임차인이 있는 집 매매 시 주의사항

Question

안녕하세요 현재 세입자낀 매물을 매매하려고 가계약을 걸어두었습니다.
디딤돌 대출을 받고 실거주용으로 사려고 하는데, 
디딤돌 대출이 실행하고 1개월이내 사유가있을시2개월 연장이고
(3개월까지 유예가능, 그 이후는 대출 회수한다고 합니다)
계약갱신청구권도 6개월~2개월전으로 알고 있어 
세입자 만기일 2개월 전에 소유권이전 할 생각으로 가계약을 진행했습니다
대출관련해서도 디딤돌대출 진행안될경우 계약금 반환조건으로 가계약서작성했구요

세입자 만기일 6개월 전에 소유권이전이 완료 되어야 할까요? 
(부동산에서는 세입자 만기 6개월 이전에 소유권이전 등기를 해야할 것 같다고 말씀하셔서 확인 차 문의드립니다)

24년 8월 20일에 새로운 집주인이 실거주로 매매하는거라 만기때는 이사 가야한다고 부동산에서 이야기는 해둔 상태입니다

세입자 만기일 25년 3월 말
제가 소유권이전 하려고 하는 건 25년 1월 말쯤 예상하고있습니다.

1. 6개월 이전에 소유권이전해야 임차인에게 실거주를 이야기하고 들어갈 수 있는지 궁금합니다.
2. 2개월 이전에 소유권 이전 해서 임차인에게 실거주 이야기해서 만기때 나가달라고 가능하다면, 매매 계약 진행시 만기때 이사간다는 협약서 같은걸받아놔야할까요?

답변 부탁드립니다

안정현 변호사 · Answer

1. 임대차 만료일 6개월 이전에 소유권등기를 이전받아야만 실거주 사유의 갱신거절을 할 수 있는 것은 아닙니다. 현재 임대인이 매매계약과 매수인이 실거주를 하기에 갱신을 할 수 없음을 알리고 매수인이 갱신거절가능기간 내에 등기를 이전받은 경우라면 갱신거절을 사유로 임차인에게 만료일에 퇴거를 요청할 수 있는 경우로 보입니다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결
"주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다."

2. 임차인에게 확인서 등을 요청해보실 수는 있으나 임차인이 작성해 줄 의무까지 있는 것은 아닙니다. 적절하게 협의를 통해 진행해보시기 바랍니다.

위 내용을 참고해주시고 추가 질문이 있으신 경우에는 별도로 상담을 예약해주시기 바랍니다. 감사합니다.