전세보증금 반환 지연 관련 상담 요청

Question

반전세로 계약
계약 기간: 2023년 1월 4일 ~ 2025년 1월 3일
보증금: 1억 5천만 원
월세: 15만 원
중기청 대출로 1억 원 대출받아 거주 중.

문제 상황:
2024년 5월: 건물 압류 발생.
2024년 8월: 압류 사실을 인지하고 집주인(법인)과 연락.
집주인: 세금 체납으로 압류, 해결 가능하다고 설명.
2024년 10월 15일: 보증금 반환 및 계약 연장 의사 없음 통보 → "다른 건물 매각 후 압류 해제" 답변.
2024년 12월 2일: 내용 증명 발송.
2024년 12월 5일: 전화로 보증금 반환 문의.
임대인 답변:
압류 해제 지연, 은행 대출/건물 매각 실패.
사채로 압류 해제 후 새로운 세입자 받아 보증금 반환 계획.
압류 해제까지 약 3개월 소요 예상.

질문:
임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 조치와 절차?
대출 연장 진행을 어떻게 해야하는지?
대출 연장 시 추가 이자 비용 책임은 누구에게 있는지?
보증금 반환 지연에 대한 손해배상 청구 가능 여부?
현재 상황에서 임차인이 취할 수 있는 구체적 대응 방안?

주요 문제 요약:
보증금 반환 불확실성으로 인한 경제적 피해.
대출 연장으로 인한 추가 비용 부담.
이사 계획 차질 및 보증금 지연 반환 문제.

안정현 변호사 · Accepted Answer

1. 부동산에 아직도 압류가 설정된 상태라면 새로운 임차인과 계약이 체결되기는 어려울 것으로 보입니다. 이미 상황이 발생한지 7개월 정도의 시간이 흘렀는데 의뢰인 분을 위해 굳이 사채를 사용해서 신규 임차인과의 계약을 진행할지에 대해서도 그렇게 신뢰가 가지는 않아 보입니다.

2. 보증금반환청구소송을 제기하시고 상대방의 재무상태가 더 악화되기 전에 판결을 받아 강제집행을 빠르게 진행하시는게 좋을 것 같습니다.

3. 대출 연장 진행은 대출을 받은 은행담당자에게 미리 연락을 해보시어 필요한 절차나 서류를 준비하시기 바랍니다.

4. 만료일에 임차권등기를 해두고 퇴거를 하신다면 퇴거 이후의 손해에 대해서는 보증금에 대한 지연손해금을 청구하는 방식으로 대응할 수 있습니다. 다만, 퇴거를 하지 않고 계속 거주를 하신다면 대출이자는 임차인이 부담해야 하고 월세도 계속 지급하셔야 하는 것이 원칙입니다. 반환이 현실적으로 어려워보이면 월세라도 지급을 안해서 보증금에서 공제될 수 있도록 하시는 대응이 가능은 합니다.

5. 채권자가 더 많아 질 수 있고, 임대인의 금전적 사정이 더욱 좋지 않아 질 수 있으니 법적 조치를 준비하시는게 좋을 것 같습니다.

다른 궁금하신 점이 있으시면 별도로 상담을 예약해주시기 바랍니다. 감사합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인의 24. 10. 15.자 해지통보로 인하여 계약은 만기일인 25. 1. 3. 종료될 것입니다.
2. 만기일까지 임대인이 보증금 전액을 반환하지 않으면 임차인으로서는 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
3. 대출연장문제는, 만기일에 임차권등기명령을 신청하면서 접수증명원을 발급받아 대출은행에 제출하면 기본 6개월 연장해 주는 것이 일반적인데, 구체적인 대출연장가능여부와 연장신청절차에 대해서는 대출은행에 직접 문의하여 확인하셔야 합니다.
4. 이미 다른 곳으로 이사를 가려고 계약을 체결하고 계약금을 지급한 상황이라면 그러한 상황에 대해서 임대인에게 미리 문자 등으로 고지하여야 나중에 손해배상청구소송(위약금, 중개수수료 등)을 보증금반환청구소송과 함께 진행할 수 있습니다.
5. 임차권등기가 등기부등본에 등재된 후에 이사를 가도 되는데, 이사할 경우에는 이사한 다음날부터의 지연이자도 청구하여야 할 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 "유선종 대표변호사" 입니다.
이미 압류가 걸려있는 상황이라면 한시라도 빨리 보증금 반환 청구 소송을 진행하셔야 합니다. 임대인의 재정상태가 더 악화되기 전에 강제집행을 진행하시는 것이 좋습니다. 대출 연장으로 인한 손해와 지연 이자 역시 청구가 가능하며 지연이자는 해당 부동산에서 퇴거하신 날짜부터 기산됩니다. 본 법무법인은 부동산 임대차 분쟁(전세사기 등) 관련하여 가압류,가처분, 경매, 합의대행, 내용증명, 임차권등기, 허그(HUG)대행 서비스 등 빠른 보증금 반환 및 명도 소송 대응에 특화되어 있습니다. 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

<더신사 법무법인 소개>

✅ 부동산 전담팀
주택,상가임대차,명도 분야에 강점을 지닌 법무법인으로, 다수의 전세보증금반환,명도 소송에서 최상의 성과를 거두어 왔습니다.
전담팀 대표 유선종 변호사는 서울대 법대를 졸업하였고, 법무법인 중 국내 5대 로펌 법무법인(유) 화우, 대륙아주에서 다수의 민사 부동산 관련 사건을 성공적으로 처리하였습니다.

✅차별화 전략
일반적인 법률적 대응은 타 로펌에서도 가능합니다.
본 법무법인에서는 의뢰인의 현실적 실익을 추구하기 때문에 최소한의 비용으로 70% 이상 제소전 합의 등으로 종결하고 있습니다.
일반적인 내용증명, 임차권등기는 오히려 빠른 반환에 걸림돌이 되는 경우가 많습니다.
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