월세 중도해지 시 위약금 문제에 대한 상담

Question

보시기 쉬우시라고 개조식으로 정리하였습니다.

[사실]
- 저는 보증금 1천만원, 월세 1백만원 임대차계약을 한 임차인입니다.
- 다음 임차인을 구해주면서 중도해지 원함
- 계약서상 중도해약시 1달치 월세(100%)를 위약금으로 납부해야한다는 내용 있음

[건물측 의견]
- 건물에서는 법인에서 운영하는 건물이라서 임차인이 나가면 처리할 일이 많아서 다음 임차인을 구해주는것과 상관없이 1달치 월세를 무조건 위약금으로 받아야한다고 주장

[저의 의견]
- 위약금은 임대인이 다른 임차인을 구할 때까지 발생하는 임대료 손실(실제 발생한 손해액)을 기준으로 해야하므로 다음 임차인을 구해주면 위약금을 낼 필요가 없거나, 월세의 100%는 부당하다고 생각함 
- 위약금이 과다하다는 주장으로 내용증명->민사소송으로 가고싶은데 승소확률이 있을까요?

백인화 변호사 · Answer

1. 민법 제398조 제2항 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
2. 위 조항을 근거로 해서 법원의 합리적인 판단을 구해야 하는 사안으로 보입니다.
3. 위약금의 과함 vs 위약금의 적절함 주장이 첨예하게 대치된다면, 법원은 계약서대로 판단할 가능성이 커보입니다.
4. 질문자님이 합리적 근거를 가지고 위약금의 과함을 주장할 때, 임대인은 위약금을 받아 건물 관리를 위해 쓸 것이라는 주장을 하지 않고 손 놓고 있는다면 법원은 질문자님의 손을 들어줄 가능성이 생깁니다.
5. 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따를 때 소송비용 산입액은 30만원 입니다. 소송대리인 선임하는경우 승소해도 변호사비 회수가 안될 사건으로 보입니다.

조기현 변호사 · Answer

1. 위약금의 액수가 과다한 사안도 아니며
2. 소송을 제기할 경우 소송에 소요되는 시간과 비용을 고려할 때 소송의 실익이 전혀 없는 사안입니다.

- 법무법인대한중앙 대표변호사
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이창엽 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 라온의 이창엽 형사전문변호사입니다.

[서초동 종합법률로펌, 법무법인 라온 대표변호사]
[사법고시출신변호사(36기)]
[17년차 베테랑 서초동 형사전문변호사]

고소와 소송을 부추기지 않는 정직한 변호사입니다.

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계약서에 중도해약 시 위약금 조항에 1달치 월세 100만원을 위약금으로 납부한다는 내용이 있다면 법적 효력이 있습니다. 다만, 위약금의 액수가 과다하고 생각이되면 일부 감액을 요구할 수는 있습니다.

상대방과 합의를 통해서 위약금을 조율하는 것이 가장 좋은 방법이기는 한, 만약 합의가 되지 않는다면 민법 제 398조에 따라, 법원에 도움을 요청해볼 수 있겠습니다.

통상적으로 위약금은 임대인이 실제로 입은 손해를 기준으로 판단을 하는데, 실제로 임대인의 손해가 그리 크지가 않다면 1달치 월세를 전액 위약금으로 청구하는 것은 부당할 수 있는 여지는 있습니다.

보다 자세한 상담을 원하시는 경우 상담신청이나 전화주시면 더 자세히 안내해드리겠습니다.