빌라 매매 후 발생한 하자에 대한 담보책임 여부

Question

이번년도 4월 26일 빌라를 매매계약완료 했습니다. 10월4일 아랫집에서 물이  샌다고하였습니다  아랫집에서는 그전에도 두번이나 물이 샜다고했는데 저는 그것도 모르고 집을 샀는데 또 물이  샐 경우  전  매수자의 책임이 있는지? 하자담보책임이 있는지 알고 싶습니다  아직  6개월이 안 지났기에  백프로  하자 담보책임이 집을 팔았던  매수자가 수리책임이 있는지요?

송승원 변호사 · Answer

1. 실제 누수의 원인을 파악하는 것이 중요합니다. 전유부분이 아닌 공유부분에서의 누수라면 선생님 또는 매도인의 책임이 없습니다.

2. 다만 높은 확률로 윗집의 누수일 확률이 크고, 아랫집에서 누수사실을 알렸다면 매도인도 알았을 가능성이 높습니다.

3. 6개월내에 하자담보책임을 물어야 하므로 내용증명을 통해 사실을 설명하고, 손해배상을 구하시길 바랍니다.

4. 이후 사감정업체에 누수원인을 파악하여, 선생님의 집이 원인이고 이에 대한 수리비용이 나오면 이를 매도인에게 지급하라고 하시길 바랍니다.

5. 매도인의 거부할 경우 수리한 후 그에 대한 비용등을 청구하여야 할 것으로 보입니다.

-현대건설 법무실 건축주택법무팀 출신 
-법무법인 일신 강남분사무소 변호사 송승원 드림

한병철 변호사 · Answer

1. 아랫집에서는 그전에도 두번이나 물이 샜다고했는데 저는 그것도 모르고 집을 샀는데 또 물이 샐 경우 전 매수자의 책임이 있는지? 
-> 가. 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 규정하고 있습니다.
나. 매도인에게 책임을 물을 수 있고, 내용증명우편을 보낸 후 민사 소송을 통한 감정으로 감정 금액을 청구하거나, 수리 후 지불 금액을 민사 소송으로 청구하는 것을 생각해볼 수 있습니다.

부동산 사건에 풍부한 전문성을 보유하고 있습니다.

[법무법인 대한중앙 부산 사무소// 한병철 변호사]

황미옥 변호사 · Answer

누수의 원인제공자가 책임을 져야 합니다. 
아래층 누수에 관하여 윗 세대 책임이 있다면 매수인으로서는 먼저 누수 사실을 전 매수자에게 통보한 뒤 
누수 원인을 파악하여, 보수 공사 진행하면서 공사 소요 비용은 전 매수자에게 담보책임으로 물어야 합니다. 
누수의 원인이 아파트 공용부분이라면 전 매수인과 무관하고 아파트 관리 주체 책임입니다. 
입주자대표회의에게 보수비용과 보상을 요구하여야 합니다. 
신축아파트라면 시공사의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 
책임주체가 비용부담하지 않으려 한다면 소송으로써 배상을 청구하여야 합니다. 
누수가 된 시점에 즉시 사진과 동영상을 촬영하여야 합니다.
손해배상청구 소송 도중 법관은 감정 절차를 진행하기를 권할 것입니다. 
구체적 사정 토대로 직접 상담 받으세요.

대한변호사협회 등록 형사전문변호사
대한변호사협회 등록 가사전문변호사
변호사 황 미 옥

윤동욱 변호사 · Answer

1. 의뢰인은 2024. 4. 26. 상대방 매도인 B로부터 빌라를 매수하였는데, 빌라의 하자로 인하여 아랫집에 누수가 발생한 사건이라고 판단됩니다.

2. 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 제1항은 "매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다"고 규정하고, 민법 제582조(전2조의 권리행사기간)는 "전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다"고 규정합니다.

3. 판례는 "매도인에 대한 하자담보에 기한 손해배상청구권에 대하여는 민법 제582조의 제척기간이 적용되고, 민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있다"고 판시하였습니다(대구지방법원 2018. 2. 21. 선고 2015가단44820 판결).

4. 따라서, 의뢰인은 상대방 매도인 B에게 내용증명 방식으로 당해 누수 하자 발생 사실을 통보하고 매도인의 하자담보책임을 추궁할 것을 권합니다.

윤관열 변호사 · Answer

1. 하자담보책임 요건
하자담보책임이 적용되기 위해서는 해당 하자가 매매 계약 시에 이미 존재했던 것이어야 하며, 매도인이 이를 고지하지 않았거나 은폐한 경우에 해당됩니다.
물이 새는 문제는 구조적인 결함에 해당할 가능성이 높기 때문에, 매도인이 이 문제를 고지하지 않았다면 하자담보책임이 있을 수 있습니다.

2. 하자 발견 시점
계약일로부터 6개월 이내에 발견된 하자라면, 매수자는 매도인에게 하자 수리 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 사용자의 경우 6개월이 경과하지 않았으므로, 하자담보책임을 주장할 수 있는 기간 내에 있습니다.

3. 매도인의 고지 의무
매도인이 해당 하자를 알면서도 고지하지 않았다면, 이로 인해 발생한 수리 비용에 대해 매도인이 책임을 져야 할 수 있습니다. 아랫집에서 과거에도 물이 샌 적이 있었다는 점을 고려할 때, 전주인이 이 사실을 알고 있었다면 책임이 있을 가능성이 큽니다.

4. 대처 방법
내용증명을 통해 매도인에게 하자 수리에 대한 책임을 요구하는 서면을 발송하는 것이 첫 번째 조치가 될 수 있습니다. 이 서류는 추후 법적 절차에서 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.
만약 매도인이 수리 책임을 거부할 경우, 법적 조치를 통해 하자담보책임을 추궁할 수 있습니다. 이때 발생한 수리 비용을 청구할 수 있습니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.