전세로 거주 중인데 임대인의 주택담보대출, 어떻게 대처해야 할까요?

Question

오늘 은행에서 전화가 와서 임대인이 주택담보 대출을 신청했고 해당 내용을 들었는지 물으면서 실사관련 얘기를 했습니다.
임대인에게 들은 내용이 없었기에 상세히 물어보니, 은행 직원이 임대인에게 알리겠다고 했습니다.

이후 임대인에게 문자가 왔고, 담보대출을 진행하려한다. 놀랄일은 아니니 걱정말라 미리 얘기 못드렸다는 내용의 문자였습니다.

처음 겪는 일이라 잠시 후에 연락드리겠다 알렸고

임대인은 이후 아래의 내용으로 문자를 남겼습니다.

집을 담보로 하고있고, 전세가 적용되어있어 대출이 많이 나오지 않을거라는 점을 알아달라는 내용입니다.

이번년도 계약 갱신 때 전세금 증액을 요청해서, 7월달에 이미 증액을 한 상태입니다.

제 입장에선 전세대출을 받아 들어와 있는 상태여서, 전세금만 제대로 돌려받을 수 있다면 문제없다는 생각입니다.

그래도, 방어수단은 필요하다 생각하여 상담글을 올리게 됬습니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 임대인이 임차보증금 등 관련내용을 기재하여 은행에 대출 신청을 하여 은행이 대출 전에 그 내용이 맞는지 확인하려고 전화한 것으로 보입니다.

2. 임대차 계약관계를 사실대로 정확하게 설명해 주면 됩니다.

3. 주민등록과 점유를 유지하고 최초 계약서와 증액계약서에 확정일자를 받았는지 확인하고 받지 않았다면 즉시 확정일자를 받아야 합니다.

4. 대항요건을 갖추고 확정일자가 있다면 은행대출은 후순위이므로 직접적으로 보증금반환에 위험이 되지는 않습니다.

5. 더 궁금하신 점이 있으시면 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시기 바랍니다. 상세하게 설명 드리겠습니다.

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요. 더신사 법무법인 "유선종 대표변호사" 입니다.
우선 계약 갱신 시 작성한 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받으셔야 증액된 금액에 대해 우선변제권 확보가 가능합니다. 집주인에게 전세권 설정을 요청하는 것도 하나의 방법입니다. 전세권을 설정하면 추후 소송 없이도 임의 경매 신청이 가능하며 후순위 권리자 또는 채권자들보다 앞서 전세금을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. 본 법무법인은 부동산 임대차 분쟁(전세사기 등) 관련하여 가압류,가처분, 경매, 합의대행, 내용증명, 임차권등기, 허그(HUG)대행 서비스 등 빠른 보증금 반환 및 명도 소송 대응에 특화되어 있습니다. 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

<더신사 법무법인 소개>

✅ 부동산 전담팀
주택,상가임대차,명도 분야에 강점을 지닌 법무법인으로, 다수의 전세보증금반환,명도 소송에서 최상의 성과를 거두어 왔습니다.
전담팀 대표 유선종 변호사는 서울대 법대를 졸업하였고, 법무법인 중 국내 5대 로펌 법무법인(유) 화우, 대륙아주에서 다수의 민사 부동산 관련 사건을 성공적으로 처리하였습니다.

✅차별화 전략
일반적인 법률적 대응은 타 로펌에서도 가능합니다.
본 법무법인에서는 의뢰인의 현실적 실익을 추구하기 때문에 최소한의 비용으로 70% 이상 제소전 합의 등으로 종결하고 있습니다.
일반적인 내용증명, 임차권등기는 오히려 빠른 반환에 걸림돌이 되는 경우가 많습니다.
문의 주시면 차별화된 대응 전략으로 도움드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

※ 임대인의 주택담보대출과 전세보증금 보호
주택담보대출을 받은 임대인의 경우, 전세보증금이 우선적으로 보호받아야 합니다. 전세금을 돌려받을 수 있도록 전세권 등기를 해두는 것이 중요합니다. 만약 전세권 등기가 되어 있지 않다면, 전세권 등기를 요청하여 임대인의 대출보다 전세금 반환을 우선적으로 받을 수 있도록 보호할 수 있습니다. 대출을 받으면 은행이 임대인보다 우선권을 가지게 될 수 있기 때문에, 전세권을 등기하지 않으면 불이익이 있을 수 있습니다.

※ 전세금 반환을 위한 계약서 확인
귀하의 전세 계약서에 전세금 반환에 관한 조항이 명확히 규정되어 있는지 확인하세요. 만약 계약서 상에 반환 조건이 명시되어 있다면, 대출과 관계없이 전세금 반환을 법적으로 요구할 수 있습니다.

※ 임대인의 대출 사실 통보
임대인이 대출 사실을 알렸지만, 대출 금액이 부족할 수 있다고 언급한 점은 중요한 부분입니다. 은행에서 대출을 받을 때, 전세금이 차지하는 부분에 대해 확인하고 기록을 남기는 것이 필요합니다. 이는 향후 문제가 발생했을 때 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.

※ 향후 대처 방안
전세권 등기: 아직 전세권 등기가 되어 있지 않다면, 즉시 등기 절차를 진행하는 것이 좋습니다.
대출 금액 확인: 임대인이 받은 대출 금액과 그에 따른 우선순위 등을 정확히 파악하고, 필요한 경우 변호사와 상담하여 법적 대응을 준비하는 것도 좋은 방법입니다.

결국, 전세금 반환을 확보하기 위해서는 전세권 등기가 가장 중요한 방어 수단이 될 것입니다.

법은 공평하다는 믿음으로 의뢰인의 권익을 위해 사건을 수행하는 법무법인 창세의 김정묵 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

김명수 변호사 · Answer

1. 갱신계약시 보증금을 증액하였으므로 갱신계약서에 다시 확정일자를 부여받아야 그 다음날부터 증액된 금액에 대해서 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 
2. 따라서 임차인으로서는 확정일자를 부여받은 기존계약서와 갱신계약서 모두를 잘 보관해 두셔야 할 것입니다.
3. 한편, 임대인이 임대차목적물을 담보로 대출을 받는다면, 갱신한 계약기간이 종료될 시점에는 전세대출은행에서 담보가치의 하락으로 인하여 대출연장을 해 주지 않을 가능성이 높은바, 이러한 사정을 미리 대출은행에 확인해 보시고, 만기 6개월 이내로 접어들면 갱신거절통지를 임대인에게 하시고 만기일에 이사를 갈 준비를 미리 해야 할 것으로 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.