갱신권 사용 후 재계약의 신규 계약 판단 여부

Question

동일 물건, 동일 임대차인으로써 
2019년 최초 전세계약(7억/2년)
2021년1월 계약갱신권 1회 사용 5%인상 전세재계약(7.35억/2년)
2023년 1월 주변시세에 맞춰 기존보증금을 보증금으로 월세계약(보증금 7.35억/월차임60만원 기존대비 인상율24%/계약서 있음)
위와 같은 경우 23년 계약은 주변시세로 인상 조정했고, 전세에서 월세계약으로 변경됐으므로 임대차인이 동일인이라고 하더라도 25년 1월 계약만료시점에 갱신청구권을 사용할 수 있는 거래로 볼 수 있는지?

여기까지가 임차인분의 문의이고, 법률구조공단에서는 인상률이 높고 월세계약으로 바뀌었으므로 새로운 계약으로 볼 수 있을 것 같다고 답변했고, 임대인이 받은 내용을 저희에게 보내왔습니다. 반면에 부동산에서는 계약갱신권을 1회 사용했으므로 더는 안 되는 것이라고 말하고 있습니다. 
23년 재계약 시점에 월세로 변경한 것은 임대인 쪽에서 대출 문제가 발생했기 때문이었습니다. 급하게 그리 되었다고 통보받고 임대인 쪽에서도 보증금을 일부 돌려주기 위해 급하게 융자를 내는 등 문제가 있었습니다. 그렇게 임차인분의 편의를 봐 드린 것이고, 현재 전세 상황이 어떤지는 다들 아실 텐데 그 시세에 맞춰 재계약 시점에 올린 것 등 때문에 갱신권을 1번 더 사용할 수 있을 거라면 그 1번이라는 규정은 무의미한 것이 아닌가 생각합니다. 지금 주변의 의견은 반반 갈린 상황이라, 다른 분들은 어떻게 생각하시는지 궁금해져 문의 드려봅니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 주택임대차보호법을 2020. 7. 31. 개정하면서 임차인의 갱신요구 관련조항을 신설하면서 1회에 한하여 행사할 수 있다고 정한 이유는, 특별한 사정이 없는 한 임대인이 동법에서 규정하는 조건하에 임차인으로 하여금 임대차목적물에서 거주할 수 있도록 허용해야 하는 기간을 최장 4년간으로 보장하기 위한 조치였다고 할 것입니다.
2. 그렇다면, 총 임대차기간 4년을 거주한 이후 임차인이 계속하여 임대차목적물에 거주하기를 원하는 경우에는 임대인과 임차인이 쌍방합의에 의하여 임대차조건을 설정 (기존 그대로 하든, 5% 내에서 하든, 아니면 5%를 초과하든) 하여 계속 거주하거나 합의가 안될 경우에는 임차인이 다른 곳으로 이사를 갈 수 있도록 한 것이라고 보아야 할 것입니다. 
3. 그렇다면, 본건의 경우 이미 임차인이 21년도에 갱신요구권을 1회 사용하였으므로 - 그 이후인 23년도에 전세에서 월세로 변경하여 계약을 체결하였다고 하더라도, 설령 중간에 임대차목적물의 매매로 인하여 임대인이 변경되었다고 하더라도 매수인은 전임대인의 지위를 승계하였을 것이므로 - 이제는 더 이상 갱신요구권을 행사할 수는 없다고 보아야 할 것으로 보입니다. 결국, 쌍방합의를 통하여 계약조건변경 및 계약체결여부를 결정하는 것이 맞을 것 같습니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김종철 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 구도 김종철 변호사입니다.

저희 사안에서 임대차 물건이 주택인 것으로 가정하고 답변 드리면, 이에 대해서는 아직 대법원의 명시적인 판단은 없는 상태이나, 다음과 같은 사정을 종합하여 볼 때 임차인은 계약 만료 시 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봄이 조금 더 합리적인 것으로 사료됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 2023. 1.자 임대차계약은 (1) 주택임대차보호법상의 임대차 보장기간인 4년을 초과한 상태에서 체결된 점, (2) 주택임대차보호법상의 차임, 보증금 인상 상한액인 5%를 초과하여 차임의 약정이 이루어진 점 등에서 기존 임대차 계약과는 구별되는 새로운 임대차 계약으로 봄이 타당합니다. 실제 하급심 판례 역시 동일 물건, 동일 당사자라고 하더라도 주택임대차보호법상의 차임, 보증금 인상 상한을 초과하여 임대차 재계약이 체결된 경우, 이를 별도의 새로운 계약으로 보고 있습니다.

둘째, 주택임대차보호법은 계약갱신요구권의 행사와 관련하여 제6조의3 제2항 본문에 '임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.'고 규정하고 있습니다. 이는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 상가임대차보호법 제10조 제2항의 규정과는 구분됩니다. 이 점에서 동일 물건, 동일 당사자인 경우 최대 10년까지 임대차기간을 보장받을 수 있는 상가 임대차와는 달리, 주택 임대차에서는 동일 물건, 동일 당사자라고 하더라도 계약 조건의 측면에서 기존 계약과는 구별되는 새로운 임대차계약이 체결된 경우에는 임차인은 새롭게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당합니다.

그밖에 임차인의 보호 및 주거 안정을 목적으로 하는 주택임대차보호법의 입법 취지, 계약갱신요구 조항의 도입 목적, 이와 관련한 법원의 태도를 고려하더라도, 저희 사안에서는 임차인이 추가로 계약갱신을 요구할 수 있다는 법적 판단이 나올 가능성이 조금 더 높다고 사료됩니다.