금 수령 및 대항력 유지
배당금 충당 여부: 배당금이 보증금을 전액 충당하면 문제없이 퇴거 가능합니다.
부족 시 대항력 유지: 배당금이 부족할 경우 전입신고와 확정일자를 근거로 대항력을 유지하며 거주하세요.
낙찰자 상대 잔여금 청구: 잔여 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있으나, 이는 임대차 보호법상 대항력이 있어야 가능하며 법적 분쟁이 생길 수 있습니다.

4. 경매 참여
셀프 낙찰: 전세보증금 금액으로 입찰이 가능합니다.
상계 여부: 보증금과 낙찰가를 상계할 수는 없으며, 실제 입찰 금액을 법원에 납부해야 합니다. 낙찰 후 배당금을 통해 회수 가능합니다.

유의사항
3-2-2: 잔여 보증금 청구는 가능하나 실질적으로 낙찰자와 분쟁 가능성이 있습니다.
4-2: 상계는 불가하며 입찰 금액을 직접 법원에 납부해야 합니다.

현재 상황은 임대인의 회생 절차 진행 여부와 경매 과정에서의 배당 상황에 따라 대응이 달라지므로, 법률 전문가의 상담을 받아 구체적인 전략을 세우는 것이 필요합니다.

​처음 상담부터 사건의 진행까지 모든 절차를 책임감 있게 진행하며, 선생님의 상황에 맞춘 정확한 법적 대응을 도와드리겠습니다. 끝까지 선생님의 편이 되어드리겠습니다. 언제든지 문의해 주세요.

*대형로펌 회생파산센터  총 책임 변호사 출신
*블로그 직접 운영

김연주 변호사 · Answer

안녕하세요. 김연주 변호사입니다.
질문자님과 같은 사안에서는 집행권원을 확보하여 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행 준비 및 임대인의 회생,파산 절차 과정에서 채권자 집회를 통해 강력하게 의견을 제시하여야 합니다.
상담 예약 주시거나 사무실로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.