오피스텔 전입신고 불가와 주택임대차보호법 적용 가능성

전입신고 안되는 오피스텔은 주택임대차보호법 적용이 불가한가요? 제가 지금 전입신고가 안되는, 오피스텔이 실거주 중입니다. 작년 10월 14일에 1년 계약을 하고 거주중입니다. 계약서 작성 당시, 전입신고 불가 특약은 넣었지만 당연히 거주용으로 판단이 될 수 있는 상황입니다. 임대인으로부터 계약 종료 60일까지 아무런 고지가 없어, 제가 실거주를 하는 상황이라 당연히 주택임대차보호법의 적용을 받아 묵시적 갱신을 받았다고 생각하고 있었습니다. 그런데 갑자기 오늘 임대인으로부터 월세 10만원(5% 훨씬 초과)을 증액하려고 한다고 문자가 왔습니다. 따라서 저는 이미 묵시적갱신이되었고, 다음 재계약 시 월세 상한 5% 맞춰서 협상하자고 문자보냈습니다. 다만, 특약이 전입신고 불가 특약으로 되어있어서 애매하네요. 조언 구하고자 합니다. 또한, 이 상황에서 사업자 등록을 하면 오히려 제 상황에서 불리하게 작용되나요? 사업자등록을하게되면 주택임대차보호법 적용을 못 받아 더 불리하게되려나요?