전세계약 중 집주인 변경 및 근저당설정 시 대응법

Question

전세계약기간. 2022.8.29~ 2024.8.28 본인은 1인법인A와 전세임대차계약을 체결하고 확정일자.전입신고.점유를 해서 현제까지 살고 있습니다 
2023. 6월경 1인법인A가 개인A에게 집을 매매하고 그 사실을 저에게 알리지 않아서 승계거부를 하지 않았고 개인A와 전세 계약서를 따로 작성하지도 않았습니다.(1인법인A와 개인A는 동일인임) 계약종료임에도 전세보증금을 돌려받지 못해서 계속 살고있던 중 2024.9.30일에 개인간 천만원 근저당 2건이 들어왔습니다 계약서에는 계약종료시까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약이 있습니다.
이와 같은경우 전세보증금반환소송과 채권추심(통장압류 등)을 할때 기존 계약서에 명시된 법인 A에게 해야하는지 새 집주인 개인A에게 해야하는지 문의드립니다
제가 해놓은 임차권등기명령신청이 근저당권 뒤인데 전세집이 강제경매로 넘어갈 경우 제 순위는 어떻게 되나요?

최아란 변호사 · Accepted Answer

1. 2022. 8. 29.경 확정일자, 전입신고, 점유를 모두 갖추셨으므로 그 후의 근저당권 설정은 중요하지 않습니다. 즉, 전셋집이 경매로 넘어가더라도 선생님께서 여전히 1순위입니다(임차권등기 일자는 중요하지 않습니다).

2. 임차인은 건물주가 변경되었다는 사실을 "알게 된 때로부터" 상당한 기간 내에 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 건물주 변경을 알게된 지 얼마 안되신 것으로 보입니다. 따라서 개인 a보다 법인 a가 자금력이 뛰어나다고 예상하신다면, 지금이라도 이의를 제기하고 법인 a에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

3. 다만 통상적으로 작은 법인의 경우, 대표자보다 법인이 자금력이 더 약한 경우가 많고, 법인 a의 재산에 대해 딱히 알고 계신 것이 없으시다면 지금으로서는 개인 a를 상대로 보증금 반환을 청구하시는 편이 더 나을 듯 합니다.

4. 근저당권 등을 고려할 때, 개인 a가 임의로 보증금을 반환할 가능성은 낮아 보입니다.

5. 보증보험을 가입하지 않으셨다면, 지금부터 보증금반환 지급명령 또는 보증금반환청구 소송을 준비하시기 바랍니다. 추후 이 사건은 강제집행까지도 염두에 두시고 진행하시는 편이 현명하겠습니다.

김정한 변호사 · Accepted Answer

1. 최초 임대차계약시 대항력과 우선변제권을 확보하였다면, 임차목적물의 소유자가 변경되어도 기존 대항력이 그대로 유지됩니다. 임차권등기가 이후에 이루어졌다고 하더라도 중간에 대항력의 상실 사유가 없는 한 최초 대항력을 취득한 시점부터 계속 대항력이 유지되는 것입니다.

2. 따라서, 후순위 근저당권에 의하여 경매가 진행되더라도 임차인(작성자님)의 대항력이 우선하며, 우선변제권 역시 후순위 근저당보다 우선합니다.

3. 임차목적물의 소유자가 변경되어 임대차가 승계되었다면 보증금반환의무를 부담하는 주체는 현재 소유자(임대인)인 개인 A가 되므로, 보증금반환소송 및 강제집행 모두 개인 A를 상대로 해야 합니다.

이진규 변호사 · Answer

집주인을 대상으로 한 보증금반환청구소송 제기가 필요한 사안으로

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응 방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인은 임대차기간 중 임대차목적물에 대한 소유자가 변경된 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 매도인에게 이의를 제기하면서 계약해지를 통지하여 임대차관계를 해소할 수 있습니다. 다만, 그런 경우에는 매도인이 임대차목적물에 대한 소유권을 상실한 사정을 고려하여야 할 것이고, 그러한 결과 매도인의 변제능력이 없을 경우 매도인을 상대로 법적절차를 진행하는 것이 불리할 수도 있습니다.
2. 그렇다면, 임대차목적물에 대한 소유권을 취득한 매수인을 상대로 법적절차를 진행하여 승소판결을 확보한 후 임대차목적물에 대한 강제집행을 통하여 보증금을 회수하는 것이 임차인에게 유리한 방법일 수 있습니다. 이럴 경우 매수인이 매수이후 근저당권을 설정하였다고 하더라도 임차인이 최초 전입시 확보한 대항력과 우선변제권으로 인하여 근저당권자들은 후순위가 되어서 임차인에게는 대항하지 못할 것이므로 크게 걱정할 필요는 없을 것입니다.
3. 결국, 본건의 경우에는 매수인에 대한 해지통지 후 해지의 효력이 발생하면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

박성빈 변호사 · Answer

[대한변호사협회 등록 민사법, 형사법 전문 변호사]

우선 질문하신 전세보증금반환 청구의 대상은 현재 집주인인 개인입니다.

근저당보다 사연자님께서 우선 순위에 있습니다. 
○ 더 자세한 상담을 원하시는 경우 사연의 URL을 첨부하여 연락 주시면 최선을 다해 사연자님의 편에서 도와드리겠습니다.

*청백공동법률사무소 박성빈 대표변호사* 
· 현) 한국원자력환경공단 청렴시민감사관 
· 현) 한국보육진흥원 고충처리전문단
· 현) 한국아동복지협회 고문변호사
· 현) 경남사회복지협의회 고문변호사
· 현) 경주시사회복지협의회 고문변호사
· 전) 양준혁 야구재단 고문변호사
· 전) 대한요트협회 스포츠공정위원회 위원장
· 전) 경주시 학대아동쉼터 운영위원장
· 전) 서울시 철거현장 인권지킴이단