근저당권과 계약일자에 따른 우선순위 이해

Question

본인이 임차한 원룸건물이 통채로 경매에 넘어갔습니다. 현재 묵시적계약연장상태입니다. 
1. 계약일자 : 21.2.22.
2. 확정일자 : 21.2.23.
3. 최초계약기간 : 21.3.10.-23.3.10.
4. 건물 등본상 을구 등기 1-2순위에 각 12억씩의
근저당이 설정되어있는데, 등기 원인과 접수일이 같은데, 아래와 같습니다. 
1) 등기 원인 : 2021.2.25. 추가설정계약
2) 접수 : 2021.2.26. 제 ——호

궁금한 점
(저는 모든 임차인들 중 확정일자/계약일자 1순위입니다)
1. 제가 이해하기로 경매 낙찰 후 근저당이 잡힌 곳에서 돈을 먼저 회수해갘 것으로 알고 있는데요, 위와 같은 경우에 저의 기준일은 21.3.10.이 되는
것인가요? 
-저의 모든 계약상 권리가 근저당 설정일보다 앞선 날짜인지 궁금합니다.

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 기준일이라기 보다는 대항력취득시기가 점유와 전입신고일자 다음날이므로, 임차인께서 21. 3. 10.에 입주하면서 주민등록을 하였다면 대항력과 우선변제권 확보일자는 그 다음날인 21. 3. 11. 00:00부터입니다.
2. 그런데, 근저당권설정등기일자가 21. 2. 25.이므로 질문자 보다는 근저당권이 우선합니다.
3. 하여, 임차보증금이 소액보증금(일부금액에 대해서는 최우선변제받을 수 있음)에 해당하지 않는다면 경매절차에서 근저당권자가 우선변제를 받게 될 것입니다. 
4. 임차인들 사이에서는 확정일자, 전입신고일자가 가장 빠르다면 다른 임차인들 보다는 우선순위에서 앞서게 될 것입니다.
5. 한편, 이러한 경매에서 배당요구를 한 이후 임대인에게 해지통지를 할 수 있고 해지통지가 임대인에게 도달하면 임대차계약은 즉시 해지가 될 것입니다. 따라서 임차인으로서는 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 상황이라면 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보해 두시는 것이 좋을 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

하경남 변호사 · Accepted Answer

1. 임차인의 우선변제권은 대항력 취득일과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날 기준입니다. 이미 확정일자는 21. 2. 23. 받았으니 전입신고한 날을 확인해 보시기 바랍니다.

2. 계약상 점유인도 받아 거주하기 시작한 날이 21. 3. 10. 일 확률이 높으므로 전입신고도 그 때 되었을 것으로 보입니다. 그렇다면 근저당권자보다 후순위가 됩니다.