전세보증금 미반환 대응 방법

Question

올해초부터 방을 뺄 것을 집주인에게 얘기해뒀으나 계약만료인 24.12.16까지 돈이 없다고 보증금을 못준다고 합니다. 전세 세입자가 구해지지 않아 돈을 돌려줄 수 없으며, 올려놓은 다른 매물이 정리되면 그 돈으로 보증금을 돌려주겠다고 하십니다. 제 전세 계약을 연장하는 대신 그 방을 월세를 놓고 그 월세비용을 저에게 준다고 하십니다. 이런 상황 어떻게 해결해야 할까요? 현재 보증보험은 가입하지 않은 상태입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 보증보험에 가입하지 않은 상황이라면, 임대인의 제안은 거부하시고 만기일까지 보증금반환이 안되면 어쩔 수 없이 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. 
2. <전세계약을 연장하는 대신 그 방을 월세를 놓는 경우>에는 임차인이 확보한 기존의 대항력과 우선변제권을 모두 상실하게 되어 보증금을 회수하기는 불가능할 수 있습니다. 하여, 절대로 임대인의 제안을 수용해서는 아니될 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

서동민 변호사 · Answer

이 경우 신속히 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소 확정 후 경매 등 강제집행으로 보증금 등을 반환받을 수 있습니다.

별도의 구체적 상담을 통해 정확한 문제 해결이 가능하며 구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

동종·유사 사건에 대한 제 승소 사례는 제 로톡 홈페이지 해결사례(www.lawtalk.co.kr/directory/profile/5239-서동민)나 제 네이버 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

[법무법인(유) 효성 서동민 변호사. 법무법인(유) 효성은 서울본점, 서초지점, 인천지점, 수원지점, 대전지점, 서산지점, 대구지점, 광주지점, 부산지점, 제주지점이 있습니다.]

김태운 변호사 · Answer

사안의 경우 전세사기의 가능성도 있으므로 전세사기로 고소가 가능한지에 관하여 검토가 필요해 보입니다.

보증금을 반환받기 전에 주소를 이전하면 대항력을 상실하고 임차인의 대항력 취득 이후 생긴 다른 이해관계인들보다 후순위로 밀리게 됩니다.
사안의 경우 보증금을 반환하여 줄 의사나 능력이 없어 보이므로, 결국 법적 절차를 통하여 해결 할 수 밖에 없어 보입니다.
이사를 할 예정인 경우 임대차 기간 종료 후 바로 임차권 등기를 하고(임차권 등기는 대항력을 유지하기 위하여 하므로 이사를 안 할 경우 필요하지 않습니다), 보증금 반환 소송으로 집행권원을 만든 후 임차주택ㅇㅔ 대하여 강제집행을 실시하여 반환받되 지급받지 못한 금원에 대하여는 재산명시 및 재산조회 절ㅊ를 통하여 임대인의 다른 재산에 대하여 강제집행을 실시하는 절차를 밟게 됩니다.
소송비용은 패소한 임대인이 부담하게 되며, 집행비용도 채무자가 부담하게 됩니다.
가급적 등기사항 증명서를 바탕으로 구체적인 내용에 대하여 상담을 거친 후 최적의 대응방안으로 대응하시기 바랍니다.
참고가 되었기를 바라며, 더 궁금하신 내용이 있으시면문의 주시기 바랍니다.
법원에서 강제집행, 임차권등기, 재산명시, 재산조회 등 절차를 주관하는 사법보좌관 출신 변호사입니다.

이충호 변호사 · Answer

1. 임대인이 보증금을 마련할 수 없으니 귀하의 전세계약을 연장하고 그 방을 월세로 전환하여 그 월세를 지급하여 준다고 하는 것은 보증금의 반환이 언제 이루어질지 기약이 없는 상태로 전환하는 것에 불과 합니다.

2. 통상의 임대차보증금반환 절차를 따라 임대차등기명령을 신청하고 이사를 하던지 종전처럼 거주하던지 하면서 임대차보증금반환청구소송을 제기하고 판결문 등 집행권원을 획득하여 임대차목적물에 강제집해을 하는 방법으로 나아가는 것이 가장 적절해 보입니다.

3. 구체적인 상담이 필요하신 경우 연락주시면 상담을 진행해 드립니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임차권등기, 보증금반환청구소송 진행할 필요 있습니다. 변호사 비용 상대방에게 청구 가능합니다.

2. 관련 자료 가지고 전문가와 상담을 통해 보증금반환청구소송 등 사건 진행하시길 바랍니다.

김민후 변호사 · Answer

✅임차권등기명령 해서 영원히 등기에 보증금 체납 사실을 박제시키겠다고 하십시오. 다음날 줄겁니다.

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✅<대한민국 법무대상> 송무부문 대상을 수상한 김민후 변호사는 재벌회장과 대기업 CEO도 개인 사건을 믿고 맡기는 9년차 베테랑 변호사입니다.

요즘 법률소비자 분들, 다 똑똑하시잖아요. 정보도 많으시고요. (전화)상담을 통해 김민후 변호사의 학력과 이력, 업무경험에서 나타나는 실력을 확인해 보시기 바랍니다.

📌학력
-대원외국어고등학교 졸업
-연세대 법학과 졸업
-연세대학교 법학전문대학원(로스쿨) 석사 졸업
-서울대학교 법학전문대학원 전문과정 우수연구자

📌경력
-제5회 변호사시험 합격(2016년)
-법무부 공익법무관(3년)
-법무법인(유) 원(ONE)(대표: 강금실 전 장관) 변호사(2019-2024년)(5년)
-법무법인 선 파트너변호사

📌업무경험
-재계서열 5위 이내 기업회장 가족의 개인 민, 형사사건 수행
-재계서열 10위권 기업 CEO 개인 민, 형사사건 수행
-현직 국회의원, 전직 장관 개인 송사 사건 다수 수행
-다수 무죄, 무혐의, 승소, 고소성공 사례 보유

최광희 변호사 · Answer

1. 방을 월세로 놓으라는 건 그 방 점유를 풀고 나가라는 건데 함부로 점유를 내어주면 우선변제권을 상실할 위험이 있으므로 신중해야 합니다.

2. 이 경우는 차라리 변호인을 통해 보증금 반환을 진행해보시기 바랍니다.

3. 더 궁금한 점 있으시면 언제든지 연락주세요. 구체적인 대응전략까지 상세하게 설명해 드리겠습니다.